アパ・マン137室入居率97.4%の満室経営バイブル

著者 : 今田信宏
  • かんき出版 (2009年5月7日発売)
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  • Amazon.co.jp ・本 (224ページ)
  • / ISBN・EAN: 9784761265991

アパ・マン137室入居率97.4%の満室経営バイブルの感想・レビュー・書評

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  • アパート・マンション経営についてのコツやアイデアが豊富に載ってる。
    読んだだけだととりあえず実践しようと思えばできそうな気がしてくる。

  • ためになった。
    図書館で借りてポイントをメモでOK

  • 不動産投資の管理法。

  • 主にアパート経営のソフトの部分。

    相場にあった家賃かどうか
    キックバックの有無
    広告費の割合

  • 不動産投資をしていくのに
    必要最低限知っておいて方が
    いいことを網羅している。

    私は他の本やセミナーで
    知っていることでしたが、
    分かり易く統計を取った事例が
    いくつかあるので
    参考になりました。

  • 敷金はどのみち返還するものと考えその分安くするほうが入居者が決まりやすい、広告費・キックバックをバランスよく割り振る、満室経営できる物件を「入手」するにつきる、銀行融資が出る物件かどうかが第一、よい物件とはキャッシュフローが得られる物件、経費は満室想定収入の20%程度で計算、購入時の空室率は85%で計算、物件の見極め①物件そのもの②環境③入居付けの容易さ(ヒアリング)、仲介業者には「どうすれば満室にできるか募集条件を聞く」、入居付けを確認する最善の方法は近隣仲介業者を2店舗ほど訪問して直接聞くこと、近隣で同じタイプの入居率を調べる、話ができそうな入居者がいれば直接聞く、物件は昼と夜は別物、15年もすると塗装が必要、照明はワンルームでは必要、エアコンはワンルームでは必須、ワンルームでも15㎡以下は検討に値しない、仲介業者は多くの物件を抱えているので真剣に取り組んでいない大家の物件は後回しに、成約=内見回数×成約率、成約率は20%が最適と言われる、内見回数は広告費とキックバックに比例する、予想より物件の印象がよかった場合成約率は上昇、空室の原因が内見回数か成約率か業者から聞いて把握する、最初の物件を相対的に悪くし最後に決め物件をもってくると成約率は上がる、満室のポイント①相場に合わせた家賃と敷金・礼金の設定②相場より若干多めの広告費③キックバック、近隣競合物件のヒアリング→「家賃と敷金・礼金」「広告費」「キックバック」を調整、5000円単位マイナス1000円で設定、ベストバランスが見つかると成約率が上がる→募集条件は変えない、経営は数値の管理→数値は絶対に把握する、平均入居率から広告費や設備費を検討、空室が埋まらない理由①内見回数が少ない②成約率が低い、内見回数が十分にあるなら家賃設定の調整だけで決まるはず、他社の協力が得られていないようであれば現地に行って業者を訪問すべき、レスポンスの悪い大家とレッテルを貼られると内見回数が減少、入居付けのポイントは管理会社や仲介業者に協力してもらえるかにかかっている、取得したら物件名を変える、家賃が低い物件は部屋はそこそこに入り口・看板にお金を回す、物件を購入したら①整理(不要物の廃棄)②整頓③清掃(高圧洗浄は10~20万)④しつけ、においのもとは下水(S字管に水ためする)、塗装費は面積㎡あたり2500円位、漏水は費用がかかる、内装は標準化しておく、管理会社にとってうるさい客になる、照明はぜひ導入する、モニタはネットで安く購入しリフォーム時に支給する、シングルは冷蔵庫は導入、IHよりフラット電熱器のほうが安い、50㎡だと通常30万円くらいのリフォーム費、遠方の物件は迷わず管理会社をつかう、管理会社との契約の解約条件は2ケ月前予告、最初に家賃は相場にはあわせるが相場以下にはしない旨伝えておく、管理費相場は2.5~5%(清掃費別が多い)、清掃費は週1回4時間で2~2.5万、シルバーセンターは一般的な清掃業者の半額(但し清掃状況等チェックが必要)、雑草防止シートに石をひくのが安上がり、定期的なゴミ収集業者は月1万くらい(15室)、水道費は小口集合契約の場合定額制で徴収すると利益がでる、都市ガスからプロパンに切り替えて設備費用負担&故障時の無償対応をお願い(火力弱と値上がり)、家賃保証はマスト(例外は本人or保証人が上場企業)、保証額は年間3~5万、生活保護者の条件①敷金礼金は上限②家賃も上限③管理費は家賃込にする④水道料も家賃込みに、家賃を下げないと決まらない場合はペット可にすることも、外国人は家賃保証が必須(保証人は原則×)、外国人可→ペット可の順がよい?、フリーレントは1ケ月を越えるとほぼ無意味

  • 家賃収入を夢見て購入。

    結果、大家さんて大変・・・って感じました。

    読んで正解。

  • 不動産投資の分野では超有名な今田信宏さんの著書とあって早速購入した。アマゾンでは発売の瞬間に品切れ状態になってしまい、発送までに時間がかかった。

    もともと今田さんはインターネットで活躍されており、書籍などの出版はしないのかなと思っていたので、著書がでて少しびっくりしました。

    <span style="font-size:large;"><strong><span style="color:#FF0000">満室経営に一番重要なことは、みなさんのやる気</span></strong></span>

    また、賃貸仲介業者さんと

    <span style="font-size:large;"><strong><span style="color:#FF0000">私も努力する。だから、あなたも協力してください。</span></strong></span>

    という姿勢が大切。

    そして

    <span style="font-size:large;"><strong><span style="color:#FF0000">賃貸仲介業者のモチベーションをあげる</span></strong></span>

    満室にするための3つの募集要件として

    <span style="font-size:medium;"><span style="color:#FF0000"><strong>相場に合わせた家賃と敷金・礼金の設定
    相場よりも若干多めの広告費
    担当者に対するキックバック
    </strong></span></span>

    周囲のヒヤリングなどから数値に落とし込んで理詰めで満室経営のノウハウを得ることができます。

    これで1500円はやすい!

    満室経営だけでなく、物件購入を考えている方は
    <a href="http://www.infotop.jp/click.php?aid=129776&iid=8036" target="_blank">頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法</a>に詳しい内容があります。

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