マンション格差 (講談社現代新書)

著者 : 榊淳司
  • 講談社 (2016年9月15日発売)
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  • Amazon.co.jp ・本 (192ページ)
  • / ISBN・EAN: 9784062883887

作品紹介

◆あなたのマンションは「勝ち組」「負け組」?◆

いまから35年前、都心に勤務する30代のサラリーマン二人が、
それぞれマンションを購入した。価格はともに4000万円前後。

35年ローンを完済させたこのAさんとBさんが、
いずれ将来は高齢者施設に入ることを想定し、
自宅マンションの売却査定額を
それぞれ不動産仲介業者に出してもらった。すると……

Aさんのマンションは3200万円だったのに対し、
Bさんのマンションは800万円だった。

何が運命を分けたのか!?

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いまあなたが住んでいるマンション、
これから住むかもしれないマンション、
親から譲り受けて何とかしなければならないマンション、
子供から購入のために資金援助を求められているマンション、
……それらのマンションを「格差」の視点で見つめるとどうなるのか?

現在居住中のマンションが、近隣のマンションと比べて
優位に立つために、いまからできることとは?
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◆知っておきたいマンションの真実◆

・デベロッパーの正体
・築30年なのに新築時価格より高い物件
・民泊は資産価値にマイナス?
・劣悪な立地をごまかす仕掛け
・タワーマンションにうごめく見栄と嫉妬
・マンション「廃墟化」シナリオ

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◆本書のおもな内容◆

第1章 マンションのブランド格差を考える―最初に格差をつけるのはデベロッパー
第2章 管理組合の財政が格差を拡大させる―大規模修繕工事「割高」「手抜き」の実態
第3章 価格が落ちない中古マンションとは―市場はいかにして「格付け」するのか
第4章 マンションの格差は「9割が立地」―将来性を期待「できる」街と「できない」街
第5章 タワーマンションの「階数ヒエラルキー」―「所得の少ない低層住民」という視線
第6章 管理が未来の価値と格差を創造する―理事会の不正は決して他人事ではない
第7章 マンション「格差」大競争時代への備え―賃貸と分譲を比較検討する
特別附録 デベロッパー大手12社をズバリ診断

マンション格差 (講談社現代新書)の感想・レビュー・書評

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  • 平易な文体で、マンションの価値について記載されており勉強になった。
    同じコンクリートの塊で値段が異なる理由も分かりやすかった。
    マンションの格差は9割が立地。駅からの近さ。東海道線がピカイチなど。
    巻末にはディベロッパー12社の診断が…本文中では某となっていた企業名がばっちり分かっちゃいましたよ笑

  • マンションの管理について興味深く読めた。
    マンション管理業務は地味ながら「おいしい事業分野」
    管理を磨けば資産価値が上がる。
    この本を読んでマンション管理士の取得を考えた。

  • ■不動産の資産価値は9割が立地

  • マンションは高い買い物。今はあるべき価格より大幅に高くなっている。住み潰すぐらいの人しか分譲はやめた方が良いように思える。関東は異常な価格だと思う。建設原価から見ても。

  • 地方出身、箸にも棒にもかからないだろう場所に夫婦両家の実家がある賃貸派。
    「だから、東京でマンション買う気はさらさらない」と外向けには言っているが、実のところ「だから」と「東京で」の部分はタテマエである。不動産を所有する気なんか、さらさらない。
    「不動産は資産だよ。何もなくなった時、持ち家があるとないとでは大違いだよ」→現金に優る資産はない。ガチの困窮レベルにまで至った時、すぐに現金化できない不良不動産はかえって足枷になるとも聞く。
    日本はまがりなりにも先進福祉国家であり、「普通の人」が物理的に雨露をしのげなくなることはありえない。もし日本国がそこまで堕ちた時は、そもそも国がなくなっているか、話が違うと「普通の人」たちによる暴動が起きているか…いずれにせよ、一個人の頭の上に屋根がないことを心配する(できる)ような事態ではなくなっているだろう。
    「歳をとったら賃貸は借りられなくなるよ」→空き家問題がクローズアップされる以前から、この点はまったく心配していない。すでに、日本は大高齢化時代に突入しているのだ。マジョリティたる老人に「部屋を貸さない」など、そんな差別が許されるはずもない。必ずや、数の圧力で覆される。
    それも、その運動を自分でやる必要はない。声も人数も大きい団塊が、私たちの前には控えているのだ。私たちはただ、かれらがお得意の「闘争」で敷いてくれた道を後追いするだけでいい。
    こんな自分には当たり前のことしか書いていない本だったが、多くの人は顔面蒼白となり、あるいは逆切れするのだろう。

    この本が特別いいことを書いているとは思わない。ただ、「当たり前」のことが書いてあるだけである。当たり前でないのは、当たり前のことが当たり前でない、この現世のほうなのだ。

    2017/6/27~6/28読了

  • 時間がたっても価値の下がらないマンションは何なのかが知りたくて読んでみた。結局、場所。
    この本によると、その沿線の先に大きな町があること(大きな町に挟まれていること)。
    つまり、東ではなく、名古屋、大阪につながっている西。東海道なのだと。なるほどねーとは思うけど、それだけで住む場所は選ばないしな~とも思った。

  • [図書館]
    読了:2017/5/3

    マンション格差

    寝るのも忘れて一気に読み切ってしまった。
    一言で感想をあげるとすると、「こわい」であった。

    ・1章:竣工後も販売する前提のため、外観デザインとエントランスがかなり豪華な仕様になっている財閥系デベロッパーの物件。広告見てみたら本当だった
    ・1章:「…未来プロジェクト」「…計画」「…DAYS」など具体的なイメージを想像できないキャッチフレーズの物件はすなわち、「大声で伝えるべきメリットがない」ことの裏返しである場合がほとんどである

    ・2章:長谷工のマンションはユニクロの服みたいなもの。ユニクロ製品のデザイン面においては20年の耐用性はないだろう

    ・3章:生涯賃金の大半をかけて買ったマンションが「居住不能」なほどの欠陥マンションであると知った絶望はどれほどだろうか…のらりくらりとかわし続ける売主、管理会社との交渉に注ぎ込まれた労力・時間を思うと途方にくれる

    ・4章:マンションの格差は9割が立地。立地に自信がないマンションほど、その他の面を強調したがる
    ・4章:路線選びで重要なのは「都市間の連結性」すなわち「その路線の先に有力都市が連なっているか」という視点。
    ピカイチは品川、川崎、横浜を経て小田原、静岡、浜松などの有力都市がある東海道本線、次点が京浜東北線。次が宇都宮線と高崎線。
    今後の沿線資産価値が脆弱なのは常磐線、総武線、京葉線。常磐線には松戸、柏があるが、水戸の先に有力都市はない。総武線、京葉線も千葉を過ぎれば房総の山と海。
    田園都市線は、1980年代以降の新興エリアなので、都市が衰退期に入ると住民が根付いていないため人口の流出が早くなる。

    ・5章:「タワーマンションに住みたがるのは、基本が見栄っ張り」
    ・5章:タワーマンションは管理費・修繕積立金が高い(高速エレベータの保守管理費のため。かといって高層階の方が負担が高いかというとそうではない)
    ・タワーマンションは戸境壁が乾式であり遮音性に劣る(全体の荷重を減らすため)

    ・6章:管理組合が機能していないマンションは、見た目が悪くなる。そこに漂う空気の感じも悪くなる。もちろん財政も悪くなる。すると中古としての価値が下がる。優良な管理を行っているマンションと比べて、どんどん格差が広がっていく。

    ・7章:「賃貸vs分譲」は「神学論争」最後は個人の価値観の問題
    ・7章:賃貸に出されている分譲仕様のマンションは家賃が高いと一般的に思われがちだが、賃貸市場は供給の過剰感が強い。「分譲マンションだから」という理由で家賃を高めに設定すると賃貸人が付きにくくなる。だから分譲マンションでま周辺の賃貸仕様マンションと同レベルの家賃に設定しているケースが意外と多い。
    ・7章:区分所有者の私有財産権が強く保護されているがゆえに老朽化した分譲マンションの多くが廃墟化の危機を迎えている。修繕積立金が足りなくなり、必要なメンテナンスのための予算が取れず、建物はどんどん薄汚れ、壊れた設備は放置され、管理は行き届かずマンション全体が荒廃する。
    一方ワンオーナーが全てを決められる賃貸マンションは、家賃収入を得るために必要なメンテナンスが施されやすい。オーナーが経済的に困窮すればオーナーチェンジで売却されることもある。
    ・7章:2023年には空き家率が21%に達する
    ・7章:年収が億の人で賃貸派の理由は、分譲マンションを購入して区分所有者になり、管理組合の一員として時には理事になる義務を果たしたり、総会で議案に票を投じるような面倒なことに関わりたくないから

  • マンション購入を契機に、今さらのように「マンション」の勉強。やはり一番大切なのは「立地」。そして「管理」ということのようである。納得できる。

    マンション格差の大競争時代に向かっていく中で、ほとんどマンションのことについて知らなかったので、管理組合やタワーマンションのこと等を学べた。自分の住んでいる街や家について、しっかり知っておくことはやっぱり必要だと思う。

  • 知っていることもあれば、勉強になるところもあり。
    特に、不動産会社による傾向は、勉強になった。
    おもしろかったのは、タワーマンションのヒエラルキー。
    薄々感じていたけど、タワーマンション好きは見栄っ張りが多いのね。

  • 自分の住んでいるマンションは、不動産や税務などに詳しい人達複数で理事会とは別に委員会を設け、管理会社の不要不急の提案を精査しているので大規模修繕も質・予算ともに成果があった。本書によると、不動産の資産価値は9割が「立地」らしい。駅から徒歩2分なので立地条件は安心。残り1割の「管理」については、理事は無理でも総会は引き続き参加することが大事だと思った。

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