不動産投資 1年目の教科書: これから始める人が必ず知りたい80の疑問と答え

著者 : 玉川陽介

• 東洋経済新報社 (2013年11月15日発売)

作品紹介・あらすじ

★100年に1度のチャンス到来！不動産投資をはじめるには絶好の「今」を逃すな！
■アベノミクスと量的緩和による不動産市況の活性化
■円高不況の是正とデフレからの脱出
■東京五輪の開催決定


★不動産投資は「わからない、こわい」となかなか踏み出せない方へ
■株やＦＸよりルールが簡単な不動産投資のポイントをやさしく解説
■不動産投資１年目にピッタリのわかりやすいＱ＆Ａ方式
■「収益試算Excelシート」で負けない不動産投資が今日からできる

★実際に寄せられた中から初心者にピッタリの質問80を厳選
●都心か地方か
●区分所有か一棟マンションか
●安い木造建築かしっかりしたＲＣ構造か
●現金購入かレバレッジの効く借入か
●ローン完済まで保有か中途売却か
●個人か法人か　etc.

これからはじめる人・はじめて間もない人・うまくいってない人すべての人に
必ず役立つ「？」が満載！最初の一冊として最適！

感想・レビュー・書評

[ちさんの感想 · 2024年1月27日]

タイトル通りの内容で、まずは読みたい、読み返したい1冊。必ず知りたい80の話題を上げて、それぞれわかりやすく解説してくれる。グラフや表などを用いて視覚的に理解できる。保有するなら法人か個人か、買うなら都心か地方かなど、判断に迷う時は読み返したい。おまけの収益試算シートもとてもいい出来でシュミレーションが楽しい。

[1963708番目の読書家さんの感想 · 2023年10月13日]

現在の情勢に則していない。

[さくらさんの感想 · 2022年10月31日]

2013年に書かれた本。東京五輪が決まり、アベノミクスで好景気が期待された時代の本だから、全体的にかなり前向き。
世界経済全体の動きと銀行の融資姿勢は不動産の値動きに最も影響する。そして、景気は良くなったり悪くなったりを繰り返す。
不動産投資において重要なことは、何を買うかよりもいつ買うか。

著者は都心の投資をすすめており、地方の高利回り物件はハイリスクハイリターンであると指摘する。
特に高利回りの数字は満室経営ができる前提で出された数字であり、リフォームに思いがけない費用と労働力がかかることもある。投資というよりは、事業に近い。経営力、企画力が必要。

著者の考えでは、地方築古ボロ戸建はまだありだが、地方の区分、特にワンルームは絶対に投資しない。
競合が多く、仲介手数料も安いため客付け業者が一生懸命になってくれない。銀行の評価もゼロのことが多い。修繕積立金の出費が痛い。管理組合が機能していないことが多い。
境界確定の問題は最終的にお金で解決できるから、そこまで深刻に考えなくてOK。

銀行が融資承認した物件は問題ないと考えてOK。銀行の目利きは概ね当たっている。
金融機関の問題債権比率から逆算して考えると、不動産投資家の100人に1人も借金が返せなくなくなって困ってる人はいない。
金利変動リスクについては、金利が急上昇しないよう国が調整している。そのため上昇するとしても急激ではなく緩やか。その間に対策も立てられる。
繰上げ返済して残債が減っていることより、現金が豊富にあることの方が金融機関からの評価も高くなる。
自己資本の充実こそが経営の安定、ハイレバは危険という、一般経営のルールと個人不動産投資家のルールは全く異なる。

例え税金対策のためとはいえ、赤字決済の自営業者、会社は金融機関で嫌がられる。
IRRを使えば他の物件や金融商品など、様々な投資対象を同一の尺度で比較することができる。
ミドルリスクミドルリターンでは、税引前8パーセント、ハイリスクハイリターンでは、同15%というのが一般的な指標。

買ってから売るまでのキャッシュフロー総額がゼロになる売却価格こそが損益分岐点。つまり、増えもしなかったけど減りもしなかった。

東日本大地震の時、一時的に不動産の値下がり、市場の停滞があっが、半年後には通常通りにもどり、値上がりも始まった。
震災リスクはもちろんあるが、過度に恐れる必要はない。ただし、ハザードマップは確認すべき。地盤の悪いところはリスクも高い。

著者は一貫して、個人投資家も、プロ投資家と同じ指標IRRなどの数字を用いて投資判断をすべきと主張。
成功した大家さんのストーリーを間に受けて、その抽象的なイメージだけで、真似をするのは危険と警鐘を鳴らす。

[izumiyokoさんの感想 · 2022年7月23日]

2013年の発行なので情報古いけれど、東日本大震災の2年後、アベノミクス1〜2年目の市況がわかる点で参考になる。

[にゃんごろうさんの感想 · 2022年4月30日]

東京五輪決まった頃の本だから、参考にならない点は多々あるけど、結果的には金融緩和で不動産価格上がって、著者は儲かっただろうな。
結局レバかけて不動産買えば、そりゃCFは出るけど、リスクはそれなりにあるな。地震とかのテールリスクがテールリスクじゃないくらいありそう。

[あやかさんの感想 · 2021年9月6日]

都心、1棟、木造派の著者
少し古い話になるが、
リアルな話で参考にはなった。

[サラリマヌスさんの感想 · 2021年8月29日]

不動産に限らずだが、投資本というと自己啓発的な内容が多く（それはそれで面白いけれど）、実業務・実務には物足りないという本が多いけれども、本書は不動産オーナー業を営む中で出てくる初心者的な疑問への答えが記載されている。出版年が2013年とちょっと古いが、QA集のようなもので、手元に置いておきたいと感じる一冊だった。

[shootsuさんの感想 · 2021年4月27日]

ちょっと古いので、今の市況として参考にならないこともあるが、不動産投資の実務の目線で参考になるトピックスをいろんな視点から語ってくれているのは参考になりました。
また、収益計算の基本的な事項とおさえるべきポイントの整理、活用できるフォーマットの共有が参考になります。

[たまこさんの感想 · 2020年12月30日]

聞きたかった！っていう質問に筆者が答えてくれている質問回答的に書かれた一冊。
わかりやすさというよりは虎視眈々という印象。
感情や感覚的にとらえるよりも数字ですな、数字。

[kiageneさんの感想 · 2020年12月30日]

IRRに基づく説明をしている点で長期視点となる不動産投資をより正確に捉えています。単なる収益率でしか解説していない数多の初学者用の本に比べ良識的でかつとても読みやすく書かれています。

著者プロフィール

コアプラス・アンド・アーキテクチャーズ株式会社 代表取締役。1978年神奈川県大和市生まれ。学習院大学卒。幼少期にITに慣れ親しんだ経験から、大学在学中に統計データ分析受託の会社を創業。同社を順調に成長させたあと2006年に株式売却。その後は、国内外の株式、債券、不動産など多様な取引をする個人投資家となる。経済誌等への寄稿多数。過去に学習院さくらアカデミー講師（金融リテラシ）ほか金融経済の講演を開催。金融商品分析や不動産投資の著書は累計10万部を超えロングセラーとなる。Webサイトhttps://ytamagawa.com/

「2023年 『Excelでできる　不動産投資「資産管理」のすべて』 で使われていた紹介文から引用しています。」