インベスターZ(14) (モーニングKC)

著者 :
  • 講談社
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感想 : 7
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  • Amazon.co.jp ・マンガ (208ページ)
  • / ISBN・EAN: 9784063886368

作品紹介・あらすじ



感想・レビュー・書評

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  • 不動産について。
    しかし住宅購入以外に、賃貸でも家賃交渉が出来るとは知らなかった。
    あと巻末の インタビュー記事のREIT(リート)とても参考になった。

  • 本巻で学んだこと

    ●最終的には直感が大事(自分の決断力)
    ●住宅ローンについて
    ●日本の不動産事情の歴史(賢い人の思惑)
    ●キャピタルゲインとインカムゲイン
    ●不動産投資とは(主観要素が重要)
    ●資産価値の高い不動産
    ●借金の捉え方
    ●投資コラム(不動産業界のカラクリ、REIT)

  • 巻末特別記事は特に参考になった。賃貸物件でも値下げ交渉はできる

  • 直感で決めるための訓練をしとく

    バンクの語源 肘掛け椅子
    金利を気にしない借金アレルギー日本

    借金力

  • 株は一度売ったらあとのことは考えない
    終わった取引は心の中から消す
    鉄則

    土地と建物あわせて3500万円の家に支払う額はほぼ6000万円
    土地価格1800万円、建物価格1700万円とすると
    借入金は頭金の350万円を引いた3150万円を当時の35年固定金利3%で借りて支払総額約5000万円
    ローンの諸経費は融資事務手数料、団体信用生命保険料、火災保険・地震保険料、印紙代などで約100万円
    土地の所有権移転登記料、建物の所有権保存登記料、不動産取得税などで約30万円
    土地と建物に対する固定資産税と都市計画税で総額ざっと35年で300万円
    これで約6000万円
    (メンテナンス代が抜けているから本当はもっとかかる)
    もし、家を購入せず頭金350万円に毎年50万円ずつ追加して投資して3%で運用するだけで35年目で3843万円、5%なら6092万円

    日本人は普段はケチなのに不動産とかの高額な商品に対しては無頓着
    常識というのは商売にもってこいの餌
    その常識をばら撒いたヤツがいる

    戦前まで日本人はほとんど借家に住んでいた
    都市の7割の人が借家住まい
    夏目漱石や森鴎外など社会的地位の高い人でも借家
    土地の私的所有権が確立されたのは明治6年の地租改正以降、それでも国民は買わなかった
    1945年の敗戦で価値観が一変する
    「この家はあなたのものです」小林一三
    住宅ローン 鉄道を中心とした金融と住宅・流通サービスのパッケージ

    金さえあればいつでも誰でも買える、それが不動産
    不動産で儲けるには売るか貸すかの二つしかない
    キャピタルゲインとインカムゲイン
    安く買って高く売るがキャピタルゲイン、不動産では転売という
    不動産の特徴であり魅力はインカムゲイン、いわゆる家賃収入であり、不労所得
    1億円のマンションを買って月50万円の家賃を取って人に貸せば年間600万円の収入、この場合の運用利回りは600万円を1億で割って6%。株式投資の配当利回りが2%前後であることを考えるとよほど利率はいい
    不動産とはきわめて主観的
    株なんかは客観的
    不動産は個別の商品がこの世にたった一つしかない、買う人も基本的に一人

    世間を知るには不動産は格好の勉強の場となる

    賃貸にするのに現金で買うのはイマイチ
    不動産をキャッシュで買うのはもったいない
    今の時代なら借金で買う

    不動産って、結局は人

    世の中で絶対に劣化しない資産価値、それはタワーマンションの高層階の部屋
    お金と力を持つ人は「高いところに住む」これは人類史上不滅の定説
    タワーマンションには目に見えない付加価値がいっぱいある
    相続税対策で買う人が多い

    世界的に見て借金は悪という国民は日本人くらい
    世界では高い買い物は借金が当然、堂々と胸を張って銀行に借りに行く、客の方が上
    日本は真逆
    「リスク」の考え方の違い
    海外では「リスク」は銀行が取るもの
    日本は客がすべて背負うもの

    銀行金利を気にしない国民は日本人以外世界にいない
    今は過去に類を見ないほどの超低金利
    住宅ローンの金利は1%未満
    過去30年の平均は3.5%で、バブル期は8%

    2000万円の物件で年間賃料が120万円なら利回りは6%
    利回りとは満室時の年間賃料を不動産の購入価格で割った数字
    不動産投資では金利と利回りの差が重要
    稼働率や物件維持費などを考慮すると仮に借りた金利が5%でも利回りが20%だったら十分投資の価値はあるが利回りが7%8%なら見送る

    今大企業に勤めている人は資産形成の最大のチャンス、「借金力」がハンパないから
    お金というのは借金力があるうちに借りた方がいい
    日本の銀行は個人ではなく会社の看板にお金を貸す
    よって独立やベンチャーは借金力がほぼゼロ
    借金は善、借金は投資

    利回りがいいのは
    私立名門小学校のそば
    小学校から大学までのエスカレーター式のブランド校
    絶対に空室にならない物件がいい物件
    学校から徒歩圏内に住所がある、「お受験」をする際に大きなアドバンテージになる

    不動産投資をするときに探すべきは入居者の顔が見える物件
    不動産はロケーションがすべて
    立地の商業的価値を正確に把握していないととても勝てない
    自分でマーケット管理をすることが重要

    不動産は売り出し価格のまま買ってはいけない
    必ず値引き交渉してみること
    新築マンションも建て売り住宅でも値引きを前提で価格設定している
    分譲マンションの場合、売値から仕入れ値を引くと20%残るのが相場、そこから10%の広告費を引いて10%が利益というビジネスモデル
    だから実は売値の10%までなら値引きは可能、1%くらいならすぐにまけてくれる
    しかし、こっちはもう少し引いてほしい、アンカーをとどこに設定するかが重要、要は最初に伝えた数字が値引き額の上限になってしまう、だから値引き額は最初あえて高めに言う思い切って15%引きにアンカーを落とす、そこから粘って交渉して最終的に7%くらいにもっていくことができる、売り出し価格と成約価格の間には平均5%から7%の差があることからわかるようにその程度の値引きは現実的
    裏ワザは鬼の指値、分譲マンションが最後に一戸だけ売れ残っている場合、マンション全体ではすでに儲けを確定できているので一戸だけ売り続けるコストを考えれば赤字でも売ってしまいたい、そこでこちらから金額を指定する鬼の指値、8000万円の物件でも5000万円なら必ず買うといえば成約できる場合もある
    恥ずかしがらず相手に悪いなどと思わず堂々と「安くして」と口にする

    グッドホームナビ
    家賃の値下げ交渉は100%できる
    5万円の家賃だったら3000円くらいから交渉して2000円ほど安くなれば御の字
    5万円以上の物件だったら5000円くらいから交渉して、3000〜4000円の値下げに成功すれば御の字
    年配の家主は値下げに慎重、若い家主は値下げ交渉にも柔軟
    合理的に考えると家賃を下げても満室にした方が良いと考える
    借主側が勇気を出して「値下げ交渉して下さい」という必要がある
    「物件見学をしているとき」が良いタイミング
    「値下げしてくれるなら契約する」という交換条件を提示する
    家主と仲が良い営業マンを見極める
    ポイント、顧客前で堂々と家主に電話する、自分から家主の話題を振ってくるのは良い

    不動産屋の利益の多くは「仲介手数料」ではなく、「管理委託費」。不動産屋がクレーム対応や建物の清掃を家主に代わって行う費用。月々の家賃の3〜5%程が目安
    「地元大手業者」>「地元老舗業者」>「大手チェーン店」という順で、地元への密着度が高いほど、不動産屋が管理委託を受けている物件数が多くなる
    不動産業界に「家主絶対主義」なるものが醸成された
    賃貸物件を借りるときの仲介手数料をみても、本来なら仲介する手数料なのですから、家主側から50%、借主側から50%をもらうのが妥当なはずですが、現状は立場の弱い借主側が100%負担している。この点からも、いかに家主の立場が強いかがわかる
    一番如実に現れるのは、退去時の敷金問題。こくどこうつうかも敷金トラブル回避のためのガイドラインを作成しているが、年配の家主は知らない事が多い、そして、家主側の肩を持つ営業マンが多い。
    借主のために働く営業マンも少なからずいる。
    大手のポータルサイトに開催されている賃貸物件は全体の7割、残り3割は登録していない小さな不動産会社が扱っている

    リートとは不動産投資信託の略称
    海外では1980年代からリートの仕組みを使ってハイアットやマリオット、ヒルトンといった高級ホテルが世界中に進出
    国内では星野リゾート、身近なところで、イオンモールやイトーヨーカドーの大型店舗、ケーズデンキなど
    リートの投資口一口あたりの金額は約数万円〜数十万円。これぐらいで100億円の資産価値のあるビルのオーナーの一人になれる
    今はオフィスや賃貸住宅を主に扱ってきたが、これからはヘルスケア施設
    米国ではすでに20年の歴史をヘルスケアリートではある

  • 不動産投資の勉強になります。

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著者プロフィール

1958年生まれ、岩手県北上市出身。明治大学政治経済学部卒業。
代表作に『ドラゴン桜』『インベスターZ』『エンゼルバンク』『クロカン』『砂の栄冠』など。
『ドラゴン桜』で2005年第29回講談社漫画賞、平成17年度文化庁メディア芸術祭マンガ部門優秀賞を受賞。
現在、「モーニング」にて『ドラゴン桜2』を連載中。

「2023年 『アルキメデスの大戦(32)』 で使われていた紹介文から引用しています。」

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