なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか(祥伝社新書228)

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著者 : 牧野知弘
  • 祥伝社 (2011年2月1日発売)
  • Amazon.co.jp ・本 (256ページ)
  • / ISBN・EAN: 9784396112288

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なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか(祥伝社新書228)の感想・レビュー・書評

  • 私はこの分野に詳しくないので、なるほどと思いながら読み終わりました。タイトルと内容のギャップは感じましたが、参考になる点がありました。

  • 町の不動産屋の事業形態など、分かりやすく解説。欲をいえばもう少し事例があれば良かった気がする。

    収益物件購入の場合、各種リスク想定
    ・金利1%→4.5%
    ・賃料10%づつ下がる
    ・経費は賃料収入の27%

  • タイトルと内容が全くあっていない。単なる不動産投資への勧誘本でした。最悪。

  • 目立たない街中にひっそりと存在し、人の出入りもない小さな不動産屋さん。町を歩いていると、よく見る光景だ。リーマン・ショックで地価は下がり、多くの不動産投資会社が破綻したが、なぜか町の不動産屋さんの多くは生き残っている。

    その理由は、彼らが相場を張らないからだ。土地の売買で儲けようとすれば、まず借金をして土地を購入しなければならない。それを速やかに高値で売り抜ければいいが、できなければ借金が膨らむだけ。

    しかし、町の不動産屋は借金をしない。近隣住民を相手に土地売買の斡旋や土地建物の管理で収入を得ている。土地を投機対象にするのではなく、植物を育てるように土地に付加価値を足してやることで、土地から果実をもらおうという考え方。

    これこそが正しい不動産経営。土地は裏切らないから、可愛がってやれば、その見返りは必ずあるのだ。と、町の不動産屋のノウハウを紹介した後、著者はサラリーマンの副業として大家業を勧める。本書の後半はタイトルから完全に脱線している。

  • 書名と内容にややズレあり。
    「町の不動産=大家さん的生き方」のススメの本ではあるのだけれども、それがテーマだということがわかるのは中盤以降。

    不動産という生モノがテーマなだけに、著者の経験と偏見から語られている感が強いのが少し抵抗になるかもしれません。
    「へえ、こんな見方もあるのかな」という感覚は少しだけ得られますが、面白くはなかった。

  • 不動産投資に対する考え方が少し変わります。土地は裏切らない。またエクセルなどでのシミュレーションには気を付けなければならない。201404

  • 今一だった気が・・・

  •  前から、駅前の不動産屋はあんな感じで何でやっていけてるのかと不思議に思っていたから、これはドンピシャのタイトルだったので躊躇なくamazonでポチった。

     その理由を知るべく読み始めると、株とか金とかと比べてなぜ土地への投資がいいかとか、土地の価値はゼロにならないとか、複数物件運用がよいとか、よい土地の見分け方とか、なんか不動産ビジネスの紹介ばっかり。
    うーん、なんじゃこりゃと思っていると、途中からやっと町の不動産屋の話が出てきたけど、わずか30ページ程度。その理由は地元に密着してるからだって。さらにそれまでの不動産ビジネスの話題と関連性が全然ない。不動産ビジネスは〜だから、町の不動産屋はやっていけるのだ、なんていう流れが無い。
    どうやらまんまとタイトルに釣られたようだ。

     とりあえず、副収入として不動産の運用を考えるとき、FXか株か金かという選択肢に不動産は入ってこないと思う。普通に考えると手間と最低資金のレベルが違うじゃない。
    不動産でもREITで小額投資が可能とか書いてるけど、それじゃこの本が書いていた不動産運用のメリットがなくなるじゃない。
     私がやってきた仕事はとてもやりがいがあり魅力的なのですという自己紹介本の域を出ていない気がする。スゲー優秀で頭良さそうな人なのに。
    残念!!

  • 土地の持つ力につい。タイトルはどちらかと言うと釣り。

    タイトルの結論は一発がでかいのと、地域に根ざした細やかな情報、人脈が重要だから。

    土地の力と建物の力を勘違いしない事、ってのは確かに。

  • 出版順序は積ん読で前後したが、ホテルはなぜ4000円で〜の著者の本。最新刊(ホテルは〜)の妙な熱量の無さから比べると、やはり本業の分野であるためかテーマの絞込みや希求力は高いような気がする。

    とは言え、本人が文中で著述する施策に噛んでる(REITとか)以上、ポジショントークが一定量含まれていることは勘案しなければならないし、この著者からはある種の人物に含まれる「言ってないことはまだある(が、都合が悪かったりするので、言わない)」感が漂ってくるので、そのあたりをきちんと推量しながら読む必要はある。

    そこを割り引けば参考になる部分は多い。

  • 町の不動産屋さんが何故つぶれないのか、日々の具体的な行動から明らかにしていく。大変参考になった。暇そうで遊んでいるようにさえ見えるおじさんたちの知られざる一面を垣間見ることができた。意外に参考になったのが、我々サラリーマンが大家になるための注意事項。指南書のはずなのだが、読めば読むほど難しさを痛感させられた。マンション経営の言葉巧みな甘言には絶対のっては駄目。これが骨身に徹してよく分かった。

  • 町の不動産屋が潰れないのは自分で売買せず手数料で商売をして潰れるリスクを犯さないから

    三菱不動産は丸ノ内の土地の家賃収入だけで十分なキャッシュフローがあるので、無理な借金をせずに商売が出来る
    だから無理な借金をして急成長する新興不動産屋と違い不況に強い

    素人が不動産投資をする場合はこれに習い、買ったら絶対売る必要のない『土地』に投資すべき

    建物は建て替えられる

    内装は変えられる

    極め手は『土地』であり、『土地』は限りがあるので一生売る必要のない土地だけを購入し持ち続けるのがリスクのないやり方

  • 不動産は所有し、そこからの便益を得続けてこそってかんじ。

    不動産ほしくなりました。

    できる大家さんの生活がうらやましい。

  • 不動産と聞くと、建物のイメージが強かったが、土地が大事ということを改めて感じた

  • 不動産業のノウハウが書かれていました。
    私は、不動産業関係ではありませんが、興味ある分野でしたので読んでみました。
    不動産を買うときに土地がいかに重要かについて細かく書いてあり、そりゃそうだと納得しました。
    2005~のミニバブルの投機に触れており、参考になった。

  • ならほどと思わされる、大家業についての本。特に不動産業に関わっていない人に読んでいただきたい一冊!

  • 10年以上前に中古のマンションを購入した時に不動産屋さんにお世話になったことがあるのですが、大手建設会社関連の会社であり、この本で取り上げられている「いわゆる不動産屋」とは関わりになったことが無いのが現状です。

    そのような状況ので、町の不動産屋は、いかにしてビジネスを成り立たせているのか不思議に思っていました。この本では地元に密着して真面目にコツコツと働いている不動産屋さんの姿が記されていました。

    以下は気になったポイントです。

    ・リーマンショックによる倒産会社は「地上げ」というイメージよりも「ファンド」という色彩の強い会社が対象(p18)

    ・バブルが崩壊する過程や原因は同じ、平成バブルは日本銀行の突然の金融引き締め、今回バブルは、海外からの「輸入物」の突然の供給停止によるもの(p22)

    ・運用報酬だけで満足していれば今回のバブル崩壊から距離を保てたが、儲けたお金でさらに金儲けをしようとして失敗した(p31)

    ・三井三菱は収益の大きな基盤資産から無まれる収益に支えられているので経営が傾かない(p32)

    ・超高層の鉄骨造の建物で38年、通常の鉄骨鉄筋コンクリート造のビルで50年というのが償却年数(p43)

    ・割引率で価値を考えるのは、右肩上がりで成長する「穏やかなインフレ」状態を前提として組み立てられたもの(p52)

    ・建物は年々劣化するので、建物価値をなるべく落とさないようにメンテナンスをするのがポイント(p63)

    ・東京と大阪ではオフィスに対するビルのニーズは10対1である(p81)

    ・30年以上続くマンション業者がいないのは、原材料(土地)の仕入れから製品化(マンション)までのタイムラグが大きいため(p93)

    ・不動産の仲介業者は認定されると、物件売買を仲介する際に、買い手・売り手の双方からそれぞれ3%程度の手数料を得ることができる(p114)

    ・今では超一等地の丸の内だが、岩崎弥太郎が買い始めた時の中心地は、上野・浅草であった(p143)

    ・大家業をしている方の順調な一つの証が「暇」である(p146)

    ・大家業をするにあたってのリスクは、1)いつでも満室か、2)金利は同じか、3)賃料は今後同じか(p153)

    ・賃貸マンションなら駅から徒歩5分以内、自宅でも10分以内がベスト、駅からバスは論外(p166)

    ・昭和56年以降の新耐震基準で建設された建物は阪神大震災の地震に耐えた(p168)

    ・一度入居すると日本の法律では「借家法」という借り手に有利な法律があるので、「定期借地契約」を採用する事例も多い(p189)

    ・日本の土地価格には4つの指標がある、公示地価(国土交通省)、都道府県基準地価(都道府県)、路線価(国税庁)、固定資産税評価額(総務省)(p212)

    2011年11月23日作成

  • バブル崩壊の理由から、街の不動産屋が元気な理由まで。サラリーマンに土地の運用法を説く。

  • 不動産の投資価値が書かれています。
    『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』と疑問を持ったら、読んでみると面白いかもしれません。

  • 悪い本ではないけれど、タイトルと内容があっていませんね。
    どちらかというと「不動産の長期投資の勧め」。経歴的にもそうなんですが、デベロッパーの発想です。最後の方で生命保険の投資スタンスを賞賛しているところからもそれはうかがえます。

  • 不動産が欲しくなる本。不動産は株式よりも安定している。不動産に多額の借金は禁物。ギャンブラー型の不動産屋はつぶれるが、堅実でコツコツ借金をしない不動産屋(町の不動産屋)はつぶれるわけがない。本書ではサラリーマン不動産屋をススメている。100%の保証もないけど町の不動産屋。大家さんはいい商売してると思います。

  • タイトルから想像すると、
    不動産屋に就職するなら町の不動産屋、何故なら・・・か、
    もしくは「さおだけ屋はなぜ潰れないのか?」のような
    不動産と会計学をミックスした内容か。
    と思いきや不動産投資マニュアル本でした。
    町の不動産屋が町の隅から隅まで知っているので
    不動産買う際は町の不動産屋でヒアリングしなさい。
    そういう話です。
    住まいとしての不動産購入であれば御尤もですが、
    投資用不動産なら別に町の不動産屋じゃなくてもいいと思うが。
    不動産投資を考えているエンドユーザー向けというよりは
    居住用から投資用まで幅広く扱っている仲介会社社員さんの
    セールストーク用というところでしょうか。

  • なぜ街の不動屋さんが潰れないのかの答えを通じて、インカムゲインについて説明してくれています。不動産投資に関する本です。入門書です。これを読んでヤるぞ~とは思いませんでしたが。。。

  • 大学の周りにはどうしてこうもたくさんの不動産会社があるのか、不思議に思っていたので、その謎が解けるかなと思い購入。

    サラリーマン大家のすすめ、土地は裏切らない…なんてことが主なテーマ。人口減少社会で、大震災・・・これは本が出たあとだけど、もう不動産への「信仰」も薄くなっていると思うし、ちょっと眉つばで読んだのであった。

    大学周辺の不動産屋は、大手・中堅チェーン店。しかし、開発のデベロッパーとも違う。そんな会社のことが知りたかった。

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