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年収300万円だった林さんが年収3000万円になったお金の増やし方~サラリーマンだからできる少ない元手、少ないリスクでできる資産運用法～

著者 : 林勇介

• フォレスト出版 (2011年12月14日発売)

本書の要点は以下の通り

・融資の金利について、当初は通常の設定で組んでもらうが、規模を拡大して融資金額を引き上げるに伴って、金融機関と交渉して次第に金利を下げてもらうことが可能

・住宅ローンで自宅を購入し、それを担保に木造アパート（場所は福間、二棟ものでそれぞれ１Ｋの部屋が８戸で計１６戸、利回り１４.７％、４５５０万円、平成２年築で当時築７年、入居率９０％）を購入。頭金は１００万円で融資期間は１５年、月の返済概算額は約３０万円で年間３６０万円、９０％の入居率を前提にすると年間家賃収入が約７００万円、固定資産税と所得税等経費を割り引いて損益を計算しても年間約２５０万円は利益と想定した。

・上記アパートは平成２０年に築１８年で３７００万円で売却し、ローン残債２１００万円を返済、諸経費２２０万円を差し引いて１３８０万円が手元に残った。年間の家賃収入も２５０万円は維持できたため、１１年で２７５０万円の利益で、合計４１３０万円のプラス

・その後は新築アパートを買い増して同じ事を繰り返す。「事業用不動産の買い替え特例」を利用すれば、売却益の一部に対する課税を先送りすることも可能。

・売却のタイミングは以下の通り
　１、ローン残高が少なくなったら
　２、戸数が少ないアパートはなるべく早めに
　３、近隣にアパートが増えてきたら
　４、将来的に良い立地になる可能性が出てきたら

・アパートなら８戸〜１０戸くらいがオススメで、ファミリー向けではなく単身者用。ファミリーは長く借りてもらえるが、空いた時の期間が長くなり、部屋の痛み具合いや家賃の下落率も高め。単身者は短期間で入れ替わるため、部屋が定期的にメンテナンスできるから。

・立地は鉄道主要駅（単身者の利用者割合が多い駅）から徒歩１５分以内、物件の近くにコンビニ、スーパー、ドラッグストアがあり、女性が安心できる環境であること、大手チェーンの不動産業者が進出している場所であることが重要

・アパートには自販機を設置するのもアリ

感想投稿日 : 2012年12月24日

読了日 : 2012年12月24日

本棚登録日 : 2012年12月24日