1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法

著者 : 金森重樹

• ダイヤモンド社 (2005年10月28日発売)

作品紹介・あらすじ

融資制度のひずみに気づいた者だけに、富の扉は開かれる-サラリーマンなら、10年で3億円の純資産を。事業主なら、数千万円から数億円の担保余力を。そして捨て身でリスクを負う者には、1年で10億円つくる破壊的成功を。

感想・レビュー・書評

[ykikuchiさんの感想 · 2018年10月14日]

"序文の引用文
「できる者は行い、できない者はできない者に教える」
バーナード・ショーの格言。
資産集約的な産業で、担保がなくても買ったものを担保にすれば融資が受けられる資産が、ごく少数ある。不動産がその一つ。
資産を増大させていく過程では、集中投資でリスクをとってでも成長性をとるべき。
出口戦略と運営管理、税について学び行動しなさい。
というのが本書。"

[sohopaさんの感想 · 2018年10月14日]

2005年に、この内容でやっていたとは、やっぱり金森さんはすごい。でもこの詳しい計算は、難しいかなぁ・・・。（汗）

[mocciomさんの感想 · 2014年3月13日]

【概要】
東大卒→借金大王→不動産で資産形成という異色のキャリアを辿った著者が不動産投資の考え方を述べたものです。
05年刊行。

理念的なものにとどまらず、自らの体験談やキャッシュフローの数字を使って具体的に投資の方法を語っています。

●引用
自分の収入を当てにしなければならない投資など投資でもなんでもないです。最悪でも自分が働けばなどと考える方は、根本的に不動産投資と住宅ローンを履き違えていると言わざるを得ません。

不動産投資をやると覚悟を決めたからには、最初から自分の収入など一切当てにしないことです。自分の収入からの穴埋めなど考えていると最初の１棟はなんとかなったとしても、これが５棟、１０棟と増えてくると、自分の収入ではとうてい追いつかない水準まできます。


http://shisetsutosyokan.blog.fc2.com/blog-entry-24.html

[dancehall3104さんの感想 · 2013年2月12日]

http://staygold1979.blog.fc2.com/blog-entry-416.html

[office4690さんの感想 · 2012年11月15日]

　一言でいわば、ハイリスク、ハイリターンで資産を増やす方法について書いている。手法は不動産である。それもワンルームではなく購入価格が億単位するだろうマンションの一棟買いをすすめる。ワンルームで入居者がいないよりは一棟マンションの数件で入居者がいないほうがリスクが少ないのはわかる。一番の問題は購入時の資金調達の問題である。これについても著者はさほどハードルは高くないという。銀行に掛け合うときの計画書が資金調達の可否を決定するのだとか、それにしても個人で憶の借金をする胆力が問われるのだ。負債を返済できずに一家離散になったとしても、著者は一回の人生なのだから勝負すべしと説く。一部の人たちの投資方法であり庶民には厳しすぎる。そこに多くの人たちが投資で大もうけできない理由がある。

[show5さんの感想 · 2012年8月15日]

　ある短い時代の空気を１２０％反映した一冊という感じですかｗ　いや，これもある種の自己啓発書です。本としては面白い。自分がやるかどうかはまた別として。

[tadakazumoribaさんの感想 · 2012年6月9日]

極端な記載が多数、ただ実践している著者はすごい、具体的な手法が多々記載された一冊

以下レバレッジメモ

会社が国民生活金融公庫や信用保証協会などの公的融資の無担保・無保証枠の上限金額を超えて資金調達する必要が出てきて担保が必要になった時、自分には不動産投資など関係ない、と無関心だった事業主は突如として壁に突き当たります。僕が通販大家さんを始めた一つの理由は、サラリーマンに、最低でも10年で3億円の純資産を持ってもらうというものですが、もう一つの隠された理由としては、事業主に自らを上に引き上げるための担保を作ってもらいたいという点にありました。仮に不動産投資による収益を目的としなくても、事業融資のための担保を自ら作り出せるというのは、大きな魅力ではないでしょうか。
不動産投資と住宅ローンの関係はと言いますと、不動産投資をする人間は、住宅ローンは基本的には組むべきではないですし、不動産投資をするに当たっても、銀行は住宅ローンを組んでいますと不利に扱います。住宅ローンがあった場合、絶対に不動産投資ができないかというと、ローン残債と不動産の評価額との関係、保証人などの状況、その他の資産背景によって一概には言えませんが、ローンを組んで間もない場合には、ローン残債がオーバーローン状態になる可能性がありますので、その場合にはマイナス評価になります。どうしてもマイホームが欲しい方は、順序を逆にしてはいかがでしょうか。まず、投資物件をなんとか買って、余剰キャッシュフローで十分に住宅ローンの返済が可能になった段階でマイホームを買う。または、投資物件の中でも最上階をオーナールームとしている物件を狙って買う。順番を間違わなければ、両方とも手に入りますね。
「いきなり１棟ものの高額物件をやるのは危険なので、ワンルーム投資からやりたいのですが・・」といって質問に来る方がいますが、ワンルーム投資の方がよっぽど危険なことを理解していないのです。

区分所有が危険である理由について理由を挙げます。通販大家さんでは、基本的には会員の方には、１棟ものの物件以外は紹介しませんが、それは次のような理由から、区分投資をやっていたのでは不動産投資で成功することはできないと考えているからです。

０か１００かの丁半博打
区分所有は、満室になれば入居率１００％で、空室になれば入居率０％というものですよね。ですから、いったん空室になれば、元利金の返済、その他の費用は、自分の働いた給料から持ち出しになります。空室でも管理費はとられます。中間の入居率５０％などあり得ないわけですから、０か１００かの丁半博打です。これに対して、１棟ものの投資で１０室アパートだと、１室空いても空室率は１０％。５０室のマンションだと、１室相手も空室率は２％。同じ空室になっても、元利金返済に対して１室の与えるインパクトが相対的に小さくなれば、他の部屋の家賃収入から元利金を返済しながら、ゆとりを持って空室の募集がかけられます。ですから、空室になった場合の返済原資として、自分の働いた給料を当てにする必要がありません。銀行が区分所有に対する融資に消極的なのは、最終的に自分が働いた給料で補てんすることを当てにしなければならないようでは、デフォルト(債務不履行)のリスクが非常に高いからです。

路線価について、
ちなみに、路線価は国税庁のホームページの財産評価基準書で見られます。(http://www.rosenka.nta.go.jp/)路線価とは主要道路に面した土地に一平米あたりの単価が決定されており、その値段を元に土地の価額を算出するものです。簡単にいえば、正面路線に決められた金額に土地の面積をかけ、そこから奥行き価格補正、側方路線影響加算、二方路線影響加算、三方路線影響加算、四方路線影響加算、間口狭小補正、奥行長大補正などの加算、減算をして算定します。

個人の与信をどう考えるか
物件の収益については以上の通りですが，個人の属性について若干触れておかなければならない問題があります。まず，はっきりさせておかなければならないのは，２億円以下の物件の場合には年収と物件の融資金額には相関関係はないということです。区分投資と違って，収益還元法はあくまでも物件収益力から融資可能金額を決めていこうとするものです。
個人が年収によって物件の元利金返済を補完するものではありません。
これが２億円を超えてきますと，通常の銀行の場合には支店長権限での決済ではなく本店審査になります。
また、５億円を超えてきますと，その物件に過度に依存するリスクを避けるために，非常事態対応能力として，他の物件からの収入や年収が関係してきます。ですから，５億円以下の物件の場合には，個人の年収は必要以上に気にする必要はありません。

不動産投資のコツは高利回りの物件をなんとか探し出して買い続けることではなく，利回りが低い物件の管理コストの削減，稼働率の向上、賃料単価の上昇などのバリューアップを図って（内部成長）レバレッジによって物件を取得しながらいかに収益率を高めていくか（外部成長）にあります。
物件を５億，１０億と取得していくにあたって，外部成長ばかりに目を奪われて，足下の自分の物件の内部成長を十分に図らず，取得してから収益率が減少するままに任せているのでは，いずれは資金調達も出来なくなってしまいます。キャッシュフローの増加は，新規物件の取得によるものばかりとは限りません。もういい加減、利回り星人はやめませんか。

エリアにおける人口動態を考える前提として，人口動態を探るための道具を少し紹介しておきます（マーケティングの世界では常識ですが，不動産投資の本ではほとんど紹介されていないようですので）

国税調査（５年ごと）総務省：外国人も含めて，調査時に日本に居住する全ての人を対象に，人口、世帯移管し，男女、年齢，国籍、就業状態、仕事の種類、世帯員の数などを調べる国の最も基本的、かつ，規模の大きな調査です。

人口統計（国税調査の年以外）総務省：５年ごとに実施される国税調査を補うために，国税調査の侍史観の時点において人口動態統計や，出入国管理統計などの資料をベースにして推計します。５年ごとでは、その間の数字が分からず困るからですね。

住民基本台帳による人口　総務省：市区町村の住民基本台帳に記載されている３月３１日現在の日本人の人口、世帯数及び１年間の人口動態の統計です。

人口動態　厚生労働省：国内で発生した出生、死亡，婚姻、離婚，死産の届出書に基づいて作られる，日本において発生した日本人の人口動態事象の統計です。

将来推計人口　国立社会保障　人口問題研究所：国立社会保障、人口問題研究所が５歳階級の男女別人口を西暦２１００年まで予測したものです。この中で，小地域簡易将来人口推計システムというものがあります。これは、ユーザーの設定した将来の出生率に基づいて，最長２１００年までの人口構造を簡易に推計するシミュレーションシステムで市区町村などの小地域の将来人口を推計し，グラフや人口ピラミッドを作図することも出来ます。

これらの統計資料を見ていただければわかりますが、東京でも人口が減少しているエリアもあります。また、総務省の住宅・土地統計調査を見ても、東京都より空室率が低い都道府県などいくらでもあります。つまり、「東京都＝人口が減少しない・空室率が少ない」という公式は全く成り立たないということがお分かりだと思います。

小地域簡易将来人口推計システム
ご自身が不動産投資をされる場合、物件の所在市町村の将来の人口を簡単に推計する方法があります。(http://www.ipss.go.jp/)にアクセスし、「人口問題関係」→「将来推計人口データベース」→「小地域簡易将来人口推計システム」とクリックすれば、その市町村の大雑把な将来人口が推計できます。将来人口を推計する際には、ローン返済期間よりもさらに５－１０年くらい長くとって調べた方がいいと思います。

空室だらけまたは全空きの物件を買おう
空室になっている理由が
●その建物の近隣の工場・ごみ処理場・商店・飲食店などからの秋季、幹線道路・鉄道・トラック集配センターなどの騒音・振動、高圧線が上を通っている
●何年かに１回浸水する、または浸水したことがある、雨漏りする
●入居者の中に、騒いだりする不良入居者がいる
●近所に風俗施設、パチンコ店などがある
●特殊団体が入居、または近隣にある
●自殺者、老衰での死亡者が出た、となりがお墓、火葬場
●単身者向けにも関わらず駅から遠い
であれば、空室が今後埋まる可能性は低くなりますので、やめた方がいいと思います。

しかし、空室になっている理由が、
●洗濯機置き場が室外、ユニットバス、畳の部屋などで、リフォームによっては、顧客ニーズに合わせられる可能性がある。
●任意売却などで売主が募集活動を一切行っていない
※任意売却：債務者のローンが債務不履行になった時に、銀行が物件を競売にかけるのではなく、それより有利な条件で処分すること
●任意売却などで、売り主が管理をしていない、または、管理状態が悪い
●売主が資金的な問題で、リフォームをかけていない
●売主が法人で、寮などで使っていたものを全空で売りに出している
●または、これらの複合的な要因で空室が拡大している
などの場合には、恐れることはありません。
住宅地図を持って実際に物件周辺を見て回ると，需要が見えてくるケースも多いのです。物件探しの際に，一番だめなケースはデータだけで物事を判断することです。必ず現場に足を運んで物件の判断をする必要があります。成約賃料を具体的に調べる方法張りませんが，募集資料についてはathomewebで、過去６ヶ月の間にアットホームの不動産情報ネットワークに登録された物件のエリア別、物件種目別、間取りタイプ別平均賃料、平均専有面積，平均平米単価の統計データを提供しています。（http://www.athome.co.jp/atweb_static/kanren/souba/index_sap.shtml）また、ホームアドパークでは、直近の１ヶ月間に広告されていた物件を対象とし，沿線、駅別，都道府県、市区町村別に賃貸物件を地区年数、最寄り駅からの時間、間取りタイプ別に毎月その平均賃料を計算し表示しています。（http://home.adpark.co.jp/price/index.html）これによって、自分が投資しようとしている不動産のレントロールが現在相場を反映しているか，仮に反映していないとすれば，現在の賃貸相場に引き直した場合に、自分の物件の利回りはどのようになるのかということが分かります。それによって、（滅多にないと思いますが）相場よりは低すぎる賃料のママで捨て置かれている物件については，安く購入できるでしょうし，バリューアップが可能です。

大切なのは良好なコミュニケーションです。逆に、良好なコミュニケーションのある方には、一般に情報を流す前に個別に連絡することもあります。よく考えていただきたいのですが、業者はいつも川上にいるわけですので、その気になればいつでも自分で物件を購入することがができます。それでも、自分で物件を買ってばかりでは商売にならないので、物件を流通させているわけです。寿司屋がいくら寿司が好きでも、毎日自分で食ってばかりいては商売にならないのと同じです。ですから買ってやっているという態度の人間はまず良い物件を渡してもらえることはありません。また、顧客もその人間だけでなく、何百人、下手したら何千人も持っていたりします。そうすると、業者といえども人間ですから、失礼な物言いの人間には優先的には物件を回しませんし、下手したら狭い業界なので今後の取引にも影響が出てきます。

よい業者の見分け方としては、以下のポイントがあると思います
●売買の仲介だけではなく、業者自らが自己ポジションでの投資を行っていること
●主として、またはもっぱら収益物件の仲介を行う専門業者であること
●銀行融資に関する事情に詳しく、融資の支援をしてくれる業者であること
●開発系業者など、自社の在庫を処分しなければならない立場でないこと

継続して物件を取得するためには
８棟所有した私が思う、物件を探し、買い続ける良い方法は次の通り。
① 自分を見失わないように自分の投資条件を決める
② 自分の体力に合わせ１棟買ってみる。まず、一歩を踏み出さないと始まらない。
③ 自分が信頼できて相性のいい業者を見つける。これまでいろんな業者が、物件を紹介してきましたが、不思議なことに相性の悪い業者の場合には売買にまで至りません。
④ 続けて買っていくためには、年間の入居率を90％以上キープする。入居状態の悪い物件ばかりでは、銀行融資がおりません。
⑤ 内装は入居案内に来た時に印象を残せるようなレベルに保つ
⑥ 家賃の相場には常に焦点を当てる。周辺状況を考慮し家賃を決める
⑦ 管理業者の担当者とのコミュニケーションは十分すぎるくらい取り、現状の把握に努める
⑧ キャッシュフローは十分意識し、入居率80％でも銀行支払いができるものを極力買う
⑨ 金利は一度決めてしまうと原則変更がきかないので自信を持って銀行に交渉する
⑩ 銀行の支店長・担当者とはよき信頼関係を築く
⑪ 愛媛県では投資対象物件を1億円から2億円程度に絞る。1億円未満は一般の人が買いやすいので、私の物件取得価額は最高2億2千万円最低1億2,500万円です。などたくさんありますが、買うために重要なのは③、買い続けるために重要なのは④、⑩です。

[genaokiさんの感想 · 2012年6月7日]

書いてある内容は良かった。
不動産投資の基本ではあるが、なかなか不動産投資初心者にはわからない真髄を的確に表現している。
区分投資のダメな理由、積算と収益還元法、マーケティングの重要性等々。
不動産投資に興味のある方や、不動産投資の初心者にとっては内容に関しては有益だと思う。

一方、著者の基本的な考え方というかマインドについてはとても反発を覚えた。一部の成功者に見られるような「世の中に復讐する」タイプの典型だと思う。使っている文相の所々に「世の中を見返す」「成功していない人を見下す」ような上から目線が表れており、読んで気持ちのいいものではない。確かに頭も切れてノウハウも素晴らしいが、読者によくなってもらいたいという想いがまったくなく、どちらかというと読者を食い物にしようという考えが明らかだ。

この本の目的は、不動産投資の初心者がこれを読んで「凄い！」と思わせ、彼の会社から不動産を購入させようとしている。実際に彼の会社から不動産を購入し、その後大変苦労している例もある。この本に書いてある「自分の頭で考えない人はカモになる」逆例を、彼は実践しているのである。

[nonbirimorimoriさんの感想 · 2012年5月1日]

＜再読なし＞
◆世の中の儲かる情報は、持てるものに集中する。
◆「できる者は行い、できない者ははできない者に教える」バーナード・ショー

[espoir12さんの感想 · 2011年8月12日]

不動産投資の本、というよりかは、冒頭は啓発的内容が多かった。奮い立たせて奮起させ、自分でリスクを取って生きることの大切さを説いている。
人口動態の将来のグラフや空室率など具体的なデータが例示されてはいるものの、ソースが明記されていなく、これでは実際に自分の見知らぬ地域で不動産投資を行う際にはデータの集め方や分析の仕方など戸惑うだろうなぁと感じた。

著者プロフィール

金森 重樹　(かなもり・しげき)
東京大学法学部卒。25歳のときに1億2000万円の借金を負うも、マーケティング技術を活用して35歳で完済。その後、行政書士として脱サラし、現在は不動産、ホテル、福祉事業など年商100億円の企業グループのオーナーに。マイナスから超富裕層へと這い上がる。「徹底して理詰めで事に当たる」のがモットーで、長寿やダイエットに関心を持ち、わずか2か月で90kg→58kgの減量に成功。その理論の根幹を成す「断糖高脂質食」をはじめ、栄養学や人類学にまで領域を広め「脂で痩せる」という独自メソッドのブラッシュアップに余念がない 。20年7月に『運動ゼロ空腹ゼロでもみるみる痩せる ガチ速“脂"ダイエット』、20年12月に『ガチ速“脂”ダイエット　極上レシピ大全』を上梓、2冊累計9万部を突破。本書はその続編でもある。Twitterフォロワー14.6万人。@SheigekiKanamori

「2021年 『120歳まで元気に生きる 最強のサプリ＆健康長寿術』 で使われていた紹介文から引用しています。」