はじめて家を買う人の教科書 住宅購入のプロが教える

三浦康司

• 自由国民社 (2020年12月21日発売)

作品紹介・あらすじ

◆「家を買おう」と思ったあなたに!
住宅購入は、幸せな人生設計のはじまり。
24名の住宅購入のプロ＝住宅購入診断士が、ベストな買い方を教えます。

◇著者「はじめに」より抜粋
　私は、家づくりをするときは、こうしたそれぞれの「想い」を大切にしてほしいと考えています。なぜなら、家づくりにおいて「家を買うこと」自体はゴールではないからです。手に入れた理想の家で家族の「想い」を実現することが、わが家で得ることができる最高の幸せなのです。
　住宅購入診断士とは「家を買おうと考えている人に、第３者の立場から住宅や資金についてアドバイスする専門家」です。住宅購入診断士は、住宅メーカーや不動産会社の営業マンと違い、土地や家などを「売る」役割を持ちません。そのため、特定の意見に偏ることなく正直に、ご相談者さんの不安や疑問にお答えすることができます。
　さらに住宅購入診断士は、それぞれのご家庭の「想い」をくみ取り、笑顔があふれる暮らしをデザインすることができます。世界に一つしかない、ご家族なりの豊かで幸せな暮らしを実現するお手伝いをするのです。

感想・レビュー・書評

[羽さんの感想 · 2021年2月13日]

「住宅購入診断士」をご存じだろうか。
住宅メーカーや不動産の営業マンではないので、中立の立場から、住宅購入のメリットやデメリットを説明し、資金計画の相談に乗ってくれ、実際に購入するまで伴走してくれるFPのような存在だ。
頭金を多く支払い、臨時収入があれば繰り上げ返済をするのはひと昔前の話。
住宅会社の選定法や住宅ローンの組み方で何百万と差が生まれるなんて知らなかった。

最近、駅近の新築マンションのモデルルームに行き、月々のお支払いのシュミレーションをしてもらった。
その時の営業マンに、家族構成の変化で引っ越すことになった際、駅周辺でないと売ろうと思っても売れない（本当？）と言われたので、駅近の中古マンションを購入するか、賃貸でもいいと考えていた。

読み進めていくうちに、自分の潜在意識に気づいた。

一軒家で育ったので、どちらかといえばマンションよりは一軒家に住みたい。家を建てるなら、ぜひとも「住宅購入診断士」のもとへ相談に行きたい。

p8
住宅購入診断士とは「家を買おうと考えている人に、第3者の立場から住宅や資金についてアドバイスする専門家」です。

p51
さらに近年では、毎年の住宅ローンの残高の1%を所得税・住民税から控除してくれる「住宅ローン減税制度」がありますが、この制度は一定の建築年数を超えた中古住宅には適用されません。

p65
（前略）それでも住宅会社の選定法や住宅ローンの組み方などを変えれば、500万円は安く建てることができたはずだからです。

p71
一般的に戸建て住宅は、新築で建てても20年もすると建物の価値はゼロになると考えられています。つまり土地に1000万円、建物に2000万円払って家を建てたとしても、引退するころの30〜40年後には1000万円でも売却できない可能性があります。そのため、老後に家を売って夫婦で老人ホームに入ろうと考えていたとしても、今の家の選び方によっては難しくなるかもしれません。

p85
「なんとなく」住宅展示場に家を見に行ってはいけません。なぜ家がほしいのか、どんな暮らしがしたいのか、自分たちはいくらくらいの家であれば、余裕を持って支払っていけるのか。そうした点をクリアにし、ある程度の知識を得るまでは、判断基準がブレて営業マンの勧めるがままになってしまう可能性が高いからです。

p112
住宅ローンを組むときは、借り入れの条件としてほとんどの場合、「団体信用生命保険」に加入します。団体信用生命保険（団信）は、契約者に万一のことがあったときに、保険会社が金融機関にローンの残額を支払ってくれるもの。つまり、言葉を変えれば「団信＝死亡保障がついている借り入れ」ということができます。
ここで頭金の話に戻ります。あなたの手元に一生懸命貯めた500万円があるとしましょう。たとえば3000万円の家を買おうとするとき、500万円を頭金として入れ2500万円のローンを組むとします。すると、頭金ゼロで3000万円のローンを組んだ場合より、団信の死亡保障の金額が下がってしまうのです。つまり、頭金を入れなければ、手元に500万円の現金が残るだけでなく、しっかりとした死亡保障がある保険に入ることができるので、ほかの保険を解約して貯金に回すこともできるのです。
頭金を入れるデメリットはほかにもあります。住宅ローン減税制度を使うと、年末のローン残高の1%などが税額控除されます。歴史的な低金利が続く今、1%以下で住宅ローンを組めることが多く、利息よりも控除額が大きくなるケースがほとんど。つまり、頭金を入れて借入額を少なくすると、控除額も少なくなってしまうのです。

また、住宅ローンの金利は1%以下なのですから、手持ちの現金でせっせと繰上げ返済をするより、1%以上の金利がつく金融商品で運用した場合がほとんどでしょう。「借金するのはよくないから、できるだけ借りる金額を減らす」という考えは、住宅ローンの金利が高かったころの考えなのです。さらに、お子さんが小さいうちは、死亡保障の金額を維持するためにも繰上げ返済はしないほうがいいでしょう。

p125
住宅ローン控除額を固定資産税が上回ることは、よくあることです。

p132
住宅購入に関して言えば、お金の問題を招かないコツは大きく3つ。
1つ目は、なんと言っても「買える」ではなく、無理なく「払える」金額を見極めること。住宅会社が年収から判断する金額いっぱいのローンを組まないことです。
2つ目は、家は「買うこと」が目的ではないと知ること。買うことによって何が達成できるのかを明確にしましょう。
3つ目は、現在のような低金利時代には、頭金を入れる必要はないということ。

私が初めて家を購入したときは、金利が4.4%でしたが「これ以上、金利が下がることはない」と言われていました。そのため当時は、できるだけ多くの頭金を入れて借入総額を減らし、利息の負担を少なくするのがあたりまえだったのです。ところが今は、1%を下回るものがたくさんあります。繰上げ返済はいつでもできます。せっせと返済に回すより、そのお金を1%以上で運用できれば手持ちのお金が増えることになります。

p137
最低でも床面積の10%を収納に使えればベストでしょう。「家事動線」も必ず意識すべき点です。作業が効率的になるだけでなく、スペースに余裕が生まれます。さらに、採光、通風、外観の観点から考えた窓の配置まで着目していただければ、満足できるお家になることは間違いないでしょう。

p138
ただし、いくら将来を見通した計画を立てても、長い人生、計画通りに運ぶことはありません。そのため私は、自分の家計のキャッシュフローは半年ごとに見直しています。

p139
また持ち家であれば、住宅ローンが終わればランニングコストがかかるだけ。老後に収入が激減しても家賃を払い続けなければならないという不安から解放されるでしょう。

p145
見た目や内装はもちろんですが、地面の下の基礎、壁の中などの構造や将来的にかかってくるメンテナンスコストなど、見えない部分こそ大切にしてほしいのです。

p162
たとえば、住宅ローンを組むときに加入することが多い「団体信用生命保険（団信）」。保障の内容によってはローンの金利が上乗せされることがあります。そのため、団信ではなく社会保障やお勤め先の福利厚生、共済など利用できる制度を利用し、それでも足りないのなら掛け捨ての安い生命保険に加入すれば、支払総額を減らすことができます。

p178
誰でも保険、投資信託や株式などの金融商品であれば、ある程度どんな仕組みか、どんなリスクがあるかなどの知識を得てから購入を検討します。それなのに住宅に関しては、私のように何も知らないまま「ま、いいか」と勧められるもので契約してしまう人があまりにも多い。

p186
賃貸であれば、年金暮らしになっても家賃の支払いを続けなければなりませんが、家を買って現役のうちに住宅ローンを完済することができれば、引退後は維持費のみになります。老後に住宅にかかる費用がほとんどなければ、精神的にも安心して暮らせるでしょう。

[H2さんの感想 · 2026年2月12日]

家を購入することを考えたら、何をすると良いかということの参考にしたいと思って読みましたが、住宅購入診断士と呼ばれる方の紹介だけで、具体的な中身はほぼゼロというもの。
各々の住宅購入診断士のちょっとしたエピソードがまとまっているだけ。確かに、これをきっかけに話を聞くと参考になるのかな？と思うものの、本から得られる情報は寂しいと感じました。残念です。

[まめこさんの感想 · 2024年3月28日]

体系だっておらず、宣伝に似たものを感じる。
私には合わなかった。。

[夏子さんの感想 · 2022年8月4日]

私もマイホームが欲しいなぁと漠然と考えていましたが、お金のことは難しいので後回し…
では、どうしたらいいのだろう？
何から始めたら？
ネット検索するも、情報が多すぎて余計に混乱。
失敗はしたくないし…
と考えるうちに延び延びに。
誰か相談できる人がいたらいいのに…
そう思っていた矢先にこの本に出会いました。

住宅購入診断士というものを初めて知りました。
近年、マイホームの相談カウンターというものも耳にしていましたが、きっと裏があるのだろう、押し売りされるのではないか？と思っていましたが、この本で紹介されている店舗には行ってもいいかなと思いました。

家の買い方が時代によって変化していること、完璧な家を求めなくていいこと、など個人的に考えの変化もありました。
目先の節約にとらわれるのではなく、ローンの組み方で、支払金額が全然変わってくることも勉強になりました。

[dsadaiさんの感想 · 2022年7月23日]

タイトルと内容が全然あってないと感じた。
タイトルに教科書とありながら、中身はアドバイザーのインタビュー記事、彼らの思う住宅購入に関して掲載している。

[tehaさんの感想 · 2021年10月27日]

あなたはなぜ家を買うのですか？

実はほとんどの人は心の奥底に自分と家族の暮らしについて様々な思いを秘めています。

こうしたそれぞれの思いを大切にしてほしいと考えています。

なぜなら家づくりにおいて家を買うこと自体はゴールではないからです。手に入れた理想の家で家族の思いを実現することが我が家で得ることができる最高の幸せなのです。

そんな我が家を作ろうと考え始めた時皆さんは幸せの人生の設計をスタートしたと言えるでしょう。

家づくりの本質は家族で幸せな人生を送ることです。

建築の工法や間取りに始まり、住宅会社、そして自分たちに合ったローンの選び方、さらには家を建てた後の暮らし方など、後悔しない家づくりに必要な知識が多岐にわたります。

住宅購入診断士とは家を買おうと考えてる人に第三者の立場から住宅や資金についてアドバイスする専門家です。

[しらたまだんごさんの感想 · 2021年7月1日]

住宅購入のアドバイスをしている人たちのインタビューを集めた本。家を買うポイント等が知りたければ載っている人たちの所へ相談にいけ、ということのよう。

[えいじさんの感想 · 2021年6月30日]

教科書ではないと思う。ましてや、知識の少ない人向けのものではないのではないか。中身は、住宅購入のプロのインタビューが詰まったもの。加えて、同じ職種だから多様性がない。インタビューの中身も、自分の経験をもとにしたものを数ページにまとめたものなので、教科書は大言壮語な気がする。

[裏浦島さんの感想 · 2021年6月21日]

家を買うべきか否か検討中のため読んだ。答えは出なかったが、今は買う方向に傾いている。家を買う上で一番重要なのはゆとりを持った資金計画とのこと。曰く、借りられる金額と、無理なく返せる金額は違うから注意すべし。無理なく返せる金額は人によって違うが、手取りの20%だったり給与額面の20%だったりするとのこと。住宅・教育・老後のバランスを考えて決める必要があるが、そのためには人生の資金計画を考えなければならない。支出においては「住宅」「教育」「老後」「介護」などのバランスを考えないといけない。

マネープランニングってやったことないけどやってみようと思いました。
FPや住宅購入診断士に相談するといいらしい。そんな知り合いはいないから困る。

[cometerougeさんの感想 · 2021年1月17日]

24人の住宅購入診断士が、家を買う前に考慮すべき点を語った本。「住宅購入診断士」なんて資格があったんだ。まだ新しい資格のようだ。「住宅診断士」（いわゆるホームインスペクター）と似たような名前の資格もあり紛らわしいが、住宅に特化したファイナンシャルプランナー＋αのようなもののようだ。24人それぞれが思い思いに語っているため、重複多し。誰か一人が体系的に語れば、もっとページを少なくコンパクトにできるのに。結論：ここに載っている住宅購入診断士のセールスのための本で、読む価値なし。

著者プロフィール

GOEN株式会社　代表取締役／一般社団法人　日本住宅購入診断士協会代表理事／ごえん保育園園長大分県別府市在住。29歳で大分県別府市に自宅を購入。その際、数々のトラブルに見舞われ、多くの人にとって、住宅は人生で最大の買い物なのに、広い視野で家づくりのアドバイスをする人がいないことに疑問を持つ。その後、住宅購入専門のFP（ファイナンシャルプランナー）として働くうち、金銭面やライフプランの立て方だけでなく、住宅や住宅ローンに関する独自のアドバイスを行うようになる。すると「こんなサービスを待っていた」と口コミで続々とお客さんが相談に来るようになり、「多くの人に喜んでもらえるサービスだ」と確信。2014年、お家購入応援のための「おうちの買い方相談室 大分本店」をスタートする。家づくりの本質は「家族で幸せな人生を送ること」という考えのもと、それぞれのご家庭に合ったアドバイスができる、住宅購入支援の専門家「住宅購入診断士」を全国で育成中。

「2020年 『はじめて家を買う人の教科書』 で使われていた紹介文から引用しています。」