マンション修繕積立や管理費はおおよそ家賃の１割、今は１０００万以上１億５０００万の物件は値下がりしていない、ワンルームマンションが狙い目、六本木ヒルズのように職住近接の地域が将来性あり、新築など価格が急に下がる物件は買ってはいけない、払える家賃から経費を引いたネット収入を１・３で割り戻した金額がローン支払年額の上限、無頓着にカードを作るのは融資戦略上マイナスになりうる、銀行審査は決算期など銀行が貸したい時期がよい、全銀協に融資の照会履歴が残るので融資拒否されるのは大きなマイナス、アパートローンでは住宅ローンがあることはあまり問題ない、不動産の購入は貸す事・売る事も考慮しないといけない、明渡訴訟は８０万くらい弁護士に払う、区分建物は修繕積立金をチェックすべし、分散投資ではなるべく安定している所に大きいものを買うこと、駅距離が離れればそれだけ競合は乗数的に増える、首都圏では駅力が重要（乗降客数など）、個人と法人では経費が限定的かどうかの違いがある、物件価格が上がっていない状況では簿価残高で法人に移転することも可能、マスターリース契約で法人をはさみ２割程度残すことは可能、人件費の中で税率が一番低いのは退職金→退職金積立として保険に入る、株式会社は社債発行により利払いを払える

減価償却建物価格の算定は全体の中から先に建物価格を計上できる、立退きの法的手続きには５０万円くらいかかる、戦略は①いくら投資にまわすか②いくらのキャッシュフローを得たいか③何年で実現したいか、売却には３．５～４％くらいの費用がかかる、不動産投資に必要な事①（いくらで）貸せるかどうか②効率性と安全性の判断③ファイナンス技術、礼金など初期費用がとれていない場合は相場が崩れていると考えられる、総務省統計局・住宅土地調査HPから貸家総数・空室数がわかる、年齢層は人口問題研究所データが参考になる、国交省データによると居住費は収入の２０％弱、客付業者ヒアリングではファミリータイプを探している人は５％程度（単身＞２人＞３人＞４人）、運営費（opex）割合は①貸家７～８%②木造アパート１５～１６％③一棟マンション１７～２０％④区分２２～２４％、平均入居年数①単身４年②ファミリー５年、キャッシュフローを再投資するか繰上弁済するかはＫ％をモノサシに、投資主体をＬＬＰにする手も、厚木や座間は外国人受け入れに積極的、５～１０年で出口をとるのが一番儲かるケース多し、ＤＣＲは１・３以上が安全圏といわれる、ＢＥ％（損益分岐点）は７０％以下が理想的、ＲＣの銀行評価は㎡１７３，０００円くらい、古い物件と新築の組み合わせは減価償却で初期に大きく落とせるという意味で相性がよい、不動産投資は①投資着手②投資拡大③投資の縮小をしながら全体の造りこみ、投資する物件かどうかは①貸せるかどうか市場分析②効率性・安全性を分析③融資の可否

敷金はどのみち返還するものと考えその分安くするほうが入居者が決まりやすい、広告費・キックバックをバランスよく割り振る、満室経営できる物件を「入手」するにつきる、銀行融資が出る物件かどうかが第一、よい物件とはキャッシュフローが得られる物件、経費は満室想定収入の２０％程度で計算、購入時の空室率は８５％で計算、物件の見極め①物件そのもの②環境③入居付けの容易さ（ヒアリング）、仲介業者には「どうすれば満室にできるか募集条件を聞く」、入居付けを確認する最善の方法は近隣仲介業者を２店舗ほど訪問して直接聞くこと、近隣で同じタイプの入居率を調べる、話ができそうな入居者がいれば直接聞く、物件は昼と夜は別物、１５年もすると塗装が必要、照明はワンルームでは必要、エアコンはワンルームでは必須、ワンルームでも１５㎡以下は検討に値しない、仲介業者は多くの物件を抱えているので真剣に取り組んでいない大家の物件は後回しに、成約＝内見回数×成約率、成約率は２０％が最適と言われる、内見回数は広告費とキックバックに比例する、予想より物件の印象がよかった場合成約率は上昇、空室の原因が内見回数か成約率か業者から聞いて把握する、最初の物件を相対的に悪くし最後に決め物件をもってくると成約率は上がる、満室のポイント①相場に合わせた家賃と敷金・礼金の設定②相場より若干多めの広告費③キックバック、近隣競合物件のヒアリング→「家賃と敷金・礼金」「広告費」「キックバック」を調整、５０００円単位マイナス１０００円で設定、ベストバランスが見つかると成約率が上がる→募集条件は変えない、経営は数値の管理→数値は絶対に把握する、平均入居率から広告費や設備費を検討、空室が埋まらない理由①内見回数が少ない②成約率が低い、内見回数が十分にあるなら家賃設定の調整だけで決まるはず、他社の協力が得られていないようであれば現地に行って業者を訪問すべき、レスポンスの悪い大家とレッテルを貼られると内見回数が減少、入居付けのポイントは管理会社や仲介業者に協力してもらえるかにかかっている、取得したら物件名を変える、家賃が低い物件は部屋はそこそこに入り口・看板にお金を回す、物件を購入したら①整理（不要物の廃棄）②整頓③清掃（高圧洗浄は１０~２０万）④しつけ、においのもとは下水（Ｓ字管に水ためする）、塗装費は面積㎡あたり２５００円位、漏水は費用がかかる、内装は標準化しておく、管理会社にとってうるさい客になる、照明はぜひ導入する、モニタはネットで安く購入しリフォーム時に支給する、シングルは冷蔵庫は導入、ＩＨよりフラット電熱器のほうが安い、５０㎡だと通常３０万円くらいのリフォーム費、遠方の物件は迷わず管理会社をつかう、管理会社との契約の解約条件は２ケ月前予告、最初に家賃は相場にはあわせるが相場以下にはしない旨伝えておく、管理費相場は２．５～５％（清掃費別が多い）、清掃費は週１回４時間で２～２．５万、シルバーセンターは一般的な清掃業者の半額（但し清掃状況等チェックが必要）、雑草防止シートに石をひくのが安上がり、定期的なゴミ収集業者は月１万くらい（１５室）、水道費は小口集合契約の場合定額制で徴収すると利益がでる、都市ガスからプロパンに切り替えて設備費用負担＆故障時の無償対応をお願い（火力弱と値上がり）、家賃保証はマスト（例外は本人ｏｒ保証人が上場企業）、保証額は年間３～５万、生活保護者の条件①敷金礼金は上限②家賃も上限③管理費は家賃込にする④水道料も家賃込みに、家賃を下げないと決まらない場合はペット可にすることも、外国人は家賃保証が必須（保証人は原則×）、外国人可→ペット可の順がよい？、フリーレントは１ケ月を越えるとほぼ無意味

アイデアの膠着状態に陥っている時にこうすれば視点を変える事ができると示せる人がリーダー、ネット検索しても出てこないワザとしての思考法を身につけることが大事、多くの製品・発明は今あるもの同士の組み合わせ、オズボーンのチェックリスト、「まさか」に対してあわてず対応できる人が勝者、何でも常識と思わずとりあえず括弧に入れてみること、人は自分と違う感覚に出会うとわからないとして理解を拒む傾向がある、悪いほうばかりを見て決めつけずいいところも見てそこを拡大していく、意識的に感覚をずらすことが難しい時は物理的な立ち位置を変える、なぜと何度も問いかける、物を見ることにこそ発想の原点がある、小さくジャンプ、場の行き詰まりを打破できる人が本当のリーダー、ヘーゲルの弁証法「正反合」、弁証法的に対話を進める場合には無条件なイエスは有害、向上していくためにはこれまでのやり方をいったん否定する、人格と企画との間をきる（人格否定ではない）、優秀な人ほど対立的意見など苦言を言えるスタッフが必要、トラブルを目の前にして逃げてしまうと何も生まれない、相手の否定を取り込んでさらにいいアイデアを生む、弁証法に必要な環境①上機嫌な気分を醸成したうえでの否定②前向きでリラックスしたかまえ③オープンなメンタリティ、部下に弁証法的運動を促すためにはなぜノーなのか示す、反論を受け入れられないタイプは能力があっても発揮できない、向上心を持つには幼いころから矛盾と出会い解決する経験が大事

同じ戸数・同じ利回りの建物は階数が高い建物ほど修繕費がかかる、事業をやっている人は融資に過去３年分の資料が必要となる、建物チェック：基礎・コンクリート（築１０年で構造クラックがない場合は優秀）・建物の傾き・壁材目地・シロアリ・屋根・水道管、必要とされる修繕は不動産屋の意見も参考になる、塗装工事が売主もちの場合はどんな内容か注意（こちらでやった方がよい？）、隠れ負債に注意（退去後のリフォーム費）、５５㎡をフルリフォームすると９０万はかかる、本当に欲しい物件は契約を結んで手付けをうつ、値切る場合は物件の欠点（修繕費など）を指摘し理由付けをする、水道設備は大幅値引きのポイント（その他浄化槽・マスター量水器）、買う側もリフォームの知識で理論武装すれば大幅値引きが可能となる、買付出した後融資が伸びない場合にはそれを値引きの材料とする、検査済証も値引き材料、最初の１棟は長期ローンがおすすめ、金利は後々下げてもらうこともできる（物件の収益性と該当金融機関に預金）、融資の申込は「優遇金利」でお願いする、融資は事業計画書（悪い状況でも破綻しな計画）でアピール、融資の素振りで常に自分の評価を確認する、ノンリコの経験がある担当はおそらく優秀、公庫は民間より融資比率が低い→保証人枠というものもある、法定耐用年数は都市銀では絶対だが地銀信金はゆるい、リフォームでは予算感覚が重要、賃貸付けはエリアニーズを重視、最近は初期費用の安さが求められる→敷礼を下げる、敷金ゼロなら家賃を上乗せする（逆にチャンス？）、賃料滞納は１日でも即行動、店舗は立地さえ良ければなんとかなる、ネットで登録できる（テンポスバスターズ・info-貸店舗・テンポジムショ）

廻り縁と巾木がきれいになるとそれだけで部屋全体が垢ぬけて見える、家族持ちの入居者にはメゾネットが人気、単身者にはロフト、趣味か仕事かわからない中途半端な事業は×、その道のプロと考えれば適正な価格で販売するはず、古物の免許があれば激安オークションに参加できる

サブプライムが第一の爆弾・ＣＤＳが第二の爆弾・クレジットカードが第三の爆弾、アメリカは個人消費がＧＤＰの７割（その半分が住宅関連）、日本は１００兆円以上・中国は２００兆円以上の外貨準備がありヘッジファンドの攻撃と戦う能力がある、今の日本ではキャッシュを手元においておきゲテモノに手を出さず自分の人生観と合ったところに手を出すのがベストであり今はチャンスである、多くの政府が実体経済を上回るお金を市場に供給してしまったために世界中のあるところにはお金ある、マネー力を磨くにはこのホームレスマネーの動きを読めるようにすること、新聞テレビではなく自分の足で世界を歩く必要、ホームレスマネーは先進国ファンド・オイルマネー・中国マネーの３種類、中国は人民元の持ち出し規制があるが「銀聯」カードを使えば規制にかからない（日本では「長城」が使える）、中国では（美しい雪景色の）北海道がちょっとしたブームで「アジアのスイス」の別荘を持つことがプレステージになっている、多くの米企業が期待を寄せているのは中国よりインド、米中印とＥＵが世界の４大経済圏になってくる、アルゼンチンもメキシコもハイパーインフレには自国通貨をドルに替えて対応、新札発行で新円切り替えに失敗した政府は国債デフォルトを仕掛けてくる可能性、国債が紙くずになる可能性はかなり高い、将棋で言えば日本は既に詰んでいる、ドルよりユーロの方が信頼できると皆が考えたらその瞬間ドルは売られアメリカはブラジル化（外貨をタンス預金）する、ドルの投売りは米のハイパーインフレを意味する、ドルがユーロシフトをとめられなかった場合はドル・ユーロの通貨統合が起こる、マグマがどんな形で噴き出るか頭を働かせることでビッグチャンスをものにできるかも、サブプライム問題は健全なものとそうでないものとを仕分けする必要があるがこれには１０年はかかるはず→それまで米経済は低迷する、サブプライム問題の底が見えて投資資金が戻らないと住宅価格は上がらない→米経済は低迷、これから投資するには米経済と関係が薄い所＋エネルギー・鉱物・食料→ロシア？、たとえ市場をオープンにしても経済力が凋落傾向にある国（日本）に投資資金が帰ってくるとは考えにくい、日本人の生産性が下がってしまった元凶は教育、英語でコミュニケーションできればどこの国の人ともビジネスができる、現在の豪には中国人が多い、今の財政状況とジ人口動態では賦課金方式の年金は必ず破綻する、年金の運用も自己責任となったらどうしたら資産を守れるか国民が真剣に考えるようになる、長期的展望に沿って運用する資金と相場の短期の振れに投資する資金とは区分することが大切、投資意欲旺盛で英語に自身があれば海外の銀行でキャッシュカードとクレジットカード両方の機能がついている預金口座を開設すると良い、景気回復のシナリオ①米経済これまで同様の状況に乗って回復→公共投資ｏｒ戦争→環境破壊者に対する全面戦争？→日本はチャンス？、②日本自身が自ら舵をきる→３つの大改革、１個人金融資産を高齢者から若者に移す（米ブッシュプランでは１０年の１年だけ相続税をゼロにする予定）、２東京マンハッタン化→安全性が高く超近代的な都市づくりを税金ではなく世界中のお金を集めて行う、３道州制、外国人観光客に人気があるのは岐阜の高山や木曽路（江戸時代が残っている）、外国人が日本に求めるもの①秋葉原のサブカルチャー②日本食③古い日本④雪

これからの賃貸経営は入居者に「暮らしそのもの」を提供する必要、入居者のターゲット「２０代若者」「キャリアシングル」「ＤＩＮＫＳ」「アクティブシニア」、外国人も信頼できる保証人をつけ規則をしっかり説明すればＯＫ、高齢者は「高齢者円滑入居賃貸住宅制度」に登録する手も、「古い」：癒しや安らぎ、「狭い」：シンプルなオシャレ感、「駅遠」：静かで落ち着きある生活を演出、今後の人気物件は部屋数よりも大きなＬＤＫの存在、工事費は全国どこでも大差ないが家賃は地域差が大きい、仲介業者に物件を紹介してもらえるよう働きかける、真っ先に紹介したくなる「募集図面」「広告」を作成する、仲介業者のもとに頻繁に足を運ぶ、仲介業者が紹介しにくい物件は「エントランス回りの管理不十分」（清掃が行き届いている・花が飾ってあると逆に紹介しやすい）、エッセンシャルオイルを数滴落としたドライポプリや造花・アロマポット・竹炭をインテリアとして飾る、内寸は入ったオリジナル図面・メジャー・ペン・メモを用意しておく、概要やアピールポイントを明記したオリジナルのパンフを用意、

アメリカ人の消費が新興国の成長と世界経済の成長の原動力だった、金融資産の規模が実体経済の規模を遥かに上回る水準にまで膨張してしまった、アメリカでは住宅価格は１８９３年以来株価は１９７４年以来暴落することはなかった、これまでのような旺盛な消費が再度復活する可能性は低い、世界経済は５％成長ではなく２％程度の緩やかな成長の時代となる、アメリカが停滞し中印が低成長となると世界経済を下支えできる新興国はもはや存在しない、各国の赤字財政が膨らむと国債価値が貶められ信用をも揺るがす事態が起こる可能性も、アルゼンチンが破綻しそれを支えるベネズエラも破綻すると南米発の金融危機の可能性も→南米圏の通貨構想？、１０〜２０年で株価が２００７年水準に戻る？、株価の底打ち自体は２００９〜２０１１年あたりか、各国バラバラの経済対策は保護主義を促し最悪の結果をもたらす→?世界経済のエンジンであるアメリカを支えるのが得策?各国は失業・雇用対策だけにお金を使う方が得策、今以上に安い労働力が手に入らなくなる時が資本主義成長の限界、資本主義の行き着く先は薄利多売の経済（日本は世界に先駆けて低成長社会へ突入）、低成長経済でも豊かさを実感できる資本主義社会を目指すべき（新しい価値観）、日本の株価に大きな影響を与えているのは外国人の売買動向、自分のベースとなる考え方をしっかり持ちその時々により使う統計資料を変えないこと、実体経済を考えるうえで大切なのは経済学ではなく歴史・心理・哲学、株価指数やテクニカル指標を過信するあまり実体経済の大きな流れが見えないため相場の予測を大きくはずすことになった、正確な予想をするには経済全体や大きな流れを俯瞰する能力が必要、インフレより資産バブルの方がよっぽど怖い、日本企業の３／４被雇用者の９０％以上が中小企業、日本企業は輸出で成り立っているがこの２０年で輸出関連企業は２倍になった、?景気後退が始まるという判断?景気拡大が始まるという判断が重要、大きなリスクを回避できる判断力が重要、情報は主観的情報は無視し客観的情報のみ選別する、アメリカ経済?雇用統計?中古住宅販売件数が重要、経済指標はＦＸ取引業者のＨＰが使える、日銀短観より「ＱＵＩＣＫ短観」の方が速報性が高い、哲学書?構造と力（浅田彰）?消費社会の神話と構造（ジャン・ボードリヤール）、最悪のシナリオを想定しておくことが重要、アメリカ?中古住宅販売件数が増価しているか?中古住宅在庫件数が減少しているか→住宅価格の下げ止まりをチェック→世界的不況の底打ちサイン→雇用統計で回復が確認できるはず、時価会計の凍結が解除できるようになるかが試金石、ドルが基軸通貨である限り新しいシステム（アメリカ中心）の創造は不可能、店舗型銀行の生き残りは個々の行員のコンサル能力を高められるかどうかにかかる、ＦＸでもレバレッジ１倍であれば利用可能、日本経済は輸出が落ちると総崩れ、雇用を守る政策に的を絞るべき、日本は農業と環境に雇用を生み出す政策が必要

デンマークは税制をうまく使ってエネルギーを割高にしエネルギー効率を高め再生可能エネルギーを利用している、物事が変わり始める時それが持つ深い意味を人々は最初はきちんと理解していないもの、移住の大部分は超巨大都市ではなく人口５０万人くらいの都市に向かっている、環境にとって注目すべきは地球上の「アメリカ人」の数、持続可能なエネルギーと資源の有効利用に関するイノベーションが難問から脱する唯一の方法、すべての製品の部品を繰り返し回収し再利用できるように設計する、消費者は有り余る品物をどうすればよいかわからなくなっている、アメリカの石油中毒が地球温暖化を促進し石油独裁者の勢いを強めきれいな空気を汚し民主主義国の勢いを弱め過激なテロリストを富ませる、サウジアラビアは石油によって突然とてつもなく裕福になった、石油価格が上昇すると石油主義者の指導者が国際社会の評判を意に介さなくなる、原油価格が下落した時は自由化の度合いが早まりより透明な政治と社会を志向せざるをえなくなる、石油・金・天然ガス・ダイヤその他の天然資源が発見されるとその国の商品価格が高くなり輸出向け製品の競争力が落ちる→外国製品は安くなり国内の製造業は全滅し国全体の産業は衰退する、輸出収入の大部分を原油と天然ガスに頼っている２３ケ国の中に民主主義国は１ケ国もない、アメリカが民主主義を産油国に広めるためにどんな戦略をたてようと原油価格を下落させるエネルギー計画がない限り成功はおぼつかない、最近では環境保護組織とウォルマート・スターバックス・マクドナルドのような世界的企業との連携が多くみられる

定期借家でも２００?未満の居住用建物は借主は解除ができる場合あり、敷引契約はこれまで有効とされていたが無効判決も出されてきている、権利金は通常契約終了しても返されないもの、貸主の修繕義務はあまりにも採算に合わない場合は課されない場合あり、一般的には欠陥の規模程度が大きい場合は特約があっても貸主負担とするのが判例、壁紙の張替えを理由とした契約解除は無理だが契約終了時の原状回復義務に抵触する、ペット禁止特約がなくても損耗が激しく近隣に迷惑を掛けている場合は契約解除が可能、友人からお金をもらって同居している場合は転貸にあたり解除事由となる、無断転貸の事例では貸主借主の信頼関係は破壊されたと考えるのが判例、火災の場合失火責任法により故意重過失がなければ臨人に対し責任免除→寝タバコは重過失、失火責任法は不法行為・借主の貸主に対する責任は債務不履行、火災を起こしてしまった場合信頼関係破壊と考えるのが原則、ピッキング被害の場合原則貸主の責任はないと考える、途中・・・

ただ安くするのではなくお金をかけるところはしっかりかけデザイン重視で質の良いものを安く造る、デザイン性をあげたり設備をつけるのは他物件との差別化であり構造にお金をかけるのは資産価値を高めるためのもの、建築費に対しての利回りなら最低１５％（２０％も可能）、金融機関は購入価格を物件価値と考える、行政の税額決定のための査定ではいくらで購入したかはまったく無関係、所有物件の担保割れが大きいと購入予定物件の収益性が良くても融資はつかない、木造物件は時価に対して評価額の下落幅が激しいので担保割れが生じやすい、設計会社のフィ−は建築価格の７〜１０％、デザイン価値の高い建物を造りたい人でない限り設計にそこまでお金をかける価値があるかは疑問、アルルホ−ムズはシステム化し発注・納品・工事状況・顧客連絡すべてをネットワーク化、消費者や建築会社からの一方的な値引きではグレードを下げることになるだけで何も解決していない、質を変えずに価格を下げるには?材料を安く仕入れ?人件費（時間）を圧縮すること、設計と施工はまったく別の会社が○、財工：必要な材料と施工を一緒に発注・材料支給：材料は発注者で支給し施工手間のみ発注→どちらが良いかは一概には言えない、プランはイメージだけ伝えておいて何パターンが考えてもらうのが良い（ある程度まかせる）、平面図の作成はアパートなどの経験のある地元の建築会社に依頼する（大手には依頼しない）、建築士は１人でやっている人が○→タウンページ（ｉタウンページ）で探す、建築会社の見積もりは木造１Ｗ・Ｓ以上は２Ｗくらいでできるはず、材料は地元の建材屋を使う（納品の問題などを回避）、建材を下請価格で取引するには当月払いとすること、材料支給のやり方として間取図面と電気屋の見積もりを一緒にＦＡＸすれば見積もりを出してもらえる、キッチン・トイレ・ユニットバス・住宅設備・建具・床材・サッシ・エアコン・ボイラー・外壁財などは支給のメリットあり、塗料・コンなどの材料・クロス・接着剤はメリットなし、知り合いに対しても価格が合わなければ他に頼むこともあり、職人との契約は契約書をこちらで用意する、小規模なリフォームはホームセンターが一番安い

旧法時代に成立した借地は契約更新では旧法が適用（地代家賃は新法が適用）、地主には借地権を優先的に買い取る介入権がある、借地上の建物へ抵当権を設定する場合地主の同意がいる、契約に地代値上げの特約がありそれが適正な理由であれば応じなければならない、地代：住宅地＝固定資産税等×３〜５倍・商業地＝固定資産税等×７〜８倍（年間）、判例上契約書に更新料の記載がない場合更新料を払う必要はない、建替（増改築）承諾料は更地価格の２〜５％（非堅固は１０％）、借地非訟は５０万円くらい費用がかかる、相続の場合名義書換料は不要、借地権の処分?地主に売る?第三者に売る?借地権と底地を等価交換?底地を買い取り所有権にする?建物をアパートにし第三者に貸す、借地権の保全は地代支払いと建物登記、地主が測量する場合?相続発生?管理のため?底地の売却、地主都合の測量費は地主負担、旧法時代の借地権でも地代増減請求は新法で行う、壁の塗り替えでも地主の承諾は必要（承諾料は地主次第）、裁判所の代諾許可の場合譲渡承諾料１０％の支払いが命じられる場合もある、契約期間の定めアリ＝建物朽廃しても借地権存続・ナシ＝借地権消滅、建物朽廃＝建物がいつ崩壊するかわからない状態・修理には新築同等の大改造が必要、地震・火事による滅失では借地権は消えない、借地人の経営する会社が倒産してもそれを理由に契約解除はできない、借地権の無断譲渡の場合借地権を地主に主張することはできない、借地権のある土地の相続は単独相続が無難