日本の不動産 急浮上が始まる!

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著者 : 大谷洋司
  • かんき出版 (2011年8月11日発売)
  • Amazon.co.jp ・本 (256ページ)
  • / ISBN・EAN: 9784761267728

日本の不動産 急浮上が始まる!の感想・レビュー・書評

  • 日本が急上昇するには「増税されない」という
    条件付きを強調されています。
    ですが現実的には増税アップは避けられない状況に
    なっているのが気になるところ・・

    今後、丸の内エリアに居住のための賃貸マンション、
    大阪経済特区(法人税なし)などは共感です。
    もっと他地方の不動産予測を聞きたかったです。

    *不動産関連の本ではバブルからの説明が多く
    この本も例外ではありません。個人的には
    そういった説明は必要ないかなと思いました。

  • バブル崩壊の理由は、世間が、不動産価格の高騰で、住宅を取得できない状況のなか、
    世論に対応するかたちで、政府が対応策を考えた。
    まず、公定歩合を大幅に引き上げ、銀行がしめつけられ、
    金利を引き上げた。その借り手は支払利息が一気に増え、不動産の倒産がではじめた。
    さらに、1992年に地価税を導入して、最後ととどめをさした。
    1990年代に企業の寮の建設ラッシュが始まった。
    経済を立て直すには、財政支出増加と金融緩和のセットで行わないといけない。
    ・人口減少の理由は経済縮小が原因
    ・東京、神奈川、埼玉を含めた東京圏が世界最大の人口圏
    ・製造業が海外にシフトしていくと、オペレーションするオフィスの需要が日本で増えてくる
    2003年のミニバブルの背景
    1、日銀総裁が福井さんに変わったこと。
      金融緩和政策を一気に進めた。
    2、外資系企業の算入、ゴールドマンサックスなど
      法律が、JREATなどが、制定されていって、日本の新興デベも算入してきた。
    ・不動産投資を行う場合はレバレッジを行うことが当たり前になっていた。
    ・不動産ファンドの成功は銀行に融資をしてもらえるかにかかっている。
    ・ミニバブルの崩壊は日銀による、不動産貸し出し規制とグローバルな金融危機が
     不幸にも重なった悲しき複合要因による
    ・不動産マーケットは常に同じサイクルで動く
    ①不動産価格上昇→マーケット加熱→金利引き下げ→不動産価格上昇に拍車
    ②不動産向け貸し出し規制の導入や不動産価格上昇率低下と売買件数減少→不動産向け貸し出し規制の追加
     →不動産価格下落→金利引き下げ→不動産価格下落に拍車
    ③不動産マーケット活性化策の導入→不動産価格下落率低下と売買件数増加→不動産価格上昇
    ・不動産マーケットでは初期段階でまず、中古住宅市場が改善する。
     価格の調整が市場で行われるため、早いから、
     その対極が新築マンション市場:市場の動向を見て値付けするため、実態の状況に比較して動きが遅い
     オフィス市場はマーケットのなかで、一番最後に動く。
     企業が従業員を増減させる決断は常に最後になるから 
     
    ・現在導入されている住宅ローン減税の最大控除は600万(通常160万)
     これらの施策によって住宅取得してから始めの10年間はローンのコストがほとんどかからない計算になる
    ・メザニンローン:もともと建物の中二階を意味する。
     100: (投資家20メザニン 20 銀行60)
     70になった場合、投資家0メザニン10 銀行60
     とミドルリスク、ミドルリターンという仕組み
    ・移民ビザ 一定以上の額を日本に投資していれば、居住権が得られること
    ・TPPが批准されれば、移民がふえてくる 労働という項目がある
    ・都市再生特別措置法でビルの立て替えが行われ、より高層化が進んでいる
    ・工場等制限法が解禁されて、都心に高層ビルの大学が増えてきた。
    ・ニューヨークのマンハッタンと、23区の人口はほぼ同じ
    ・ストロー現状:強い都市が弱い都市の需要をとってしまうこと
    ・大阪は「第二のシンガポール」になる可能性がある。
    ・相続税対策の基本は、「課税評価額」を下げること
     現金1億では、そのまま1億。不動産を購入すると5千万とかに下がる
     地方の土地持ちは高層マンションを買って、相続税対策をしている

  • 不動産マーケットは日銀が決めるということ。東京の魅力。不動産買うなら今でかつ東京というお話か。サラリーマン投資家向けではないが,トレンドを押さえる一冊というところでしょうか。

  • いつもお世話になってるカバレッジアナリストの大谷さん。レポートもそうですが、著作も流れが切れ味よかです。斜め読みした後、このお正月にじっくり読みに入りました!

  • 総じて分析が甘く、我田引水。冒頭から「デフレの正体」に対するアンチテーゼをぶち上げるが、不動産に携わっているものとして、アラを探す方向に走ってしまうぐらい楽観論にバイアスがかかっており、逆に将来の見通しが暗くなった。レビューというより感想ですが、この類の本はデータをどこまでニュートラルに正直に扱えるかが大事だと思うので、その意味でもかなりマユツバな書籍です。まぁ、証券会社の「アナリスト」なんで仕方が無いかもしれませんが。

  •  不動産会社はどこかから資金を調達しないと土地が買えない。日銀が蛇口を閉めると業界は冷え込む。政府が容積率を緩和すれば、スグにでも開発が始まる。要は、お役所次第ってところがあって、だからそこ団体を作ってあれやこれやと手を尽くすのだ。
    著者が上げる、日本の不動産が急浮上する理由は
    ・人口密度が高い
    ・効率性が高い
    ・インフラが整備されている
    ・水が綺麗
    などなどで、特段新しい視点があるわけではない。
     著者がいう「急上昇」とは、マーケットが活性化して不動産の価値が上昇してデフレを脱却するという意味だと思うけど(たぶん)、不動産がすぐバブるのは供給が市場のペースに追いつかないからであり、供給が増える理由が相続税控除額の厳格化とういうだけでは苦しいのでは。
     ここ数年で都心部にマンションが立ち始めたのは、土地の値段が下がったことと、容積率が緩和されたことで収支のバランスがとれるようになったということで、一方でデフレゆえの給与への不安から、建てたが売れないという点もまた然りで、結局は著者の「急上昇」が誰に恩恵を与えるのかがよくわからない。

     業界人からすれば、安い土地を仕入れて高く売れた方がいいに決まってるし、そのためには不動産業界以外でのデフレ脱却がまず先にありきなんだけど、それは上に上げたような原因により回復するものではない。だからそこ、著者も震災の復興財源を国債でまかない、日銀が金融緩和を続けるという前提が必要だったわけで、これらは一般ピープルの脱デフレに関係すると思う。
     
    感想としては、たぶん著者の予言はハズレ

  • 不動産関連本はプラス思考かマイナス思考に極端に分かれるが
    本書は極端なプラス思考に位置し新・列島改造論プラスα的内容。
    プラスもマイナスも極端じゃないと売れませんから
    どうしてもこうなってしまうのでしょう。
    さすがに少女時代なるKPOPアーティストが
    コンサートツアーに選んだ地域が有望な中核都市だと
    断言しているの個所には違和感を覚える。
    不動産は郊外ではなく都心で買うのがベストという点は
    余程ひねくれた投資家でない限り当然な話であるが、
    その理由付けは不動産アナリストの真骨頂である。
    不動産購入を考える人、不動産をもつ人に必読の書とあるが、
    不動産会社の営業マンの営業トーク集的価値の方が高い。

  • この本は半分ネタで買いました。
    著者はドイツ証券で不動産セクターをカバーするアナリスト(ランキング2位とか3位とか)。
    この本は、バブル期ごろからの日本不動産市場(というか東京の不動産市場)の簡単な歴史と今後の展望についてまとめたものです。
    著者は日本の不動産市場(というか東京の不動産市場)の将来について楽観的だとのことですが、根拠はよくあるものでした(東京は人口流入が継続、今後は都市部への集積が進むので都市部の不動産は安泰・・といった感じで)。

  • 「アパート経営はするな!―賃貸経営の落とし穴」− 著者: 須田 忠雄 と一緒に反対意見として買って読んだ本。須田さんが

    ・地方の不動産に力を入れている(地方でもやっていける)
    ・理論より現場主義(物件を自分の目で見に行く)
    ・関東大震災後は日本の不動産が一気に冷える

    と言うスタンスだったのに対して、大谷さんは真逆。

    ・東京に力を入れる
    ・大谷さんがアナリスト
    ・関東大震災後があったこそ、盛り返せる

    読んだ感じでは、大谷さんの方がより分析されていて、説得力があると感じた。視点もかなりグローバル。世界から見た日本、東京を分析、これからの方向性などを示している。すごく同意したい内容が多かった。
    今の日本をプラスにして読み解けるいい書籍。タイトルは不動産とかいてあるけど、もうちょっと概念が広い感じもする。

  • 不動産を購入するなら都心だというのは非常に共感できる。相続税対策だというのもなるほど頷ける。であればここを売って早々に引っ越すべきか。すこし考えよう。

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