不動産格差 (日経プレミアシリーズ)

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著者 : 長嶋修
  • 日本経済新聞出版社 (2017年5月12日発売)
  • Amazon.co.jp ・本 (232ページ)
  • / ISBN・EAN: 9784532263409

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不動産格差 (日経プレミアシリーズ)の感想・レビュー・書評

  • 20170908-0913ちょっと業務にも関係するかな、と思って。自宅の価値についてはあまり気にしないことにするww
    ・日本の中古住宅市場は適切な価格形成がなされていなかった(レモンの市場)。
    ・新築物件の作りすぎ

  • これが現実なのかもしれないが、心情的には寂しい。一局集中を回避して地産地消の不動産が出てきてほしい。

  • ■書名

    書名:不動産格差
    著者:長嶋 修

    ■概要

    ・日経平均と都心の中古マンション価格は連動している。
    ・世界でも住宅価格が大きく上がるのはフィリピンだけ。
    ・空き家急増の理由は「新築のつくり過ぎ」。
    ・住宅選びの要諦は「1にも2にも3にも立地」。
    ・沿線ごとの人口増減率に大きな差。
    ・「立地適正化計画」によって、住宅地の選別が始まる。
    ・同じ世田谷区でもエリアによって、天と地の差が開く。
    ・住人の高齢化でマンション管理組合の運営が困難に。
    ・9割のマンションは建て替えできない。
    (amazon.co.jpより引用)

    ■気になった点

    なし

  • 不動産業に努めているが、非常に勉強になる内容。
    ・株価と東京の都心部の不動産の動きが連動する。
    ・街のコンパクト化を見据えた物件選び
    ・地域の災害対応力の下調べ
    ・ホームインスペクションの重要性
    ・耐震性の定義
    ・中古マンションのリノベーションの注意点
    ・登記簿面積と実面積が違う事がある。
    ・申し込みには法的拘束がない
    ・管理規約の閲覧
    ・ホームステージング
    など、お客さんの為になる内容がたくさん記載されてました。

  • 【相対欲】
    中古物件は正確に評価されていない。
    建築からある期間を過ぎた中古物件は築年数だけをとらえて、正確に評価されていません。これは、逆にお買い得商品を生み出しているとも言えます。
    特に基礎のつくりがしっかりしているものは買い得だと言えます。
    (ブックオフの古本評価額に似ています)

    ただ、不動産は購入側への情報が少なすぎます。
    一品生産のため、一つひとつそこまで評価することは時間的にむずかしいのかもしれませんが、本当は評価ランクをつけるべきだと思います。(一般的にはそれが公平といえる・・・)
    しかし、そうするといわゆる「掘り出しもの」はなくなってしまうので、個人的にはさびしくなりますが。。。

    また、空き家率がどんどん上がっていく中で、不動産価格はあまり変化していないように感じます。
    なぜそう感じるのか考えてみたのですが、求める物件の考え方も変わってきていることに気づきました。

    以前は、駅から徒歩17分のこの地域でこれぐらいの家でと思っていたのですが、人の欲は変化するもので、徒歩10分のこちらの方がいいように思えてくるのです。あんな駅から遠いところは欲しくないと思ってきているのです。
    つまり、同じ物件であれば、実際価格は下がっているのですが、欲しいと思う条件の方が上がっており、結局価格だけを見ると「あまり変化していない」と感じることがわかりました。

    これは大学と同じで、少子化により全員が大学に入学できる時代になったのに、受験勉強は以前と変わらずあるいは以前よりハードになったと感じるのと同じです。
    昔、一生懸命勉強して入学していた偏差値の低い大学へ、今はだれも行きたがらないのです。みんな偏差値の高い大学を目指すのです。大学は変わっていないのに、人の相対的欲望が変化してしまっているのです。

    まあ、いろいろ書きましたが、私自身、持ち家vs賃貸の結論を出していない状況です(笑)

  • 今世紀になる直前(1998)に現在住んでいるマンションを中古でしたが購入しました。色々と条件を考える中で、拘ったのは、ある程度広めのリビングと、駅から近いことでした。普通電車しか止まらない駅ですが、駅から4分というのは、毎日の通勤のたびに良かったなと思っています。

    郵便受けにはマンション価格をしらせるチラシが今でも入ってきます。急行の停車する隣駅で大規模なマンション建築が相次いだこともあり、今では購入した価格の7割程度でしょうか、もっと下がっているかもしれません。また同じニュータウンでありながら、エレベータのない5階の物件は、さらに安くなっている様です。

    さてこの本ではマンションだけでなく一軒家についても触れられていますが、本の帯に書かれてあった「マンションは駅7分以内しか買うな」というコピーに目が留まり、手にすることになりました。今のマンションに住むまで、徒歩20分以上だった私には、平日は毎日歩くことになる駅までの距離の長短は、非常に重要であると理解できます。駅から近いと、最寄り駅に着いた瞬間に家に戻ってきた気持ちになれますが、20分以上(もしくはバス利用)の場合には、やっと帰路半ばという感覚です。これは駅近に引っ越してきて初めて実感したことでした。

    現在は人口が減るだけだけでなく、今までは増えていた世帯数までが減少に転じていると聞いています。それでいながら新築マンションは増え続けています。今後、中古住宅は、特にそれまで我慢して住んでいた人たちは、いっせいに便利な場所か、新築に住み替えることになるでしょう。空き家対策についてもこの本では書かれています、地方に両親の住む私にとっては近い将来に考えなければならない問題でもあり、この本を読んで色々と考える機会を与えてくれた良い本でした。

    以下は気になったポイントです。

    ・都市間は勿論、同じ自治体であっても格差が広がり始めるのがこれからの特徴である(p5)

    ・日経平均と都心マンション価格は連動する、1)株高によって景気見通しに対する安心感が醸成される、2)株を保有している親が、利益確定して子供にマンション購入資金を贈与しやすくなる、3)株売却によって頭金を捻出できる(p19)

    ・首都高速中央環状線が2015年に全線開通、6割程度の完成割合の「東京外郭環状道路」、首都圏中央連絡自動車道、といった3つの環状道路を、2020年までに9割の完成を目指している(p27)

    ・不動産はどんなものでも持っていれば資産、という時代は終わった。さらには、ただ所有しているだけでは固定資産税や維持管理費用のかかる「負債」である(p31)

    ・日本の住宅価格は2040年には、2010年比較で46%低下するとしている、3000万円の物件が、1620万円となる計算。理由としては、総人口の減少・老齢人口依存比率の上昇である。つまり、少子化・高齢化によって若年層の社会保障負担が増し、実質所得が減少、住宅を購入・借りたりする力が減退するから(p35)

    ・米国も以前に(1980代後半)に、米国住宅価格は今後25年間で47%下落するとされたが、移民受け入れ策採用などにより、その通りとならなかった(p36)

    ・地域別に見た、相続発生にともなう家計金融資産残高の変化によれば、東京(12%アップ)、大阪(4%アップ)以外は、すべて減少(p39)

    ・空き家率が30%を超えると、都市環境は悪化して居住快適性が著しく低下する、ベルリン壁が崩壊したとき東ドイツでは空き家率が30%を越えて地域の荒廃が問題となった(p40)

    ・全国の市街地には96万戸、東京都には26万戸の住宅用地が眠っていて、これらの多くは東京五輪後の2022年に一斉に市場放出される1974年交付の、生産緑地法で... 続きを読む

  • 不動産まわりの論点の整理に読了。購入というのは目的ではなく手段というのがよく分かるので、家を買う気マンマンの奥様や親世代に薦めてみるというのもアリ。笑

  • ・不動研住宅価格指数
    ・不動産総合データベース
    ・2022年問題
    ・ホームステージング

    の知らなかったことが目から鱗。

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不動産格差 (日経プレミアシリーズ)の作品紹介

日本の不動産は「格差の時代」に入りました。我が国では、空き家が大幅増加、すでに1,000万戸の大台に乗っていると見られ、2033年には2,000万戸を突破、空き家率は30%に上るという予測もあります。

著者は、このような環境変化の中で、不動産市場は大きく3極分化するとみます。「価値維持あるいは上昇する 10-15%」「徐々に価値を下げ続ける 70%」「無価値あるいはマイナス価値に向かう 15-20%」です。

すなわち、9割近くの不動産は徐々にまたは大きく下落していくのです。

こうした大きな見通しのなか、不動産の見極め方、付き合い方、マンション・戸建て・中古の物件種別ごとの対処方法を紹介します。本書は2014年に刊行した『これから3年 不動産とどう付き合うか』を全面改訂したものです。


・同じ市町村でも駅からの距離、地盤の質などによって明暗がわかれる。
・とりわけマンションは利便性がすべてであり、駅近物件以外は手を出すべきではない。
・これまで一軒家の価値は建てた瞬間から資産価値ゼロに向かって下がっていったが、これからは住宅市場データベースの整備によって、手入れ次第で価値を維持できる時代になる。

不動産格差 (日経プレミアシリーズ)はこんな本です

不動産格差 (日経プレミアシリーズ)のKindle版

不動産格差 (日経プレミアシリーズ)のオンデマンド (ペーパーバック)

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