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- Amazon.co.jp ・本 (224ページ)
- / ISBN・EAN: 9784761265991
感想・レビュー・書評
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敷金は預かり金、経年劣化には使えない、どうせ返すなら最初から取らないほうが客がつく
平均入居年数から"総家賃収入"を試算
→一人の入居者軸での期待損益を試算できる
→P28
家賃4、入居4年＝期待収入192にAD3ヶ月、リフォーム10、キックバック2の合計24をつけると空室率12.5%からスタートすることと同義。
※ただし管理費、諸費用換算の費用が含まれているのであくまで見かけ上の話と割り切る
キックバック→会社ではなく担当者個人への謝礼。
→キックバックのありなしはそのお店の店長次第。
会社、店長、担当者それぞれでOK、NG
キックバックはモチベアップ、効果大。
マイソクにKBありの場合は禁止の会社でも取り扱ってもらえるよう広告費に乗せるように明記。
満室経営のコツ→満室になる物件を買う。
※そりゃそうだとも言えるが、いかに変なものを掴まないかが大事と改めて思う
筆者は経費率と空室率をそれぞれ20(新築は15),20と計算
→表面利回りから40%差し引けば目安の税引後・返済前の利益は見える？
超ざっくり税引き前CF＝
家賃収入ー経費・空室リスク控除35％ − 銀行返済
＝表面利回りの2/3 − 銀行返済
客付会社へのヒアリング
「御社で満室にできる募集条件を教えてください」
家賃、敷礼、AD、入居者ターゲット
物件チェック
昼の顔、夜の顔をチェック
外見チェック→塗装、錆、ひび割れ、屋上の防水
管理状態→放置自転車、ゴミ、掲示板など
どのような物件が決まるのか？
→見る人の「予想」を上回る「実物」がでたとき
家賃を検討→敷礼を検討→AD KBの検討
五千円単位を1000円単位にすると決まりやすい
(98理論)
→インターネット検索ではわざわざ51000円で調べたりしない
★満室にするためのコツ
・相場(競合)に合わせた家賃、敷礼※ときには家賃アップすることも
・相場より若干高めのAD
・担当者へのキックバック
平均入居年数
シングル4、ファミリー6
→平均6年の物件で家賃を1000円下げると72000円のマイナス、3000円であれば21万。
だったら家賃を下げない他の方法にコストを投じることでトータル得できるのでは？
アパート名を変えることもリフォームの一つ
・英語はダサい、イタリア語翻訳してみる
・仲介業者も賛成
・山田荘→ジェンティーレ神戸
看板付け替えも必要。これが高コストになる場合あり
臭い部屋には客がつかない
→排水管のs字部分が長きにわたる空室で蒸発してしまう→下水の匂いが部屋まで上がってくる。虫も侵入してくる。
対策→空き部屋点検時に水を流す
塗装 15年くらい経つと塗装が酸化(白化)→触ると塗装が手につく、クラックも多く出てくる
→浸水心配
塗装は費用大きい。1平米2500→中規模マンション1000平米→300万円
内装デザイン、カラーコーディネートはデザイナーにパターンを作ってもらう。一部屋10-15
高いけど一度作れば使いまわせる。
奇抜系はだめ。色に飽きる→退去早まる
インターネット
入居者が個別契約で利用できる状態にすることは無料でできることが多い
P142
仲介ヒアリングメモ
管理費に清掃費が含まれているかどうかは必ず確認
ペットは登録制に。
P212
外国人入居者は意外とトラブル起こさない。
→外国籍→ペットの流れで検討
コスパの良いプレゼント
→プリザードフラワー
マイソクにはのせない。ちょっとしたサプライズ
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不動産投資をしていくのに
必要最低限知っておいて方が
いいことを網羅している。
私は他の本やセミナーで
知っていることでしたが、
分かり易く統計を取った事例が
いくつかあるので
参考になりました。
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敷金はどのみち返還するものと考えその分安くするほうが入居者が決まりやすい、広告費・キックバックをバランスよく割り振る、満室経営できる物件を「入手」するにつきる、銀行融資が出る物件かどうかが第一、よい物件とはキャッシュフローが得られる物件、経費は満室想定収入の２０％程度で計算、購入時の空室率は８５％で計算、物件の見極め①物件そのもの②環境③入居付けの容易さ（ヒアリング）、仲介業者には「どうすれば満室にできるか募集条件を聞く」、入居付けを確認する最善の方法は近隣仲介業者を２店舗ほど訪問して直接聞くこと、近隣で同じタイプの入居率を調べる、話ができそうな入居者がいれば直接聞く、物件は昼と夜は別物、１５年もすると塗装が必要、照明はワンルームでは必要、エアコンはワンルームでは必須、ワンルームでも１５㎡以下は検討に値しない、仲介業者は多くの物件を抱えているので真剣に取り組んでいない大家の物件は後回しに、成約＝内見回数×成約率、成約率は２０％が最適と言われる、内見回数は広告費とキックバックに比例する、予想より物件の印象がよかった場合成約率は上昇、空室の原因が内見回数か成約率か業者から聞いて把握する、最初の物件を相対的に悪くし最後に決め物件をもってくると成約率は上がる、満室のポイント①相場に合わせた家賃と敷金・礼金の設定②相場より若干多めの広告費③キックバック、近隣競合物件のヒアリング→「家賃と敷金・礼金」「広告費」「キックバック」を調整、５０００円単位マイナス１０００円で設定、ベストバランスが見つかると成約率が上がる→募集条件は変えない、経営は数値の管理→数値は絶対に把握する、平均入居率から広告費や設備費を検討、空室が埋まらない理由①内見回数が少ない②成約率が低い、内見回数が十分にあるなら家賃設定の調整だけで決まるはず、他社の協力が得られていないようであれば現地に行って業者を訪問すべき、レスポンスの悪い大家とレッテルを貼られると内見回数が減少、入居付けのポイントは管理会社や仲介業者に協力してもらえるかにかかっている、取得したら物件名を変える、家賃が低い物件は部屋はそこそこに入り口・看板にお金を回す、物件を購入したら①整理（不要物の廃棄）②整頓③清掃（高圧洗浄は１０~２０万）④しつけ、においのもとは下水（Ｓ字管に水ためする）、塗装費は面積㎡あたり２５００円位、漏水は費用がかかる、内装は標準化しておく、管理会社にとってうるさい客になる、照明はぜひ導入する、モニタはネットで安く購入しリフォーム時に支給する、シングルは冷蔵庫は導入、ＩＨよりフラット電熱器のほうが安い、５０㎡だと通常３０万円くらいのリフォーム費、遠方の物件は迷わず管理会社をつかう、管理会社との契約の解約条件は２ケ月前予告、最初に家賃は相場にはあわせるが相場以下にはしない旨伝えておく、管理費相場は２．５～５％（清掃費別が多い）、清掃費は週１回４時間で２～２．５万、シルバーセンターは一般的な清掃業者の半額（但し清掃状況等チェックが必要）、雑草防止シートに石をひくのが安上がり、定期的なゴミ収集業者は月１万くらい（１５室）、水道費は小口集合契約の場合定額制で徴収すると利益がでる、都市ガスからプロパンに切り替えて設備費用負担＆故障時の無償対応をお願い（火力弱と値上がり）、家賃保証はマスト（例外は本人ｏｒ保証人が上場企業）、保証額は年間３～５万、生活保護者の条件①敷金礼金は上限②家賃も上限③管理費は家賃込にする④水道料も家賃込みに、家賃を下げないと決まらない場合はペット可にすることも、外国人は家賃保証が必須（保証人は原則×）、外国人可→ペット可の順がよい？、フリーレントは１ケ月を越えるとほぼ無意味
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不動産投資の分野では超有名な今田信宏さんの著書とあって早速購入した。アマゾンでは発売の瞬間に品切れ状態になってしまい、発送までに時間がかかった。
もともと今田さんはインターネットで活躍されており、書籍などの出版はしないのかなと思っていたので、著書がでて少しびっくりしました。
<span style="font-size:large;"><strong><span style="color:#FF0000">満室経営に一番重要なことは、みなさんのやる気</span></strong></span>
また、賃貸仲介業者さんと
<span style="font-size:large;"><strong><span style="color:#FF0000">私も努力する。だから、あなたも協力してください。</span></strong></span>
という姿勢が大切。
そして
<span style="font-size:large;"><strong><span style="color:#FF0000">賃貸仲介業者のモチベーションをあげる</span></strong></span>
満室にするための３つの募集要件として
<span style="font-size:medium;"><span style="color:#FF0000"><strong>相場に合わせた家賃と敷金・礼金の設定
相場よりも若干多めの広告費
担当者に対するキックバック
</strong></span></span>
周囲のヒヤリングなどから数値に落とし込んで理詰めで満室経営のノウハウを得ることができます。
これで１５００円はやすい！
満室経営だけでなく、物件購入を考えている方は
<a href="http://www.infotop.jp/click.php?aid=129776&iid=8036" target="_blank">頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法</a>に詳しい内容があります。
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