底辺から年収1,000万超の不動産投資術―「資産」より「仕組み」を買え！ [Kindle]

著者 : 石原博光

• 技術評論社

感想・レビュー・書評

[call4さんの感想 · 2017年11月6日]

不動産投資というと、元々お金のある人がさらに金持ちになるためのビジネスで、庶民は手を出しにくいモノ！

だと、ずっと思っていました。

しかし、本書『底辺から年収1000万超の不動産投資術』を読むと、資産なしでもできないことはないのだなというのを理解できます。

本書では、高利回りをキープすることでローンを差し引いてもキャッシュフローをプラスにする方法について説明されています。

以下内容
ーーーーー
著者自身の経験から、初期費用がない場合は、地方の戸建から始めるのがよいという。

利回り４０％の物件であれば、金利１０数％のカードローンで資金を借りても、数年で返済は可能だと著者は言う。


基本的な考え方としては、空室が多少あっても、しっかりまわるだけの高利回りの物件を選ぶことが重要だ。

物件の良し悪しのポイントとしては、物件の表面利回りから融資の金利を引いた利率（イールドギャップ）が12%を上回っていれば買い、下回っていれば見送るというのが、一つの判断基準になるという。

高利回りの物件をみつけたら、次に意識すべきは空室率だ。

空室率は地域に合わせたリフォームを行うことで改善は可能だというが、基本的にはその物件の元々の価値によるところが大きい。

空室が続いたら、募集条件の緩和を行うことが重要で、家賃を下げる、敷金礼金をゼロにするフリーレントや、広告料の上乗せなどが、大家の取れる手段としてある。

ちなみに、地方でも田舎といったほうがよいような地域は、室内ペット可の戸建の人気が高いなど地域性もあるので一概に空室率に惑わされてはいけないという。

大家さんのリスクとしては、「生活音がうるさい」として店子に大家が刺殺される事件などもごくまれにある。

そのようなリスクを下げるためにも、実際の管理は管理会社に頼むことを本書では推奨している。

管理会社に頼むことで居住者からの苦情の窓口として管理会社が対応してくれるようになるというメリットもある。

不動産ビジネスは金銭的なリスクが気になる方も多いと思う。
これについて著者はむしろ不動産ビジネスは株やFXよりリスクが低いと述べている。

その理由は以下の通りだ。

不動産の土地の価値はゼロにはならないため、もしビジネスに失敗し借金が残った場合でも、土地と建物を差し押さえられることである程度の借金は相殺される。

そのため、不動産投資はFXや株よりもリスクは少ないのだという。

確かにそう考えるとそれは言う通りだと思う。

ーーーーーーー

本書を読んだ上での所感としては、不動産ビジネスは高利回り物件にのみ手を出して、空室率を低くできれば十分勝機はあると感じました。

ただこの辺の技術が腕の見せ所で初めはなんだかんだでうまくいかないこともあると思うので、ある程度自己資金がある状態でチャレンジしたほうが無難だろうと思いました。

とはいえ本書は入門書としてはわかりやすいので不動産投資を考えている人にはオススメです！

著者プロフィール

石原博光（いしはら・ひろみつ）
1971年生まれ。米国の大学を卒業後、都内商社に勤務。1997年、26歳で貿易会社を創業。
2004年に始めた不動産投資は4年間で7棟72世帯、年商5,000万円の規模に達し、粗利60%を叩き出す。その手法を著した『まずはアパート一棟、買いなさい！』は、新/旧合わせて27刷を記録しロングセラーとして注目される。
2012年からは家賃と一部売却で得た資金で、アメリカでも不動産投資をスタート。2014年に米国永住権を取得し、拠点をカリフォルニアに移す。
現在、日本に43世帯、アメリカに6つの戸建てを保有する。本業と貸家業のほかに、執筆や投資家の育成にも携わる。
2017年に「カリフォルニア州公認不動産取引ライセンス」を取得。少資金で高利回り物件を入手して、安定的に高稼働させる手法を得意とする。

「2021年 『［最新版］まずはアパート一棟、買いなさい！』 で使われていた紹介文から引用しています。」