マンションは10年で買い替えなさい　人口減少時代の新・住宅すごろく (朝日新書) [Kindle]

著者 : 沖有人

• 朝日新聞出版

感想・レビュー・書評

[osawatさんの感想 · 2024年4月16日]

ふむ

[yasu8577さんの感想 · 2023年12月2日]

値下がりしないマンションを買って定期的に買い換えていくと良いよという本。

駅近でブランド価値が高くて値段の高いマンションを買うのが良い。

著者が作った住まいサーフィンというサービスがある

[kazukiaiさんの感想 · 2021年12月27日]

* マンション買うときに再読したい

[rainygreenさんの感想 · 2019年1月6日]

自分たちで住むためにマンションを買うことを「投資」として捉えるという視点で書かれた指南書。
そういう視点で深く考えたことはあまりなかったので、目からウロコなところも多々ありました。

要はこういうこと。
例えば、5000万円のマンションを、自己資金1000万円、借入（住宅ローン）4000万円で買ったとする。
10年住み続けて、その間借入返済により元本を1300万円減らした時点でマンションを売却したら4200万円で売れた。
売却して得たキャッシュで残債2700万円（4000万円-1300万円）を一括返済すると、手元に1500万円残る。
即ち、10年前1000万円だった自己資金が1500万円に増え、これを次の自宅購入の頭金にすることができる。
自宅物件の値下がり額をローン元本返済額が上回れば、売却時手元に残るキャッシュは増えることになる。
これを繰り返していけば「わらしべ長者」のように「住宅すごろく」を進んでいくことができる…というお話。

こう書くと錬金術みたいだけど、もちろんそんな旨い話はありません。

最初の頭金（1000万円）と元本返済額（1300万円）を足したら2300万円。
で、手元に残るのは1500万円なので、ちょうど物件値下がり額である800万円（5000万円-4200万円）分、トータルではお金を失っている。
しかもこの他にローン金利も払っているのでけっして儲けているわけではない。

ただ、もし元本返済額以上に物件が値下がりしてしまっていたら、売却したときに手元に残るキャッシュは当初より減ってしまう。
そうすると住み替えることは難しくなり、一度買った家に一生住み続けるしかなくなってしまう。

要するに、マンションを買う際には、値下がりしにくい物件を選ぶことが肝要。
また、住宅ローンは繰り上げ返済などにより元本を早く減らしておいたほうがよい、ということ。

自分で住む場合、ローン金利は優遇されるし、ローン減税もある。
どうしたって金利は出ていくことになるけど、仮に賃貸に住んだとしても賃料を払わなければならないので、「住む」という便益を考えれば、投資用マンションを買うよりも「自宅に投資する」という考え方をもったほうがよい、と。

なるほどなーと思ったのは、人生のステージによって最適な住まいの要件は変わる、ということ。
結婚して子供が生まれる前なら2LDKくらいで十分なのが、子供が生まれて大きくなると部屋数が必要になってくる。
が、子供が独立して家を出て夫婦だけで老後を過ごすことになれば、そんなに広い家は必要なくなる。
その時々に最適な住環境に合わせて住み替えていくのが合理的であるという考え方には肯かされます。

一方で、人口減時代を迎えた日本では不動産価格がどんな場所でも右肩上がりになっていくわけではない。
上記のように手元キャッシュを増やしていけるような物件選択をしないと、住み替えようにも元手が無く、今の家に一生住み続けるしかないということになりかねない。
物件にも寿命はあるので、老朽化のリスクを抱え続けていかざるを得ないという事態にもなりかねない、というわけです。

ライフプランを考える上で重要な視点を与えてもらったと素直に思いました。

著者は、<a href="https://www.sumai-surfin.com/">住まいサーフィン</a>というサイトを主催していて、本著の中でも再三紹介されています。
このサイト、７年前に自分が住まい探ししていたときにもよく利用させてもらったもので、いいサイトだとは思いますが、本著の中で「あらゆる物件の査定が公開されている」みたいにアピールされているのはやや誇張かと。
載っていない物件もたくさんあるように思います…

[＃１０さんの感想 · 2017年6月19日]

　自宅マンションを資産として運用する話。よくセールス電話がかかってくる投資用のマンションと違い、自宅用だとローン金利や税金などが優遇されるため、売りやすい物件を選んで適正なタイミングで売ることを繰り返せば資産を膨らませて行くことが可能だという。

　一人暮らしから結婚、子供ができてやがて出て行くといったパターンを考えても、ライフステージによって必要な広さや場所は変化する。だから郊外の庭付き一戸建てを買って「終の住処」にするより、時機を見て住み替えすることが賢明であることは賛成できる。

　しかし自宅として購入する時に一番重要なのは、間取りにしても立地にしても自分自身のニーズに合っていることだろう。転売しやすいことを最優先に物件探しをすることはややナンセンスではないだろうか。また、10年経ったからと言って住むことに不満が生じていない自宅を資産運用のために引っ越すというのもなかなか難しいのではないか。

[etsuko_ssさんの感想 · 2013年12月14日]

自宅用マンションの住み替えをすることにより、利回りのよい投資をしたのと同じ効果を出すことをすすめ、そうするための方法を開設した本。これまで、不動産屋しか知り得なかった情報を著者のサイトで公開していくことにより、知識のメタ化を目指しているという。マンションを買いたい人は、ぜひ一読を勧めたい。

[tsukiさんの感想 · 2013年7月10日]

面白い話・役立つ話もあるけれど、ところどころに断定的な記述や誤解を生む表現が散見される。すべて鵜呑みにしては絶対にいけない。要注意の内容のため、低評価。

[tak-bonさんの感想 · 2013年6月29日]

マンション売買時に役に立ちそう。

著者プロフィール

スタイルアクト株式会社代表取締役。慶應義塾大学経済学部卒業。コンサルティング会社、不動産マーケティング会社を経て現在に至る。 不動産ビッグデータを駆使したビジネス展開を得意とし、富裕層向け相続税対策などに実績を持つ。 同社が行うマンション購入のセカンドオピニオンサイト「住まいサ~フィン」の会員数は17万人超。 著書に、『マンションは10年で買い替えなさい』『タワーマンション節税』(以上、朝日新書)、 『マンションを今すぐ買いなさい』(ダイヤモンド社)など。

「2016年 『空き家は2018年までに手放しなさい』 で使われていた紹介文から引用しています。」