人口減少時代の土地問題 - 「所有者不明化」と相続、空き家、制度のゆくえ (中公新書 2446)

著者 : 吉原祥子

• 中央公論新社 (2017年7月19日発売)

作品紹介・あらすじ

持ち主の居所や生死が判明しない土地の「所有者不明化」。この問題が農村から都市に広がっている。空き家、耕作放棄地問題の本質であり、人口増前提だった日本の土地制度の矛盾の露呈だ。過疎化、面倒な手続き、地価の下落による相続放棄、国・自治体の受け取り拒否などで急増している。本書はその実情から、相続・登記など問題の根源、行政の解決断念の実態までを描く。

感想・レビュー・書評

[mishuranmanさんの感想 · 2023年5月28日]

身につまされる。三代さかのぼるだけでもひと騒動なのに、その間になんかわけのわからないイベントでもあった日には。土地の値段が上がる前提のシステムは難しいなあ。

[yamayomuさんの感想 · 2017年12月8日]

少し前に自宅用の土地を購入したが、その時にいろいろ疑問に思った土地のことについて知りたいと思い手に取った。
本書の重要な指摘は2点。
一つは、利用されない土地をどう管理していくかが問題になるという指摘。もう一つは、土地管理の大前提となる土地情報の集積の問題の指摘。
最初の点。土地はこれまで希少なリソースをどう分配するか（現有者を保護しつつ利用を促進するか）という問題だった。これからは、それに加えて誰も欲しがらない、利用されない負のリソースをどう分担していくかの問題になる、というもの。
この点は実は今後の取り組み課題として提示されるだけで詳しくは書かれていないけれど、大きな転換点で行先困難なことは間違いない。
二つ目の点。こちらが本書の主題で、帯にもあるように、すでに国土のうち九州に匹敵する面積が所有者不明になってしまっており、今後も改善の見込みがないなど、今後の政策を進める上で大きなボトルネックになるという。
土地を売買した経験がある人は「そんなことない、ものすごく煩雑な書類を書いた」と思うはず。私もそう。
本書の指摘は、1)登記が義務ではないため放置されること、2)土地台帳が目的別に分散していて土地そのものを管理するデータベースがないこと、が根本にあるという。
2)はたしかに致命的。今のところ固定資産税用が一番網羅的なのに、それが1)の問題によりどんどん陳腐化しているという。
それで誰がどう、困るのか？売買する本人だけならまだ民間の問題、個人の問題だったが、東日本大震災のあとの再開発や移転先の決定や建築が「所有者不明」のために遅延するなど公共の問題になってきているという。また、所有者不明＝管理者不在＝荒廃にもつながる。先日の新聞にも、裏山が土砂崩れを起こして自宅の一部が損壊したが所有者不明のため賠償請求もできないし修復工事もされないし大変困っているという記事を見かけた。
政治家の仕事はこれまでは富の再分配だったが、これからは負の再分配も範囲、という政治家がいて素晴らしいと思ったことがあるが、この所有者不明、管理者不在という土地もその一つになるんだろう。

[Kansai Gaidai University Library & Media Centerさんの感想 · 2023年8月16日]

農村から都市へ広がる、持ち主の居所や生死が判明しない土地の「所有者不明化」問題。地価下落による相続放棄や耕作放棄地、空き家問題の本質でもあるこの問題の実情から、行政も解決断念する実態までを描く。【「TRC MARC」の商品解説】

関西外大図書館ＯＰＡＣのＵＲＬはこちら↓
https://opac1.kansaigaidai.ac.jp/iwjs0015opc/BB40251272

[徳島文理大学 徳島キャンパス附属図書館さんの感想 · 2021年7月16日]

SDGs｜目標11 住み続けられる まちづくりを｜

【貸出状況・配架場所はこちらから確認できます】
https://lib-opac.bunri-u.ac.jp/opac/volume/689600

[minuan_mさんの感想 · 2021年1月30日]

人と土地のつながりについて、
考えを深めるため購読。

以下印象に残った点。
・登記簿と台帳の一体化は、それまで土地台帳が独立して担ってきた土地の物理的な現状の把握という公的な役割が、私的な権利を保護するための登記制度に吸収された過程だったともいえる。

・土地の測量の意味も、国の税務の基礎情報の把握という公的なものから、個人の権利の客体（対象）を明確にするためのものに大きく変わっていった。

・強い所有権。
・土地の利用よりも所有が優先する日本のような状況は、現在、先進諸外国では類を見ないものだ。
・本来、公共性の高いはずの土地（国土）が、境界もあいまいなまま、売り手と買い手の合意だけで売買され、開発されていく。
・土地（国土）が持つ公益的価値を十分に担保できる制度が整っているとはいい難い。

以下は私の読んだ他の本とのつながりと、私見。
司馬遼太郎も、
「土地の日本人」の中で、識者たちと歴史を振り返った上で、
日本における、絶対的な個人の土地所有権の強さと、
それに伴う国土の公益性の軽視を、危惧している。

やはり、特定の人間のB/Sに資産として土地が載るなんて、おかしい。
土地は所有することができるものでなく、生きている間借りている、
というのが正しいあり方なのではないか。

[wahleeさんの感想 · 2020年12月31日]

【目次】（「BOOK」データベースより）
第１章　「誰の土地かわからない」-なぜいま土地問題なのか（空き家問題の根源ー森林・農村から都市へ／なぜ管理を、権利を放置するのか／法の死角ーあいまいな管轄、面倒な手続き／下落する土地の価値ー少子・高齢化、相続の増加）／第２章　日本全土への拡大ー全国８８８自治体の調査は何を語るか（死亡者課税による“回避”-災害とは無関係の現実／相続未登記、相続放棄の増加ー土地に対する意識の変化／行政の解決断念ー費用対効果が見込めない）／第３章　なぜ「所有者不明化」が起きるのか（地籍調査、不動産登記制度の限界／強い所有権と「土地神話」の呪縛ー人口増時代の“遺物”／先進諸外国から遅れた現実ー仏、独、韓国、台湾との比較）／第４章　解決の糸口はあるのかー人口減少時代の土地のあり方（相続時の拡大を防げるかー難しい法改正と義務化／土地の希望者を探せるかー管理・権利の放置対策／「過少利用」の見直しをー新しい土地継承のあり方）

[HiRFさんの感想 · 2020年12月31日]

土地の登記ってこんなにいい加減なのかと参考になった。

[ざき★やまさんの感想 · 2020年10月27日]

この問題は本当に奥深い。
日本の土地制度が実際問題として機能不全化しているが、解決には抜本的な改正が必要になるけどそのコストは膨大であるが、メリットが見えにくい（実際には大きい）という問題で、これ戸籍制度にも近いような気がする。

それぞれの台帳を一つに集約するとか、土地に対して紐付けする・所有者に対して紐付けるとか、マイナンバーをつかってどうにかならないものか・・・

[kmbmasaさんの感想 · 2020年5月23日]

空き家問題から派生して、この本。
空き家対策の解決が難しい理由の一つとして、日本における登記制度の不完全さがあるのです。
それは、日本における不動産所有権の登記は効力要件ではなく対抗要件にすぎないことから、相続時における名義変更が義務ではないこと。
そんなことから、50年以上名義が変更されておらず、登記簿上の所有者がこの世にいないということは珍しくありません。

また、自分がそういった土地を相続されていること自体を知らなかったり、自治体の固定資産税事務の担当者も、不在地主の相続人を探すことに費用と時間がかかってしまいます。
そしてこの問題は、解決の糸口がないままどんどん拡大していってしまうのです・・・

この本で言いたいことは「第４章　解決の糸口はあるのか」でまとめられているので、そこを読むだけで本書の意図は伝わります。
自治体アンケートの結果は、その基本知識に厚みを持たせるためのもの、という位置づけでしょうか。

ワクワクするような話題ではありませんが、こんな問題が日本に残ったままでは、地方創生の足かせになることは自明であると感じました。

[kofsanさんの感想 · 2019年5月21日]

土地の所有権の登記が怠られている結果、所有者不明の土地が多数存在する。
その根源には、地籍調査が一向に進んでいないことがある。特に都市部の地籍未調査面積は40%近い。