家賃収入が月収を超える!

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  • ソフトバンククリエイティブ (2005年2月26日発売)
  • Amazon.co.jp ・本 (231ページ)
  • / ISBN・EAN: 9784797331011

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家賃収入が月収を超える!の感想・レビュー・書評

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  • 束田さんのリフォームの技術がとても勉強になる。空室物件も悪くないなと思えるようになる。

  • マクロ的な投資マニュアルよりも全然ためになる具体的な手ほどき(アドバイス)書籍。10年前の本なので現代には則さないところもあるが,不動産で言えば本質的な部分は変わっていないので役立つところは多い。
    (株式だと10年前の書籍なんて全く役立たないんだけどね)

    まずは明確な目標設定をし,それに見合う投資をすること(40歳までに1000万家賃収入等)
    将来なりたい自分像をイメージして不動産でいくら稼ぎだせばいいかを検討

    ゆとりローンという名の金利分しか返送していないローンに要注意

    中古マンションの融資審査には管理組合もしくは管理会社が持っている「修繕履歴」,「長期修繕計画」,「修繕積立金残高」,「管理規約」の4つの書類を提出しなければならない

    物件を見に行った際には気に入らない点を告げて,そこを改善できたらXX円なら購入すると意思を伝えておくと値下げした時などに声がかかりやすい。
    競売では修繕の必要書類がそろっていない,違法建築等の問題が多いので目利きができない場合には買わない方が良い。
    土地勘のない場所では入居者のニーズがつかめないので,空室対策等が取りにくい。
    違法建築(建蔽率等),再建築負荷物件,借地権の物件は要注意!
    不動産屋も多くの物件を抱えているので詳しくない場合もあるので業者に丸投げせずに自分でも動いてみる

    中古ワンルームで初めて見て,自分の不動産投資の適性を判断する

  • 港Lib

  • やや古い

  • 有名な先輩大家さんの連名での著書だったので購入しました。

  • 主要なポイントは以下の通り

    ・物件を増やしている局面においては、少しでも有利な融資を引くため に数十万程度の節税はあえてやらない
     ➡多額の税金を納めていることが所得証明に繋がるから

    ・大手不動産会社は支店間の情報共有が密ではないこともあるので、
     気になっているエリアごとの支店を当たる必要がある
     ➡また、不動産会社を訪問した際は、自己紹介書を置いて帰る
      「自分の経歴」「探している物件の特徴」「保有物件」など

    ・事業系(店舗入居タイプ)物件は競争が少ないため、
     掘り出し物が見つかる可能性が高い

    ・1DK〜3LDKの中古マンションと一戸建ては投資家層の
     競争にさらされにくい
     ➡実需層がターゲットであるため、イケてない物件を安く購入して
      リフォーム後に実需価格で売却という戦略も可能になる

    ・500万円以下の格安物件は、価格から0を2つ取った金額で
     貸せることが高利回りの簡易判断基準
     ➡リフォーム代込み500万円なら5万円で貸せるかどうか

    ・区分所有を購入するなら、立地・広さ・周辺環境など、購入者では
     どうすることもできない特徴のある物件が望ましい

    ・銀行からの融資額を大きくするためには、
     なるべく路線価の高い物件を選択すること

    ・再建築不可の物件でも調査次第では条件付きで
     建築可能になることもある

    ・融資に臨む際は謄本、公図、家賃表、建物図面、路線価図、
     固定資産評価証明書、写真、キャッシュフロー表、自己PRシートを
     準備して、担当者と一緒に稟議を通すスタンスで

    ・誰かの紹介で金融機関に融資をお願いした方が
     有利な回答を得られる可能性が高まる

    ・実質利回り12%と9割融資を併用すれば失敗しない
     ➡金利がバブル時の9%に上がっても12%であれば
      キャッシュアウトせず、9割融資に1割の頭金であれば
      銀行評価の裏付けのある物件価格で購入していることになるので、
      売却時も大幅な価格下落は起こりにくい

    ・リフォームする際は設備や建材をヤフオクで仕入れて
     設置だけ職人さんにお願いすると安くリフォームが可能になる

  • ヤドカリ投資法 リフォームが完成するまで自分が住んで、完成したら貸し出す方法
    融資は法人の方が借りやすい
    法人では実績が必要:決算や赤字がないか
    規模が大きくなると法人にしたほうがいい
    税金をたくさん払って所得があるという信用を得て
    融資で有利になる法がいい
    日経の金曜の夕刊、土曜の朝刊に3行広告に物件が掲載されている
    100件みて10件買い付けして3件融資申しつけし、その中の一件を買う
    不動産営業の人には自分をアピールできる名刺を渡して連絡をもらいやすいようにする
    ワンルームや新築アパートはギラギラ競合でたいへんだから
    1DKから3LKDの中古、中古アパートのほうが落としやすい
    いざとなれば自分が住めばいい。
    テナントも自分が経験知識があれば、おとしやすい、
    ただ、前面道路に一分で10人程度人が通らなければ、難しい

    ー融資ー
    中古マンションでは
    融資審査時に通常、監理組合がもっている
    「修繕履歴」「長期修繕計画」「修繕積み立て残高」「管理規約」
    の4つの書類を提出する
    ボロマンションでも管理組合に今後の見通しなどをヒアリングして改善の兆しをチェック
    ヤフー不動産のアラート機能
    FAXでしか回らない情報もあるので無料のD-FAXを利用する
    「マイソク」
    「平米10万円の法則」
    購入金額から0を2つ取った金額で貸す
    0を一つ取った面積で。

    購入3月や9月の決算期は狙い目
    ー融資は信用できる人に貸すー
    スーツで簡単な職歴など
    「ネットで物件診断」サービス 2980円で収支シュミレーション
    まず融資審査を受けてみる
    信用のある人の融資の紹介をしてもらう方が、可能性が高くなる
    売買契約の場では司法書士を見方につける、これも紹介してもらう方がいい
    購入金額は9割融資が目安 銀行が900万の融資評価なら1000万が妥当という感じ
    特約ローンは競合では不利になりやすい
    ーリフォームー
    ヤフオクで資材調達
    職人も調達
    裏技、出品者に直接「早く終わらせることが可能か」直接交渉する
    素人がわかりやすいものを付ける
    ウォシュレット、テレビ付きインターホン、サーモスタッド、60㎝幅の洗面台
    ☆給湯器取り付けでは
    PSのサイズ、ガスの種類をチェック
    まちの電気屋さんは意外と工賃が安い
    「中古物件をかったら半年は住め」
    リフォーム融資なら国民生活金融公庫
    ー入居付けー
    心配いらないのは、転勤族で、法人契約、子供あり
    家賃相場を確かめる方法として住んでいる人に直接家賃を聞くことも
    自己資金を少なくしてROIを高め早く、資金を回収する
    ー調査ー
    銀行に行くときは路線価をもっていく
    やはり見る物件数を増やす
    仲介手数料は値切らない方があとあと考えるといい
    競売物件はなかなかリスクが高いみたい。

  • 不動産買おう!

  • 「不動産投資の学校」にも登場している束田先生の本。リノベのうっちゃんさんのノウハウ、広瀬先生(←まだ知らなかったです。。)のノウハウが登場しております。

    まさか束田先生はヤフオクで業者さんを探してコストダウンさせていたとは知りませんでした。そういった方法もあるんだなぁとびっくりしました。

    このノウハウを1つでも知っている事が大家力アップになるだろうと思います。

  • まだ、読み始めたばかり....
    不動産収入が欲しいなーとか思ってしまう。
    漠然と、沸々と....
    //読み進んでます、結構いい本かもです。

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