マンション格差 (講談社現代新書)

榊淳司

• 講談社 (2016年9月15日発売)

作品紹介・あらすじ

35年前に購入したマンションの売却査定額が3200万円と800万円……何が運命を分けたのか!?　◆知っておきたいマンションの真実◆デベロッパーの正体／築30年なのに新築時価格より高い物件／民泊は資産価値にマイナス？／劣悪な立地をごまかす仕掛け／タワーマンションにうごめく見栄と嫉妬／マンション「廃墟化」シナリオ→それでも「マンションを買う」意味とは？


◆あなたのマンションは「勝ち組」「負け組」？◆

いまから35年前、都心に勤務する30代のサラリーマン二人が、
それぞれマンションを購入した。価格はともに4000万円前後。

35年ローンを完済させたこのAさんとBさんが、
いずれ将来は高齢者施設に入ることを想定し、
自宅マンションの売却査定額を
それぞれ不動産仲介業者に出してもらった。すると……

Ａさんのマンションは3200万円だったのに対し、
Ｂさんのマンションは800万円だった。

何が運命を分けたのか!?

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いまあなたが住んでいるマンション、
これから住むかもしれないマンション、
親から譲り受けて何とかしなければならないマンション、
子供から購入のために資金援助を求められているマンション、
……それらのマンションを「格差」の視点で見つめるとどうなるのか？

現在居住中のマンションが、近隣のマンションと比べて
優位に立つために、いまからできることとは？
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◆知っておきたいマンションの真実◆

・デベロッパーの正体
・築30年なのに新築時価格より高い物件
・民泊は資産価値にマイナス？
・劣悪な立地をごまかす仕掛け
・タワーマンションにうごめく見栄と嫉妬
・マンション「廃墟化」シナリオ

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◆本書のおもな内容◆

第1章　マンションのブランド格差を考える―最初に格差をつけるのはデベロッパー
第2章　管理組合の財政が格差を拡大させる―大規模修繕工事「割高」「手抜き」の実態
第3章　価格が落ちない中古マンションとは―市場はいかにして「格付け」するのか
第4章　マンションの格差は「9割が立地」―将来性を期待「できる」街と「できない」街
第5章　タワーマンションの「階数ヒエラルキー」―「所得の少ない低層住民」という視線
第6章　管理が未来の価値と格差を創造する―理事会の不正は決して他人事ではない
第7章　マンション「格差」大競争時代への備え―賃貸と分譲を比較検討する
特別附録　デベロッパー大手12社をズバリ診断

感想・レビュー・書評

[lemonandlimeさんの感想 · 2017年6月28日]

地方出身、箸にも棒にもかからないだろう場所に夫婦両家の実家がある賃貸派。
「だから、東京でマンション買う気はさらさらない」と外向けには言っているが、実のところ「だから」と「東京で」の部分はタテマエである。不動産を所有する気なんか、さらさらない。
「不動産は資産だよ。何もなくなった時、持ち家があるとないとでは大違いだよ」→現金に優る資産はない。ガチの困窮レベルにまで至った時、すぐに現金化できない不良不動産はかえって足枷になるとも聞く。
日本はまがりなりにも先進福祉国家であり、「普通の人」が物理的に雨露をしのげなくなることはありえない。もし日本国がそこまで堕ちた時は、そもそも国がなくなっているか、話が違うと「普通の人」たちによる暴動が起きているか…いずれにせよ、一個人の頭の上に屋根がないことを心配する(できる)ような事態ではなくなっているだろう。
「歳をとったら賃貸は借りられなくなるよ」→空き家問題がクローズアップされる以前から、この点はまったく心配していない。すでに、日本は大高齢化時代に突入しているのだ。マジョリティたる老人に「部屋を貸さない」など、そんな差別が許されるはずもない。必ずや、数の圧力で覆される。
それも、その運動を自分でやる必要はない。声も人数も大きい団塊が、私たちの前には控えているのだ。私たちはただ、かれらがお得意の「闘争」で敷いてくれた道を後追いするだけでいい。
こんな自分には当たり前のことしか書いていない本だったが、多くの人は顔面蒼白となり、あるいは逆切れするのだろう。

この本が特別いいことを書いているとは思わない。ただ、「当たり前」のことが書いてあるだけである。当たり前でないのは、当たり前のことが当たり前でない、この現世のほうなのだ。

2017/6/27～6/28読了

[suzukaさんの感想 · 2016年10月1日]

メディアリクエスト

覚えておきたいこと

タワーマンションでは戸境壁が乾式である。遮音性が劣る。湿式は重量があるため、タワーマンションでは使えない。

駅から5分以内の物件を選ぶ。

知らないことがたくさん、買うときには読み返したい。

[ちゅんさんの感想 · 2022年11月26日]

良いマンションと悪いマンションを書く本
好きにつらつらと書いてるけどそこまでためになるかというと微妙。本当に何も知らないなら参考にはなる。

[アニあつさんの感想 · 2022年4月1日]

将来マンションを買おうと思う人にはオススメ

[サッポロビル子さんの感想 · 2021年11月14日]

p.36 新築マンションを探すときは、マンションのオフィシャルサイトを見る。事業責任者が売りにしたいことがキャッチコピーとして載っているので、それを参考にする。立地や価格をストレートにアピールしていればまだ良い。訳わからないポエムみたいなものが表示されていたら、それはつまり「明確に伝えたいメリットがない」ことの裏返し。

「将来性の期待できる路線」や「タワーマンションの階数」など、テーマの多くは首都圏、広げても関西圏の話題に終始しており、一般論としては参考になるものの、それ以外のエリアに住む人にとっては実践的にはあまり役に立たない。
管理組合が出来ることとして「管理会社を変更」することがあるのは初めて知った。管理会社は新築分譲時に無競争でマンション管理の枠に収まっており、基本的に割高。また、大規模修繕の施工会社も管理会社と癒着がある場合も多く、相見積をとったら2割下がったケースも。管理会社が売主の関連会社であったり地域とのつながりがある場合はなかなか難しい気もするが…。

[Wasa Biさんの感想 · 2021年2月25日]

マンション購入時に役立ちそうな内容であった。

[リオさんの感想 · 2020年9月25日]

なかなか面白かった！
固有名詞が頻出するため、スマホ片手に調べつつ…それでもすぐに読み切れる簡易な内容。とはいえ、初心者の私には十分な内容でした。

同ジャンルを様々な角度から読みたいと思っているので、入門として満足できました。

[たくわんさんの感想 · 2019年10月9日]

p.24
極端な話、「宅地建物取引士」という資格を取り、マンションの一室を借り、業界団体に200万円ほど預ければ始められる。一人でもできる。法人であっても個人であってもかまわない。もっとも、個人でマンション開発と分譲を行ったケースを聞いたことはないが。
→ 意外にハードルの低いマンション開発事業。そういえば、先月に個人でマンションを開発して分譲しちゃった方の話を直接伺いました。やっぱり、レアケースだったのね。(^o^;　岩上さんはスゲーわ♪

[facecollaboさんの感想 · 2019年8月25日]

マンションの格差

[えんじぇもんさんの感想 · 2019年6月7日]

仕事というより、趣味に近かった。
今後マンション買うときの参考にしたい。

[gyamanさんの感想 · 2019年1月27日]

1

[quazismさんの感想 · 2019年1月20日]

タイトルの件は冒頭でさらっと説明されている。30年前に購入した都心駅近と郊外駅遠の物件、同じ購入額でも30年後の中古額が後者は前者の4分の1以下になってしまう、というもの。管理状態等でかわるところもあるが、「どこに建っているか」の要素が9割を占めるという。資産として考えなければ関係ないのだが、マンション購入というのはかなりのリスクと考えなければならない。

[ホースケさんの感想 · 2018年11月11日]

　分譲マンションであれ、戸建ての家であれ、家を所有する意味を感じない。
　家を買うという行為は、今後の長い年月をその場所に自らを固定することに他ならない。
　それは、他の場所に住むという将来の可能性を自ら潰す行為ではないのか。
　そう思っている。
　もし、自分が家を所有することあらば、その家が金を稼ぐ何らかの仕組みを持っていれば、所有する意味を見出せるだろう。
　いつか何かの本で読んだ格言だが「家を買って人に貸せ」ということだ。

　そんな俺が本書を読むのはおかしいが、実家が高田馬場の築50年超のアパートオーナーなので、いわゆる後学のためである。
　
　本書を一言でまとめると、マンションの価値は立地で決まる。
　何を当たり前のことを、と思うがタワーマンションとか、保育園付き、ジム付き、ゲストルーム付きなど昨今の高級マンションは〇〇付きの物件が多い。
　そんなのは将来の資産価値には全く関係ありませんよ、という身も蓋もないものだ。
　将来の修繕費にかかる積立金残高が中古物件の判断基準にとても重要です、と。

[bqdqp016さんの感想 · 2018年10月23日]

住宅ジャーナリストによる、マンション事情の話。マンションに関しては、ある程度知識を持っているつもりであるが、専門家だけあって、現在行われているマンション売買実態を基本に、マンションの勝ち組、負け組について論じている。説得力がある。マンションは一戸建てに比べ資産価値が高いと言われているが、マンションの価値は立地が９割であり、とにかく駅近、できれば駅から５分以内が第一の条件と言っている。参考となる内容が多かった。
「マンションを含めた不動産市場では、人口や世帯数の減少により住宅が確実に余っている」p4
「（中古価格が上昇している物件）こうした物件は一般的に「ヴィンテージマンション」と呼ばれている（広尾ガーデンヒルズが有名）」p67
「不動産の資産価値は９割が立地」p86
「（資産価値上昇）「港区青山と千代田区番町ですね」」p94
「日本でもっともマンション価値が落ちにくい路線は、JR東海道線である」p98
「築20年を過ぎると、眺望や居住性に大きな違いがない場合、階数による価格差はほとんどつかなくなる。（賃貸は、階数の賃料差はほとんどない）」p107
「（マンション管理）築10年を過ぎた頃からいろいろな問題が起こりだす。補修をしなければいけない箇所が増える。使われなくなった共用施設が目立ち始める。駐車場が余ったり、自転車置き場が不足したりするのが、その典型である」p118
「駅から最低10分にこだわりたい。できれば５分以内が理想だ」p147

[カモノハシさんの感想 · 2018年7月1日]

似たような本を読んでいたような気がしていましたが
「不動産格差」という本と間違えていたようです。
軽く読んでみたところ知らない内容だったので購入。

マンション購入時に割高な物件に手を出さないようにや
購入後に資産価値が大幅に落ちるような事態にならないよう
様々なアドバイスが載っている本です。

色々な本を読んできて私は新築信仰等は全く無くなり
現状中古で良い物件を探していますが
この本を読んでよりマンション志向から戸建て志向になりました。
結局は個々人のライフスタイルに関わる部分だと思いますが
現在の法律の体系などからマンションという所有形態は
色々リスクが大きいなと感じています。

[pepsidyさんの感想 · 2018年6月2日]

タワーマンションのデメリット
管理費・修繕積立金が高い 広さに比例。階は関係ない。
戸境壁が乾式 軽くするため。遮音性に欠ける
南向きは❌夏が暑すぎる。どのみち20f以上に洗濯物は干せない
中古マンションは「管理で買え」

[k5yさんの感想 · 2018年1月12日]

平易な文体で、マンションの価値について記載されており勉強になった。
同じコンクリートの塊で値段が異なる理由も分かりやすかった。
マンションの格差は9割が立地。駅からの近さ。東海道線がピカイチなど。
巻末にはディベロッパー12社の診断が…本文中では某となっていた企業名がばっちり分かっちゃいましたよ笑

[amazonrevierさんの感想 · 2017年12月21日]

マンションの管理について興味深く読めた。
マンション管理業務は地味ながら「おいしい事業分野」
管理を磨けば資産価値が上がる。
この本を読んでマンション管理士の取得を考えた。

[yasu.sasaki611さんの感想 · 2017年11月25日]

■不動産の資産価値は9割が立地

[yh1965さんの感想 · 2017年10月6日]

マンションは高い買い物。今はあるべき価格より大幅に高くなっている。住み潰すぐらいの人しか分譲はやめた方が良いように思える。関東は異常な価格だと思う。建設原価から見ても。

著者プロフィール

住宅ジャーナリスト。1962年京都府生まれ。同志社大学法学部および慶應義塾大学文学部卒業。1980年代後半からマンションの広告制作や販売戦略立案などを手がける。現在は、一般ユーザーを対象にした住宅購入セミナーを開催するほか、新聞や雑誌などに多くの記事を執筆している。著書に『2025年 東京不動産大暴落』『すべてのマンションは廃墟になる』(ともにイースト新書)、『マンションは日本人を幸せにするか』『限界のタワーマンション』(ともに集英社新書)、監修に『コロナパニック最前線 不動産大暴落がはじまった』(宝島社)など多数。

「2020年 『激震！コロナと不動産　価値が出るエリア、半額になる物件』 で使われていた紹介文から引用しています。」