優良な中古区分不動産を見つけ現金で買う。ともかく貯めて優良な1棟モノが買えるだけの金をためろ。
インターネットで探すには、yahoo、不動産ジャパン、＠ニフティ不動産、楽待、ノムコムプロ、スターツ投資ナビ、楽天不動産、goo住宅不動産、スーモを毎日チェック、物件受信専用アドレスを作り新着を確認。毎日！書類は、物件価格帯、場所、構造、駅からの徒歩時間、築年数、表面利回り、専有面積、総戸数、他。名前、住所、連絡先携帯、メルアド、ファクス番号。現金客であることを明記。収益物件を扱う不動産会社のHPをチェックした時にはメルマガがあるか見る、登録する。不動産会社にメルマガがなければ、月12回連絡してみる。必ず可不可の連絡をする。
札幌は需給状況がタイトなので手を出すな。
全国で見る。福岡が安め。福岡で見てみる。
将来の人口推計が10年後で100％。DID人口密度4000人/KM、ランキングデータ。駅力乗降客数1万人が最低、2万人を狙う。銀行公園図書館スーパーコンビニファミレスファストフード郵便局総合病院薬局があること。エイブルアパマンミニミニが複数あること。ここまでが選抜条件。
競合物件が少ない。家賃、敷金礼金、駅からの距離、築年数う、専有面積、間取り設備をみる。アットホーム、ホームズ、ヤフー不動産、ＣＨＩＮＴＡＩ、スーモ、アパマンショップ、エイブルのうち2つか3つで確認。検討している駅、物件条件である程度絞る。家賃条件を入力せずに数を確認する。空室率確認。見える賃貸経営ＨＯＭＥＳ不動産投資。空室率確認は現地で。カーテン、電気メーター、集合ポスト、玄関ポスト。居住環境。商業施設、店舗などの利便性シャッター通りか、公序良俗店舗、、嫌悪施設の有無。競合物件の有無。空室率の高い物件が林立しているか近隣に競合物件を建設していないか。駅周辺の賃貸業者に客が入っているか。夜道を想定した時の雰囲気。
現地不動産業者3社ヒアリング。賃貸付け可能となる家賃条件、敷金礼金、広告料、キックバック、駐車場有無の影響度合い、エリアの治安、環境、土地柄、検討物件及び周辺物件の入居者属性学生社会人かどうか。需給バランス、周辺物件の空室率と影響事象大学移転工場閉鎖商業施設閉店など。前オーナーの経営についての印象、噂、自分がオーナーになったら賃貸付けに協力してくれるかどうか。物件の購入検討をしていて将来大家になるかもしれない。大家になった場合は、入居の募集以来もしくは管理をお願いするかもしれない。キックバックの払う大家さんっているの？
調査内容は財産になるので取っておく。
物件本体 雨漏り、水漏れ跡。クラック、爆裂。アスベスト。
築30年以内で実質利回り10％以上。依存型物件は撤退リスクあり。ｐ212からの実質利回り算出が肝。
建物管理人修繕積立金の合計が家賃の３０％以下。過去に大規模修繕が行われたか。どの個所に修繕を行ったか。修繕積立金の範囲内か。補充した場合、いくらか。重要事項調査報告書を見せてほしい。定期総会の開催状況。議事録は？。一戸当たり必要な積立金額40万、できれば55万。
物件情報依頼時に固定資産税と都市計画税額について一緒に遅れと依頼する。
賃貸管理料。月額家賃3-10％。専有面積20平米以上。ワンルーム。総戸数30戸以上駅歩10分未満。古い物件ではバストイレセパレート工事可能か確認。室内洗濯機置き場をつける。2階以上。売って完成。容積オーバー物件不可。
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