不動産取引における瑕疵担保責任と説明義務: 売主、賃貸人および仲介業者の責任

著者 : 渡辺晋 布施明正

• 大成出版社 (2010年6月1日発売)

感想・レビュー・書評

[tetsuokamotoさんの感想 · 2013年11月17日]

２０１２年に改訂版がでています。

不動産取引における瑕疵担保責任と説明義務
　－売主、賃貸人および仲介業者の責任－
２０１０年６月３０日　第１版第１刷発行
２０１０年９月１０日　第１版第２刷発行
　著　　　渡辺　晋　　　布施明正
発行者　　松林久行
発行所　　株式会社 大成出版社
ＩＳＢＮ９７８－４－８０２８－２９３０－４

目　次
まえがき
凡例
第１部　売買
　第１章　売主の義務の全体像
　　第１節　本来的義務　[１０１－１]
　　第２節　付加的義務
　　　第１款　付加的義務　[１０１－２－１]
　　　第２款　Ａ. 売主の担保責任　[１０１－２－２]
　　　　１　担保責任
　　　　２　強制競売の特則
　　　　３　期間制限
　　　　４　特約
　　　第３款　Ｂ. 売主の説明義務　[１０１－２－３]
　　　第４款　Ｃ. 売主の合意等による義務　[１０１－２－４]
　第２章　瑕疵担保責任
　　第１節　総論
　　　第１款　意義
　　　　第１項　法的性質　[１０２－１－１－１]
　　　　　１　趣旨
　　　　　２　無過失責任
　　　　第２項　意味　[１０２－１－１－２]
　　　　　１　瑕疵の意味
　　　　　２　法律上の制限
　　　　　３　心理的欠陥
　　　　　４　借地権売買における敷地の欠陥
　　　第２款　判断
　　　　第１項　瑕疵の判断基準　[１０２－１－２－１]
　　　　第２項　Ａ. 売買契約の趣旨・目的　[１０２－１－２－２]
　　　　　１　序説
　　　　　２　居住用建物の売買
　　　　　３　建て替えを前提とする場合の建物の売買
　　　　　４　建物建築の敷地としての土地の売買
　　　　第３項　Ｂ. 売買代金　[１０２－１－２－３]
　　　　　１　売買代金の多寡
　　　　　２　売買代金の決め方
　　　　　３　土地の特性の売買代金への反映
　　　　第４項　Ｃ. 目的物の特性　[１０２－１－２－４]
　　　　第５項　Ｄ. 売主の指示・保証、当事者の合意　[１０２－１－２－５]
　　　　第６項　確定性　[１０２－１－２－６]
　　　　第７項　時点　[１０２－１－２－７]
　　　　第８項　隠れた要件　[１０２－１－２－８]
　　　　　１　序説
　　　　　２　隠れた要件の判断
　　　　　３　当事者の主観面と瑕疵担保責任の関係
　　　第３款　特約
　　　　第１項　概説　[１０２－１－３－１]
　　　　　１　任意規定
　　　　　２　特約の成立
　　　　　３　錯誤
　　　　　４　特約の予想する瑕疵の範囲
　　　　　５　現状有姿
　　　　第２項　特約の効力が否定される例外　[１０２－１－３－２]
　　　　　(１)　売主悪意の例外
　　　　　(２)　特別法による例外
　　　　第３項　瑕疵担保責任限定特約　[１０２－１－３－３]
　　　第４款　関連する制度
　　　　第１項　錯誤・説明義務　[１０２－１－４－１]
　　　　　１　錯誤との関係
　　　　　２　売主の説明義務との関係
　　　　　３　詐欺取消・消費者契約取消との関係
　　　　　４　仲介業者の調査説明義務との関係
　　　　第２項　特別法　[１０２－１－４－２]
　　　　　１　特別法の全体像
　　　　　２　Ａ. 宅建業法による特則
　　　　　３　Ｂ. 商法による特則
　　　　　４　Ｃ. 消費者契約法による特則
　　　　　５　Ａ～Ｃの各特則のまとめ
　　　　　６　Ｄ. 住宅品質確保法による特則
　　第２節　各論
　　　第１款　新築住宅
　　　　第１項　構造・躯体　[１０２－２－１－１]
　　　　　１　瑕疵を肯定した裁判例
　　　　　２　瑕疵を否定した裁判例
　　　　第２項　音・遮音性　[１０２－２－１－２]
　　　　　１　瑕疵を肯定した裁判例
　　　　　２　瑕疵を否定した裁判例
　　　　第３項　設備　[１０２－２－１－３]
　　　　　１　瑕疵を肯定した裁判例
　　　　　２　瑕疵を否定した裁判例
　　　　第４項　共用部分　[１０２－２－１－４]
　　　　第５項　環境関連　[１０２－２－１－５]
　　　第２款　建物
　　　　第１項　構造・傾斜　[１０２－２－２－１]
　　　　　１　構造
　　　　　２　傾斜
　　　　第２項　生物　[１０２－２－２－２]
　　　　第３項　設備・雨漏　[１０２－２－２－３]
　　　　　１　設備
　　　　　２　雨漏・漏水・浸水
　　　　第４項　共用部分　[１０２－２－２－４]
　　　　第５項　法令上の制限　[１０２－２－２－５]
　　　　第６項　その他　[１０２－２－２－６]
　　　　第７項　隠れた要件　[１０２－２－２－７]
　　　第３款　土地
　　　　第１項　地盤・擁壁　[１０２－２－３－１]
　　　　　１　地盤
　　　　　２　擁壁
　　　　第２項　道路・通路　[１０２－２－３－２]
　　　　第３項　地中埋設物　[１０２－２－３－３]
　　　　第４項　土壌汚染　[１０２－２－３－４]
　　　　　１　概説
　　　　　２　汚染の存在および認識の時期
　　　　　３　土壌汚染に関する裁判例
　　　　第５項　冠水　[１０２－２－３－５]
　　　　第６項　法令上の制限　[１０２－２－３－６]
　　　　　１　序説
　　　　　２　都市計画による制限
　　　　　３　接道条件
　　　　　４　宅地造成・がけ・急傾斜による制限
　　　　　５　その他の法令上の制限による瑕疵
　　　　第７項　他人所有物・越境　[１０２－２－３－７]
　　　　第８項　隠れた要件　[１０２－２－３－８]
　　　第４款　環境的要因・心理的欠陥
　　　　第１項　概説　[１０２－２－４－１]
　　　　　１　序説
　　　　　２　環境的要因
　　　　　３　心理的欠陥
　　　　第２項　環境的要因　[１０２－２－４－２]
　　　　　１　瑕疵担保責任を肯定した裁判例
　　　　　２　瑕疵担保責任を否定した裁判例
　　　　第３項　自殺・殺人　[１０２－２－４－３]
　　　　　１　概説
　　　　　２　瑕疵担保責任を肯定した裁判例
　　　　　３　瑕疵担保責任を否定した裁判例
　　　　　４　競売手続に関する裁判例
　　　　第４項　暴力団　[１０２－２－４－４]
　　　第５款　借地権売買の瑕疵　[１０２－２－５]
　　　　１　借地権不存在
　　　　２　土地の瑕疵
　　　　３　越境
　　　　４　高圧架空電線
　　　　５　法令上の制限
　　第３節　数量指示売買　[１０２－３]
　　　１　数量の不足・一部滅失における担保責任
　　　２　売買契約書上の面積と実測面積
　　　３　公簿売買と実測売買
　　　４　数量指示売買の意味
　　　５　判断基準
　　　６　数量指示売買の効果
　　　７　除斥期間
　　　８　数量超過
　　　９　裁判例
　　第４節　期間制限
　　　第１款　概説　[１０２－４－１]
　　　　１　序説
　　　　２　権利保存の方法
　　　第２款　起算点　[１０２－４－２]
　　　　１　序説
　　　　２　裁判例
　　　第３款　除斥期間と消滅時効　[１０２－４－３]
　　　第４款　期間制限の特約　[１０２－４－４]
　　　　１　特約の有効性
　　　　２　特別法の定め
　　　第５款　買主の検査通知義務　[１０２－４－５]
　　　　１　買主の検査通知義務
　　　　２　権利の保存方法
　　　　３　特約の効力
　　第５節　解除
　　　第１款　概説　[１０２－５－１]
　　　　１　概説
　　　　２　修理の可能性
　　　　３　期間制限
　　　　４　解除権行使の効果
　　　第２款　建物の瑕疵による解除　[１０２－５－２]
　　　　１　解除が肯定された裁判例
　　　　２　解除が否定された裁判例
　　　第３款　土地の瑕疵による解除　[１０２－５－３]　
　　　　１　解除が肯定された裁判例
　　　　２　解除が否定された裁判例
　　　第４款　環境的要因・心理的欠陥等による解除　[１０２－５－４]
　　　　１　解除が肯定された裁判例
　　　　２　解除が否定された裁判例
　第３章　売主の説明義務
　　第１節　総論
　　　第１款　概説　[１０３－１－１]
　　　　第１項　序説
　　　　　１　序説
　　　　　２　説明義務違反の根拠
　　　　　３　説明義務違反の法律構成
　　　　　４　態様
　　　第２款　主体毎の検討　[１０３－１－２]
　　　　第１項　宅建業者
　　　　第２項　非宅建業者
　　　　　１　非宅建業者の説明義務の原則
　　　　　２　非宅建業者に説明義務違反が認められる場合
　　　　　３　事業者
　　　第３款　売主の認識　[１０３－１－３]
　　　　１　説明義務と売主の主観
　　　　２　売主の認識
　　　　３　売主の認識可能性
　　　第４款　買主側の事情　[１０３－１－４]
　　　　１　買主の専門性
　　　　２　買主の認識
　　　第５款　基準　[１０３－１－５]
　　　第６款　その他の問題　[１０３－１－６]
　　　　１　説明事項と瑕疵担保責任
　　　　２　売主の説明義務と仲介業者の説明義務
　　　　３　期間制限
　　第２節　各論
　　　第１款　新築住宅
　　　　第１項　概説　[１０３－２－１－１]
　　　　　１　序説
　　　　　２　パンフレット・広告
　　　　第２項　建物　[１０３－２－１－２]
　　　　　１　方位
　　　　　２　音
　　　　　３　設備
　　　　　４　駐車場・駐車装置
　　　　　５　ペット
　　　　第３項　環境的要因・心理的欠陥ほか　[１０３－２－１－３]
　　　　　１　隣接地の状況、日照
　　　　　２　周辺施設
　　　　　３　眺望
　　　　　４　プライバシー
　　　　　５　シックハウス
　　　第２款　建物
　　　　第１項　躯体　[１０３－２－２－１]
　　　　　１　漏水・雨漏
　　　　　２　白アリ
　　　　　３　不等沈下による建物不具合
　　　　第２項　設備　[１０３－２－２－２]
　　　　第３項　法令上の制限　[１０３－２－２－３]
　　　第３款　土地
　　　　第１項　地中埋設物・土壌汚染　[１０３－２－３－１]
　　　　　１　地中埋設物
　　　　　２　土壌汚染
　　　　第２項　法令上の制限　[１０３－２－３－２]
　　　　　１　都市計画・建築規制関係
　　　　　２　斯道要綱・行政指導
　　　　　３　森林法
　　　　　４　宅地造成工事規制区域
　　　　第３項　土地に関するその他事項　[１０３－２－３－３]
　　　第４款　環境的要因・心理的欠陥
　　　　第１項　環境的要因　[１０３－２－４－１]
　　　　　１　周辺の建物建築・開発
　　　　　２　周辺の施設・騒音
　　　　　３　迷惑隣人・近隣との係争
　　　　　４　水害歴・冠水しやすさ
　　　　第２項　心理的欠陥　[１０３－２－４－２]
　　第３節　解除　[１０３－３]
　第４章　売主のその他の義務
　　第１節　新築住宅
　　　　第１項　瑕疵のない物の引渡と瑕疵修補　[１０４－１－１]
　　　　　１　瑕疵のない物の引渡
　　　　　２　瑕疵修補義務
　　　　　３　請負工事に関する売主の責任
　　　　第２項　青田売り　[１０４－１－２]
　　　　　１　青田売りによる説明
　　　　　２　パンフレット・チラシ・モデルルーム
　　　　第３項　新築住宅における特約(品質保証)　[１０４－１－３]
　　　　第４項　眺望を阻害する建物を建築しない義務　[１０４－１－４]
　　第２節　特約　[１０４－２]
　　第３節　不法行為
　　　　第１項　買主に対する不法行為　[１０４－３－１]
　　　　　１　序説
　　　　　２　原野商法
　　　　　３　その他の不法行為
　　　　第２項　第三者に対する不法行為　[１０４－３－２]
　　　　　１　設計者・請負人の第三者に対する不法行為責任
　　　　　２　売主の第三者に対する不法行為責任
　　第４節　値下げ販売　[１０４－４]
　第５章　錯誤・詐欺
　　第１節　錯誤
　　　　第１項　概説　[１０５－１－１]
　　　　　１　序説
　　　　　２　効力
　　　　　３　ほかの制度との関係
　　　　第２項　動機の錯誤　[１０５－１－２]
　　　　　１　動機が表示されたと判断された裁判例
　　　　　２　動機が表示されなかったと判断された裁判例
　　　　第３項　要素の錯誤　[１０５－１－３]
　　　　　１　序説
　　　　　２　要素の錯誤に関する裁判例
　　　　第４項　重大な過失　[１０５－１－４]
　　第２節　詐欺　[１０５－２]
　　　１　序説
　　　２　効果
　　　３　詐欺を認めた裁判例
　　　４　詐欺を認めなかった裁判例
　第６章　交渉破棄　[１０６]
　　１　概説
　　２　交渉破棄の裁判例
第２部　賃貸借
　第１章　賃貸人の義務の全体像　[２０１]
　第２章　基本的義務
　　第１節　使用・収益させる義務　[２０２－１]
　　　１　使用・収益させる義務
　　　２　使用妨害行為
　　　３　賃貸建物の焼失
　　　４　賃貸建物の防犯
　　第２節　修繕義務　[２０２－２]
　　　１　概説
　　　２　特約
　第３章　賃貸人のその他の義務
　　第１節　Ａ. 必要費償還義務・有益費償還義務
　　　第１款　必要費償還義務　[２０３－１－１]
　　　第２款　有益費償還義務　[２０３－１－２]
　　第２節　Ｂ. 建物買取請求に関する義務
　　　第１款　１３条建物買取請求権　[２０３－２－１]
　　　　１　意義
　　　　２　主体(買取請求権者)
　　　　３　適用範囲
　　　　４　成立要件
　　　　５　目的物(買取請求の対象)と相手方
　　　　６　効果
　　　　７　権利行使
　　　　８　転貸借の場合の建物買取請求
　　　　９　建物の権利者(賃借人)との関係
　　　　１０　一方的強行法規
　　　第２款　１４条建物買取請求権　[２０３－２－２]
　　　　１　意義
　　　　２　主体(買取請求権者)
　　　　３　適用範囲
　　　　４　成立要件
　　　　５　目的物(買取請求の対象)
　　　　６　その他
　　第３節　Ｃ. 造作買取に関する義務　[２０３－３]
　　　１　意義
　　　２　成立要件
　　　３　権利行使と効果
　　　４　転借人の造作買取請求
　　　５　特約
　　第４節　Ｄ. 特約による義務　[２０３－４]
　　　１　設備に関する特約
　　　２　賃借権登記義務
　　　３　高齢者向け緊急対応サービス
　　第５節　Ｅ. 担保責任　[２０３－５]
　　　１　他人物賃貸
　　　２　数量指示賃貸借
　　　３　賃貸借における瑕疵担保責任
　　第６節　Ｆ. 説明義務　[２０３－６]
　　　１　賃貸借における説明義務
　　　２　他人物賃貸の説明義務
　　　３　自殺・自然死の説明
　第４章　錯誤　[２０４]
　第５章　交渉破棄　[２０５]
第３部　仲介
　第１章　総論
　　　第１款　概説　　[３０１－１]
　　　　１　準委任契約
　　　　２　第三者に対する注意義務
　　　　３　宅建業法に基づく業務処理
　　　　４　外国不動産
　　　　５　特約
　　　第２款　説明義務の範囲　[３０１－２]
　　　　１　基準および例示列挙であること
　　　　２　説明義務の限界
　　　第３款　認識・認識の可能性　[３０１－３]
　第２章　売買の仲介
　　第１節　本人確認・権限　[３０２－１]
　　　１　概説
　　　２　本人確認(人の同一性)
　　　３　処分権限
　　　４　代理権限
　　　５　登記記録
　　第２節　建物
　　　第１款　躯体　[３０２－２－１]
　　　第２款　雨漏　[３０２－２－２]
　　　第３款　生物　[３０２－２－３]
　　　第４款　不等沈下による建物不具合　[３０２－２－４]
　　　第５款　設備　[３０２－２－５]
　　　第６款　法令上の制限　[３０２－２－６]
　　　第７款　その他の説明事項　[３０２－２－７]
　　　　１　周辺環境など
　　　　２　管理費滞納
　　　　３　賃借人の属性
　　第３節　土地
　　　第１款　地盤・がけ・傾斜他　[３０２－３－１]
　　　第２款　境界・通行　[３０２－３－２]
　　　第３款　法令上の制限
　　　　第１項　序説　[３０２－３－３－１]
　　　　第２項　都市計画法・建築基準法　[３０２－３－３－２]
　　　　第３項　接道条件　[３０２－３－３－３]
　　　　第４項　宅地造成等規制法　[３０２－３－３－４]
　　　　第５項　その他の法令上の制限　[３０２－３－３－５]
　　　第４款　その他の説明事項　[３０２－３－４]　
　　　　１　環境
　　　　２　水害歴
　　　　３　契約書の案文作成
　　　　４　取引相場の調査・税金の調査確認
　第３章　賃貸借の仲介
　　第１節　賃貸人の調査　[３０３－１]
　　第２節　賃借人の調査　[３０３－２]
　　第３節　建物の賃貸借の仲介　[３０３－３]
　　　１　契約の目的・契約書・契約条件
　　　２　建物の安全性・漏水
　　　３　自殺
　　　４　借地上の建物の賃貸借
　　　５　外国人の入居拒否
　　第４節　土地の賃貸借の仲介　[３０３－４]
第４部　損害
　第１章　瑕疵担保責任
　　第１節　損害賠償の範囲
　　　第１款　信頼利益　[４０１－１－１]
　　　第２款　相当因果関係
　　　　第１項　民法の規定　[４０１－１－２－１]
　　　　第２項　通常損害と特別損害　[４０１－１－２－２]
　　第２節　損害毎の検討
　　　第１款　修補費用　[４０１－２－１]
　　　第２款　目的物の減価分　[４０１－２－２]
　　　　１　概説
　　　　２　減価に関する裁判例
　　　第３款　値上り益　[４０１－２－３]
　　　第４款　調査費用　[４０１－２－４]
　　　第５款　その他　[４０１－２－５]
　　第３節　解除
　　　第１款　概論　[４０１－３－１]
　　　第２款　原状回復　[４０１－３－２]
　　　第３款　損害賠償　[４０１－３－３]
　第２章　売主の説明義務違反
　　第１節　損害賠償の範囲　[４０２－１]
　　第２節　損害毎の検討　[４０２－２]
　　　１　目的物の減価分
　　　２　補修費用等
　　　３　その他
　　第３節　解除　[４０２－３]
　第３章　売主のその他の義務違反　[４０３]
　　１　売主が一定の行為を義務づけられている場合
　　２　原野商法
　　３　眺望を阻害する建物を建築しない義務
　　４　錯誤
　第４章　賃貸人の義務違反
　　第１節　使用・収益させる義務・修繕義務　[４０４－１]
　　第２節　修繕義務履行までの賃料支払拒絶　[４０４－２]
　　第３節　賃貸借における瑕疵担保責任　[４０４－３]
　　第４節　賃貸人の説明義務　[４０４－４]
　　　１　無断転貸
　　　２　商業施設の状況
　　　３　駐車場の状態
　　第５節　予約契約の履行不能　[４０４－５]
　第５章　仲介業者の説明義務違反
　　第１節　売買の仲介　[４０５－１]
　　　１　目的物の減価分
　　　２　仲介手数料
　　　３　その他の損害
　　第２節　賃貸借の仲介　[４０５－２]
　　　１　建物の賃貸借
　　　２　土地の賃貸借
　第６章　慰謝料
　　第１節　精神的損害の塡補　[４０６－１]
　　第２節　精神的損害以外の性格　[４０６－２]
　　第３節　裁判例　[４０６－３]
　　　１　慰謝料を肯定する裁判例
　　　２　慰謝料を否定する裁判例
　第７章　過失相殺
　　第１節　意義　[４０７－１]
　　第２節　過失相殺の要因　[４０７－２]
　　第３節　裁判例　[４０７－３]
　　　１　売主の義務違反
　　　２　売買の仲介業者の義務違反
　　　３　賃貸借関係
　第８章　弁護士費用
　　第１節　総論　[４０８－１]
　　第２節　瑕疵担保責任　[４０８－２]
　　第３節　説明義務等　[４０８－３]　
　　　１　売主の説明義務違反等
　　　２　売買の仲介業者の説明義務違反
　　　３　賃貸人、賃貸仲介業者の義務違反
第５部　諸制度
　第１章　国土利用計画法　[５０１]
　　１　意義
　　２　(イ)許可制(規制区域)
　　３　(ロ)事前届出制(注視区域または監視区域)
　　４　(ハ)事後届出制(大規模な土地取引)
　第２章　農地法　[５０２]
　　１　意義
　　２　農業委員会または都道府県知事の許可
　第３章　消費者契約法　[５０３]
　　　第１款　意義
　　　第２款　消費者契約
　　　第３款　消費者契約の取消
　　　　１　概説
　　　　２　取消を肯定した裁判例
　　　　３　取消を否定した裁判例
　　　　４　取消の効果
　　　第４款　契約条項の無効
　　　　１　消費者契約法８条(不当条項)
　　　　２　消費者契約法９条(損害賠償の額を予定する条項等の無効)
　　　　３　消費者契約法１０条(消費者の利益を一方的に害する条項の無効)
　第４章　住宅品質確保法　[５０４]
　　　第１款　意義
　　　第２款　(Ⅰ)　性能表示と評価の制度
　　　　１　基準と評価
　　　　２　住宅性能評価書
　　　第３款　(Ⅱ)　瑕疵担保責任についての特例
　　　　１　意義
　　　　２　特例の内容
　　　　３　特例の対象部位
　　　第４款　(Ⅲ)　住宅に係る紛争の処理体制
　第５章　住宅瑕疵担保履行法　[５０５]
　　　第１款　意義
　　　第２款　法律の概要
　　　　１　特定住宅瑕疵担保責任
　　　　２　住宅
　　　　３　新築であること
　　　　４　対象部位
　　　　５　構造耐力上主要部分、および、雨水浸入防止部分
　　　　６　責任期間
　　　　７　特約
　　　　８　資力確保措置の義務の主体と例外
　　　　９　義務の内容－資力確保の基本的仕組
参考文献
判例索引(年代順)
判例索引(事項別)
事項索引

著者プロフィール

弁護士

「2023年 『フローチャートで分かる　不動産の共有関係解消マニュアル』 で使われていた紹介文から引用しています。」