サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣 (PHP文庫 ふ 24-1)

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  • PHP研究所
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  • Amazon.co.jp ・本 (280ページ)
  • / ISBN・EAN: 9784569665542

感想・レビュー・書評

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  • 10年以上前の本だから今とは少し違うかもしれないけど購入前と後に気をつけることなどは一緒だと思う。

    ストーリー
    「サラリーマンは気楽な稼業」といわれたのは、遠い昔の話。いまやベースアップは望めず、リストラの危険と背中合わせの毎日。そればかりか、定年後の年金にも期待できない。
    こんな不安が満ちあふれている時代、サラリーマンは兼業「大家さん」になって、たしかな人生を手に入れよう! アパート・マンション賃貸ビジネスは、ほとんどの会社で就業規則に抵触せず、サラリーマンに許された数少ない「副業」なのである。
    著者は老舗商社に勤めていた頃に兼業「大家さん」を始め、会社が自己破産した後、専業「大家さん」に転じて、現在は毎月300万円以上の賃貸収入を稼いでいる。
    本書は著者のこれまでの実践経験を踏まえ、物件の選び方と購入のポイントから管理のコツやトラブルの対処法まで、サラリーマンが不動産賃貸ビジネスで確実に成功するためのノウハウを公開する。
    「サラリーマン大家さん」ブームの火付け役となったベストセラー、待望の文庫化。

  • 利回りの計算などがわかりやすい。賃貸経営を利回りは低いが堅実なビジネスと呼び、実作業の詳細な説明を記載している著者の手法は参考になる。

    以下レバレッジメモ

    ■利回りと立地が生命線
    さて本題の賃貸用購入物件の選び方についてです。選択すべき順番としては、①利回り②リッチ③間取り④設備⑤構造及び築年数でしょう。最初の利回りについては、第4章で詳しく説明しますが、ここは大家さんの生命線ですから決して妥協してはなりません。最低10%の利回りを念頭に置いてください。平均利回りを15%にできれば合格と考えて大丈夫でしょう。
    札幌であっても家賃は東京の7割程度それより下がることはないのです。つまり家賃相場の下限が決まっていることが利回り的には地方物件が有利な理由の一つです。また中古物件価格を評価しないという日本の中古不動産に対する常識が地方の中古物件の利回りを底上げしているのです。
    ■競売不動産の情報を入手する
    不動産総合情報サイトのアットホームが主催している競売・購買物件情報がおすすめです。パソコンの検索項目に前述のサイト名を内気お願いいたしますメール場目的のホームページにたどり着けます。このサイトの第一の特徴は全国の競売不動産を管理していることです。それに事件番号でも条件検索でも検索できるので自由に希望物件を探してください。開示される情報な物件情報、写真、間取り図の3種類。購入物件を絞り込むにはいいツールと言えるでしょう。このツールでは物件情報の備考欄に買受人の占有を阻害する要因(第3者占有あり等)が記載されているのでよく吟味してください。なお実際に入札を検討するには裁判所に出向き物件明細書現況調査報告書評価書の3点を読み込みその後現場に出向く必要があります。インターネット情報は料が必要なのではなく物件を絞り込むための質が必要だと思います。それにしてもインターネットが普及する以前は裁判所に出向くか印刷された物件情報を有料で購読するかしかなかったのですから便利になったものです。
    ■賃貸物件情報や地図情報を入手する
    物件利回りを計算するために利用します。大家さんは利回りが命。物件を入手するだけでは不十分です。検討中の物件の家賃を想定するために利用しましょう。At home webサイトでは、全国の情報が入手できます。地域や間取り、賃貸料等の条件検索ができるので物件の想定家賃をはじき出せます。最終の賃貸情報には、間取りや写真、賃貸条件等が記載されている場合もあるので、物件の賃貸条件を決定する際にも利用可能です。また地図情報は物件の近隣インフラを調査する点で重要な情報です。裁判所の物件明細書にも住宅地図が添付されていますが、広域図と詳細図の2点しかありません。物件の周囲にある学校やスーパー、娯楽施設、そして交通アクセスを調査するには不十分と言わざるを得ないのです。地図情報は多種多様のサイトがあります、私が利用しているのはちず丸というサイト。検索で前述の名前を打ち込み検索一覧の中から同名のサイトを選択すれば目的のサイトにたどり着けます。
    Poin:不動産情報サイトを積極的に活用する
    大家さん稼業は一攫千金の世界とは無縁な地味な(堅実な)ビジネスですが、まんざら捨てた者でもありません。実現すれば寝ていても毎月、家賃が入ってくるのですから一度に3億円などという発想がなくなります。それも、飽きずに着実にやれば春の山登り程度の努力で頂上に到達できます。莫大な自己資金も突出した才能も、頭の良さも必要ありません。きわめて現実的な話です。「バカでした。あのころはお金がお金に見えてませんでした。あのころ遊んだ1日分の飲み代があればもう一度勝負できるのですが」その昔ドキュメンタリーで見たバブル紳士回顧録の一コマです。積み重ねた結果でなければ、たとえ大きな成果が上がったとしても、結局は器に収まりきらないのでしょう。お金はいとも簡単に離れていくものなのです。
    諸経費を差し引いた純利回りが10%を下回る物件は、すべてキャッシュフローがマイナスになる危険性があります。純利回り10%です。よく頭に留めておいてください。
    収益管理です。たとえば年間1000万円の家賃が入ってきたとします。それでは1000万円の収益に見合う支出構造はどうすればいいでしょうか。固定新税やリフォーム代金等必要経費は20%前後です。残りの80%の内借入金返済の比率は半分の40%に抑えるのが大家さんビジネスのコツです。残った40%の使い道ですが、貸家を増やし続けたいのなら、次の投資に回してください。余剰金が自身の雇用収入を上回るように成ればその使い道は裁量にお任せします。次に利回りです。純利回り12%を投資の際かげんにおいてください。12%の純利回りであれば将来金利が上昇しても2%前後の余剰資金を生み続けます。関連して純収益を算出する係数ですが、マンションであれば年間家賃の80%もしくは家賃の10か月分を算出すれば、大体の純収益を算出できます。アパートの場合、築後5年までは年間家賃の90%、5年から10年の間は85%、以後は80%を基準とすれば大体の純収益がわかるでしょう。不動産を購入した場合、思った以上の諸経費がかかります。この諸経費の係数がわかれば投資を検討している不動産の予想純利回りが計算できます。かかる諸経費は、購入方法により変化します。まずは通常購入の場合ですが諸経費は不動産仲介手数料、不動産登録免許税、司法書士手数料、生命保険料、火災保険料、不動産取得税、契約印紙代均等です。通常の価格であれば、購入金額の8%程度かかってきます。しかし安く購入すればするほどその比率は上昇します。諸経費が10%と考えれば大きな間違いは起こりません。競売の場合は、少し事情が違います。右の諸経費の内不動産仲介手数料と司法書士手数料がまるまるかかりません。結果として諸経費の係数は下がります。諸経費は6%前後です。これらの係数を使えば予想純利回りが計算できます。たとえば2LDKの中古マンションが800万円で売却されるとの情報を入手したとします。調べてみると付近の家賃相場は、9万5000円です。純利回りはいくらになるでしょうか。答えは10.36%。之では投資基準に達しません。DeNA森場でございますは投資基準の12%にするにはいくらで購入すればいいでしょうか。答えは690万9000円です。つまり、690万9000円で入手でき、1か月9万5000円の家賃で貸すことができれば、純利回り12%の家賃収入が見込めるのです。簡単に家賃10万円の貸家をいくらで買えば純利回り12%になるかです。10万円×12か月×80%を1.1倍した取得費で割ると12%になるわけです。つまり10万円の家賃の72.7倍です。
    ■地元の土建組合に相談する
    リフォームするなら○○といったテレビCMがよく流れてきますが大家さんを目指す人は聞き流してください。それではどこの相談したり依頼したりすればいいかと申しますと、地元の土建組合に相談することです。土建組合とはフリーの職人や1人親方そして零細の工務店が会員となっている建設業の組合です。なぜその組合に相談するといいのかというと日々直接工事を行っている職人と直接工事契約できるからです。東京であれば東京土建一般労働組合本部に電話をすれば管轄する支部を教えてくれます。インターネットでも東京土建一般労働組合と検索すれば出ます。さらに、同組合は手数料を要求しません。なぜならエンドユーザーのお客様を紹介することが組合員への仕事を増やすことにつながるからです。大手に依頼したほうが何かと安心だという方がたくさんいます。でもゼネコンのホワイトカラーが手を汚す工事に直接携わることはありません。まず、町の工務店に経費をピンハネしたうえでの丸投げが普通です。町の工務店もリフォームの工事現場を常時監督しません。さらに下請けの職人に回せるだけです。このような依頼をすると、職人の工賃は結果として微々たる金額となります。1日名いっぱい働いて1万円でも請求書にかかれる1人当たりの工賃は2万5000円位になるでしょう。お金の配分は大手の建築会社が行うからこうなるのです。次にキッチン、トイレ、洗面台ですが、これはピンからキリまで各種の設備があります。私がおすすめするのはB級品の設備を使用することです。新品を使用するメリットは賃貸住宅の場合ありません。B 級品で十分です。設備を設置する業者と相談し、サイズを確認の上B 級品を買い求めましょう。金額は新品の3~4割程度。50万円するシステムキッチンもB 級品なら17万円程度で入手できます。私がよく利用するのは株式会社建材市場というところです。フローリング材から給湯機器まで設備や建材の卸問屋として活用しています。個々の本部の連絡先(03-5454-3861)に問い合わせれば、最寄りのフランチャイズを紹介してくれるでしょう。またインターネットで検索すればより詳しい情報を入手できます。
    ■5つのチェックポイントで入居者を決定する
    さて、仲介会社経由からもたらされる入居希望者の情報ですが、頭から信じてはなりません。中にはとんでもない人が潜んでいます。このとんでもない人の見分け方を説明しましょう。私がチェックしているのは動機、保証人、勤務先と勤続年数、申し込み状況、ペットの有無の5点です。まず入居の同期がはっきりしないのは問題です。もしかしたら家賃滞納などで追い出された人かもしれません。詳しく納得のいく動機を聞くべきです。続いて保証人です。保証人は入居希望者の年齢によって変化します。若い人の場合は普通入居者の両親でしょう。両親の後は肉親、知人そして先輩等に変化します。もし、その定石から外れた場合はよくよく吟味してください。つぎは勤務先と勤続年数です。事家賃の支払いに関して言えば職業には汽船があるというのが経験から導き出された私の考えです。家賃を払うのは入居者の義務ですがその人の職業によって義務感の違いが明確に存在します。さらに申し込み状況。これは、いろいろなケースがあります。一番疑わしいのは年末の駆け込み入居者です。あわただしい年末に家を変わるなんてちょっと普通じゃありません。明確な理由、しっかりした勤務先を確認できなければ、入居してもらうべきではありません。それからうら若き女性が一人で申し込みに来る場合も問題です。最後にペットの有無ですが、近隣とのトラブルを引き起こしがちですのでこれにもよく注意しなければなりません。
    仲介会社は複数に依頼する
    ■得手不得手がある街の不動産業者と大手仲介会社
    無価値堅気の大家さんは昔から付き合いのある不動産業者に何から何まで一任しがちです。こういうやり方では入居率は低くなります。たとえば、自分が借りて住む場合、どのように入居物件を決めるでしょうか。1件だけで決めることはまずなく、おそらく4件、5件と見取り図などで検討してから、そのうちの3件程度を内見して決めるのではありませんか。実際、入居者の多くはそうして入居物件を決定しています。
    ■仲介会社に顔を出せば一石二鳥
    私がおすすめするのは複数の大手仲介会社に仲介を依頼することです。依頼は大家さん自身が直接行うべきです。直接、担当者と会い、支店長と面談し、世間話の一つもすれば、後は電話で用が足ります。大事なことは、担当者や支店長の頭に浮かぶ大家さんになることです。

  • 大家さんをやってみようと言う気になりました。
    まあ、まずは始めないとということで。

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著者プロフィール

1963年広島県呉市生まれ。85年、愛媛大学農学部卒業。老舗商社の大倉商事へ入社、飼料畜産部に配属されるも、入社4年目にうつ病が悪化し、6か月間の休職。この間、3度の自殺未遂を起こすが、運よく一命を取り留める。復職後、建設不動産部への異動をきっかけに、兼業「大家さん」業を始めるが、98年、同社の破産にともない失業。2003年、自らのノウハウを明かした単行本『サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣』(実業之日本社)が大ベストセラーとなり、「大家さん」ブームを巻き起こす。現在、賃貸用の不動産物件を94戸所有し、年間の家賃収入は4000万円を超える。兼業「大家さん」応援アドバイザー、著述業など活躍の範囲を広げている

「2009年 『不動産小説・巴銀之助の奮闘』 で使われていた紹介文から引用しています。」

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