不動産格差

著者 : 長嶋修

• 日経BPマーケティング(日本経済新聞出版 (2017年5月1日発売)

作品紹介・あらすじ

日本の不動産は「格差の時代」に入りました。我が国では、空き家が大幅増加、すでに1,000万戸の大台に乗っていると見られ、2033年には2,000万戸を突破、空き家率は30%に上るという予測もあります。

著者は、このような環境変化の中で、不動産市場は大きく3極分化するとみます。「価値維持あるいは上昇する 10-15%」「徐々に価値を下げ続ける 70%」「無価値あるいはマイナス価値に向かう 15-20%」です。

すなわち、9割近くの不動産は徐々にまたは大きく下落していくのです。

こうした大きな見通しのなか、不動産の見極め方、付き合い方、マンション・戸建て・中古の物件種別ごとの対処方法を紹介します。本書は2014年に刊行した『これから3年 不動産とどう付き合うか』を全面改訂したものです。


・同じ市町村でも駅からの距離、地盤の質などによって明暗がわかれる。
・とりわけマンションは利便性がすべてであり、駅近物件以外は手を出すべきではない。
・これまで一軒家の価値は建てた瞬間から資産価値ゼロに向かって下がっていったが、これからは住宅市場データベースの整備によって、手入れ次第で価値を維持できる時代になる。

感想・レビュー・書評

[はるさんの感想 · 2024年2月4日]

かなり参考になった。
空き家リスクを定性的に考えるための情報が盛りだくさんだった。
生産緑地制度、居住誘導地域、沿線格差、災害可能性、駅距離7分、相続の資金移動、自動車中心社会から鉄道中心社会へ、省エネの義務は2020頃から

[honnyomimannさんの感想 · 2020年2月15日]

不動産はエージェンシー問題が激しいよなあと再認識
売り手ー書いて
仲介ー借りて/買い手　だけでなく
行政ー不動産業者/家主も
（個人的な欲で不動産立てる→インフラ整備などの社会コストの増大，空き家問題）

==============
不動産の未来予測本　

2050年の人口体動
→人口一極集中は以前続く，人口が増加する地域はごくわずか．
→人口減少が見込まれているところでも，それが緩やかそうなところを見繕う＆2050年よりも早い出口戦略を立てる．”人口が減るから敬遠”をつく
→仮に自分の居住用でローンを組んで不動産を買う場合，その土地を買う方が良いのかどうかは見ておいた方がいいな


供給を無視した新築建築，相続税対策という本来の用途から逸脱したものもある（ここは最近税制にメスが入ったみたいだけど）
→堅実な需要のある物件を見極め中古物件で買う．

東京一等地のマンション価格は日経平均と連動しているらしい．
→日経平均と給与が必ずしも連動しないサラリーマンには辛いねえ

・自治体の行く末の二分化（国全体or各地域で活かすところ，捨てるところ）

・コンパクトシティ化（その自治体の中で生かすところ，切り捨てるところ）
　災害リスクが高いところはまず外される
　「表層地盤増殖率」

・不動産の実寿命
　[物理的寿命]
　木造22年，RC37年より実際は長い．ちゃんとメンテすれば．これらの数字は減価償却，つまり建物部分の経費化で使う数字に過ぎない
　[社会的寿命]
　昔流行った間取り，リッチ，設備などが今も価値を持つとは限らない，逆も然り
　
・不動産関連の様々な指数・情報
　「東証住宅価格指数」「不動産取引価格土地総合情報システム」「
　不動産に関するデータベースは未整理，不正確，曖昧　不動産テックで今後変わる？

・不動産価値の評価は情報が揃っていることが大事．単なる駅からの距離，築年数などだけでは見られない時代が来る
「竣工図書」は必ず入手

・中古物件：
　ー新築物件を誰かが勝った瞬間に「中古扱い」
　ー整備が届いているもの，届いてないもの全部玉石混交でひとまとめ→質の良し悪しを見抜く心眼が今後重要．定期メンテの実施有無，改修履歴
　ーマンションの場合は建物全体の状態が健全か，管理組合は回っているか．→「ホームインスペクション」活用

・デザイナーズ物件：
　利便性，メンテ性など犠牲．手出ししない

・見えないところは手を抜かれやすい
　断熱材，上下水道，etc

・申込時点ではキャンセル可能．申込と契約は別
　「仮契約」なんてものは存在しない

[sazanamiさんの感想 · 2018年12月30日]

お金

[kohamatkさんの感想 · 2018年6月29日]

1992年に生産緑地法が改正され、東京23区、首都圏などの政令指定都市において、固定資産税が農地並みに軽減される生産緑地制度が適用された。この適用期限が2022年に迎えて、全国で1万4000ha弱の住宅用地が放出される。

人間の平均寿命推計と同様の手法を用いると、木造住宅の平均寿命は65年、マンションは68〜150年。

ホームインスペクションの費用は、30坪の一戸建てで5〜7万円。3〜4時間でできる。

建築基準法は1981年6月に施行された。1983年以降に完成していれば、新耐震基準で建てられていると考えてよい。

水道の配管は30年経ったら交換時期。金属系の配管は錆びて赤水が出る。

中古住宅の申込みの際に、数万〜10万円程度の申込金を預けるのが一般的。契約に至らなかった場合は、返金される。

[haru2012さんの感想 · 2018年4月9日]

人口減少の日本、9割の不動産は下がっていく。自治体ごと、また同じ自治体の中でも居住誘導地域になるかどうかで、価値が変わる。

多くの人は損するとか儲けるとかより、安心して住んでいたいだけだと思うのだけれど、それで人生の資産の大部分が左右されてしまうというのは、何だかなぁです。

[soboさんの感想 · 2018年2月26日]

図書館本。不動産関係実用書三冊目。言ってることは大体同じ。ただこの本は、人集めに成功している自治体の取り組みが紹介されてて面白かった。

[hanaken1219さんの感想 · 2018年2月3日]

不動産の今後の流れが大体分かった。自分の見立てと同じで、逆に少し物足りない内容に感じた。読んで損はない内容です。

[mishuranmanさんの感想 · 2017年10月9日]

たぶんこの本の言う通りなんだろうけれど。すでに売れるものばかりではなくなっているのが2017．

[masami141さんの感想 · 2017年9月8日]

20170908－0913ちょっと業務にも関係するかな、と思って。自宅の価値についてはあまり気にしないことにするｗｗ
・日本の中古住宅市場は適切な価格形成がなされていなかった（レモンの市場）。
・新築物件の作りすぎ
・

[pinkfishさんの感想 · 2017年7月24日]

これが現実なのかもしれないが、心情的には寂しい。一局集中を回避して地産地消の不動産が出てきてほしい。

著者プロフィール

さくら事務所代表取締役会長。不動産コンサルタント。
1967年生まれ。広告代理店を経て不動産デベロッパーの支店長・不動産売買業務を経験後、業界初の個人向け不動産コンサルティングを行う消費者エージェント企業、さくら事務所を設立。

「2020年 『災害に強い住宅選び』 で使われていた紹介文から引用しています。」