マンションは日本人を幸せにするか (集英社新書)

著者 : 榊淳司

• 集英社 (2017年4月14日発売)

作品紹介・あらすじ

供給過多の時代に突入し、日本のマンションは綻びを露呈し始めた。業界30年の住宅ジャーナリストが、誰も気づかないその“不都合な真実"を論じ、住まう人たちを幸せに導くマンションのあり方を探る。

感想・レビュー・書評

[たけるさんの感想 · 2022年7月3日]

高層階での生活
→外出しずらい、親に頼りすぎる、高所平気症
子どもに悪影響を及ぼす可能性。

マンションの大量供給→核家族化→少子化

[snow222さんの感想 · 2019年4月29日]

[図書館]
読了：2019/4/29

だいたいいつも通りの内容。

管理費は税金。管理業務は利権。使い道をしっかり監視しないと理事長による私物化や管理会社による暴利という事態を招く。

日本の住宅ローンは資産低減のリスクを購入者に100%背負わせているところに大きな問題がある

賃貸需要は常に実需なので賃料にバブルは発生しない。

健康に関する章だけ残念だった。トンデモで有名な船瀬俊介氏の著作内容を引用して不安を煽ったり、織田正昭氏の著作（メタモル出版…）から「外出しにくい高層階の母親と子供はべったりで、結果的に子供は自発的な行動が取りにくくなり、基本的な生活習慣の自立割合が低くなる」という育児に対する偏見丸出しの説をまるっと引用してたり、マンションを批判するためなら事の真偽は後回し、という姿勢がほかの章の信憑性にまで影響するので、専門外のことに言及するのはやめた方が良いと思った。

[beekoさんの感想 · 2018年12月11日]

マンションと日本人の関係性について書かれていました。マンションが建てられてから約60年経って、日本人の住まいを大きく変えてきたと思います。特に、都心部ではどんどん高い建物ができ、マンションに住むことが当たり前のようになってきました。その反面、アレルギーになりやすかったり、高層階では健康面で悪い影響が出る可能性があるという研究は興味深かったです。
また、マンションを購入、売却する際に知っておかないとただただ損をするということを学びました。人生において1、2番になるであろう大きな額の金額なのに、知らないだけで何百万円の損をしてしまう可能性があるというのは、恐ろしいと感じました。この本を読むと、不動産の営業の言葉をそのまま鵜呑みにしてはいけないと感じるようになりました。囲い込みや干すなどの仲介業者の悪しき習慣には注意したいと思いました。子供も生まれ、資金に余裕が出てきた頃に読みたくなる本でした。

[umekoさんの感想 · 2018年11月5日]

マンションを選ぶ時には管理組合がきちんと機能しているかを考慮することが重要。
全体的にマンションの不安を煽る部分が多すぎて、マンションしか買えない人がどうしたらいいのかわからなかった。
もう少し、選ぶならこうゆうところに注意してなど参考になる情報がないと意味がないかな。

[haru2012さんの感想 · 2018年4月9日]

今や数千万人が居住するマンション(コンクリート集合住宅)。供給側の儲けの論理ありきだったため、業界はあまり信用されていない。区分所有法も不完全だし浸透していない。今後、日本人がマンションで暮らすことによって幸せになるには、供給側の業界の視点に偏らずに、居住者側の視点を重視した科学的な探求が求められる。

まだ、マンションに仮住まい感覚が残っているから、施策も住む側の意識も低いのかもしれません。現状認識すれば、もうそうではないのに。

[せるげいさんの感想 · 2017年9月12日]

夕刊フジの連載に対し、加筆修正を施して、
1冊の新書にまとめたということらしい。

話の順番も軽やかにまとめられていて、とても読みやすいし、
投げかけられている問いというのは、
マンション住まいの人には誰しも直面する重要なテーマ。

本書の読みやすさとは裏返しに、その問いかけは重い。

[kimikokumikenさんの感想 · 2017年8月27日]

ちょっと前までは、土地神話があった。

ローンを組んでも、自分の所有にしたい願望が、日本国民皆持っていたからである。

賃貸物件に住んで家賃を払っていても、何か不幸があった時に、何も残らないからであった。
しかし、阪神大震災や東日本大震災で、ローンを組んでまで立てた家やマンションが、壊れてしまった。
2重のローンの支払いをしないと、家が持てなくなってしまったのだ。

そして、少子化問題で、後を継ぐ者も少なくなった今、資産価値を生むマンションも、空洞化していくのではないだろうか？

作者は、マンションは日本人を幸せにすると、結論付けているのだが、、、、
隣人に、中国人等、マナー違反の人が、住んでしまった時に、対応できる管理組合が無いと、過ごしにくい生活をしないといけなくなる。

もう何十年も前に、私が、３LDKマンションに住んでいるから、、、と伝えていたら、アメリカから来た姪っ子に、これは、アルバイトしている弟のアパートより小さいと、、、言われてしまった。(笑)

狭い住居でなく、これからは、グローバル化していく時代になり、何処でも通信が可能になって仕事が出来るようになれば、小さなマンション住まいでなくても良くなって来るのでは、、、と、最近思う私である。

[michy110さんの感想 · 2017年6月4日]

【Myhome】マンションは日本人を幸せにするか / 榊 淳司 / 20170710 (57/653) <250/80057>

◆きっかけ
日経広告

◆感想
・なんとなく感じていた魑魅魍魎が跋扈する、同業界のからくりが今まみれた気がする。
・マンション寿命が確実の伸びているようだが、これはあくまできちんとした設計（アネハ系でない）や材料、メンテナンスが施されていることが前提。
・大規模修繕前に売り切って、住み替えていく、その際、売却益があれば御の字だが、そうでなくても、住み続けた期間の賃料くらいかせげれば良い、と考えていたが、理屈ではそうだが、実際は難しいのかも。
・購入するにしても、もっと知恵が必要。引き続き要Study。

◆引用
・日本人の新築好き：宗教。伊勢神宮の遷宮（本殿を壊して建て替え）清らかであれ。新しいこと＝清らか。古い＝穢れ。穢れたものは、みそぎを行うことで清らかになる。これが日本人の価値観の根底。
・マンションの耐用年数。一昔前は30年～40年。今は50年～100年以上。マンション寿命は確実の伸びている。
・基本的に住む人を幸せに導く場所であり、装置であるはずだが、逆に働くこともある。
・マンションのネーミング：売り手のがカッコよく見れればいいという単純な発想。
・日本の核家族化とそれに伴う少子化には、マンションの普及が一役買っている。
・管理組合の理事長はなんでもできる。それが今の区分所有法。悪意を持った理事長が現れれば、私物化される。
・強すぎる区分所有権の保護は見直すべき。
・管理会社の長期収益計画と化した長期修繕計画
・BOOK　2020年マンション大崩壊
・日本が私有財産権を堅く守る国であり、彼らにとって魅力を有する国であり続ける限り、買われ続ける。
・35年返済というシステムが現在ではかなり非現実的。今の時代、35年も安定収入を期待できるか。
・マンション開発はハードルが低い＝マンション開発事業をトータルパッケージで代行する企業が存在＝長谷工（全体の2割）＝マンション業界のユニクロ
・マンション利益率は5（＊）～30％（財閥系）。
　＊私鉄や警備会社等の大手優良企業の子会社は利益を上げなくてもいいデベロッパー。
・本広告と予告広告（デベロッパー側が価格を表示せずに販売したい場合）。モデルルームに行くと、営業活動あり、販売行為。しかし、ネットにいは、契約や予約は一切できないおという予約広告があったりする、これでは虚偽表示。
・基本的に消費者軽視の商習慣。新築も中古も
・干す：マンション売却の際に、買いたい客を案内せず、問い合わせが少ないと返答し、知り合いの業者に買いたたかせる
・マンション市場は健全な市場や価格形成がなされていない。今行われている商習慣やシステムは、売り主や仲介業者の利益を一方的に守り、エンドユーザーがカモられることを許容している。関連法規もそれを合法としている。
・レインズ：仲介業者の既得権保護システムに成り下がっている
・例外的に、ソニー不動産とヤフーが提携しているおうちダイレクト、はいい動きだが、大きな影響を与えるには育ってない。
・マンションを賃貸運用して得られる投資利回りが実質的に5％を下回ったら、バブル
・マンションの取引価格はバブル化するが、賃料はバブル化しない。前者は投機が混じるが、後者は実需
・10年毎にマンションを買い替えて自分の資産をつくりなさいというマイホーム購入法を指南する向きもあるが、一般人にとってはアクロバットに等しい

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新書/文庫紹介

『マンションは日本人を幸せにするか』
　榊 淳司 著
　集英社（集英社新書）
　2017/04　250p　760円（税別）

　プロローグ　マンションが日本人にもたらした「正と負」の側面
　１．マンションは日本人を幸せに導いてきたか？
　２．マンションの黎明期
　３．管理組合と民主主義
　４．儲けるためのマンション
　５．繰り返される不動産バブル
　６．マンション、この不完全な住まい
　７．マンションは日本人の健康を損なうか？
　８．マンションの未来を拓くために
　エピローグ　二つのマンションの奇跡

【要旨】「マンション」と一般に呼ばれる鉄筋コンクリート造の集合住宅は、
今の日本の都市部ではもっともメジャーな住形態といえる。日本人が本格的
にマンションに住み始めたのは戦後であり、わずか60年ほどしか経っていな
い。しかし、とくに郊外のニュータウンなどでは、住人の高齢化と共にマン
ションの老朽化が問題になり始めている。そしてそこには、「建て替え」を
難しくする管理組合と、その機能を規定する法制度が抱える問題も内包する。
また、集合住宅、とりわけ高層で人間が生活することによる心身の健康への
問題、乳幼児の安全性など、マンションに関わる、科学的な解明がまたれる
問題も数多い。本書では、この道30年の住宅ジャーナリストが、そうした諸
問題や業界の構造の解説を通して、住人たちを幸せに導くマンション、そし
てそれに関連する諸制度のあり方を探っている。
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●「性善説」寄りの法律が管理組合理事長による「私物化」を生む

　マンションには、所有関係で分類すれば大きく二つの種類がある。分かり
やすい言葉でいえば、「分譲」と「賃貸」だ。賃貸マンションのオーナーは、
たいていは一人か一社だが、分譲マンションは各住戸単位で所有者が異なる。
各住戸のオーナーを「区分所有者」と呼ぶ。

　「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」という法律は、各区分
所有者の権利と義務を定め、マンション全体を善良な管理に委ねるための基
本的なルールを定めている。しかし、その根底には「自分の所有するマンション
の資産価値を害するような区分所有者はそんなに多くいない」という、どこ
となく性善説に偏った想定がある。

　例えば、「管理者」に関する規定である。「管理者」とは、分譲マンション
における管理組合の理事長を指す。区分所有法では、理事長が悪意を持って
組合を運営することをほとんど想定していない。

　ある事例を紹介しよう。東京の都心にある、約100戸の分譲マンションの管
理組合で起こった出来事である。私のところにこの問題を持ち込んできたの
は、区分所有者の一人、60代の会社経営者・Ｔさん。「理事長のＳが組合を
私物化して、やりたい放題なのですよ」

　そのマンションは築10年。東日本大震災で多少の傷みは生じたが、軽微な
補修工事で済む程度。ところが、６年前から理事長を務めるＳ氏は大規模修
繕を決議するための臨時総会を召集したというのである。しかも、発注先は
Ｓ氏が理事長になってからリプレース（変更）された現在の管理会社。金額
は約１億円。
　ところが、臨時総会に向けての議案書には施工会社と交渉した形跡が皆無。
建築の専門家にその議案書を見せたところ、「まあ、せいぜい3、4000万円の
工事ですね」という見解だった。

　証拠はないが、Ｓ理事長が管理会社と癒着している疑いが濃厚であった。
しかし、臨時総会ではすべての議案が可決された。反対意見も噴出したが、
決を採ってみれば全100議決権のうち、８割以上が賛成。Ｓ理事長が、自分に
寄せられた委任状や議決権行使書を使って、全区分所有者の約８割にも及ぶ
「賛成」票を投じたのだ。

　Ｔさんの代理人となった弁護士名で、管理組合に対して委任状と議決権行
使書の開示を求める通知書が出された。すると数日後、管理組合の代理人と
なった別の弁護士名で拒否回答があった。区分所有法には、委任状や議決権
行使書を公開しなければいけないという規定はない。また、委任状や議決権
行使書を監査するための定めもない。つまり、理事長がその気になればいく
らでも議決をごまかせるのだ。

　分譲マンションの管理組合で重要なことを決める場合は「全区分所有者の
４分の３が賛成」しなければ可決されない。これは「特別決議」と呼ばれて
いる。だが、真面目に全区分所有者の４分の３もの賛成を取り付けるのは、
容易ではない。そもそも、多くの管理組合では総会が有効となる全区分所有
者の半数の出席もしくは委任状の提出さえ困難を極めている。

　管理組合というのは、小さな自治体のようなものだ。管理費や修繕積立金
は税金に相当する。市民が税金の使われ方を監視しなければ、政治家や役人
がお手盛りで好き勝手をするように、常に理事たちが公正な運営を行うとは
限らない。区分所有者は、自分たちの払っている管理費や修繕積立金の行方
に、必要な関心を示さなければいけない。

　国政から地方の自治体まで様々なレベルの行政の場において、自己の利益
や権利ばかりを主張して、他を顧みない人々や団体を見かけることが多い。
あるいは、全く関心を抱かないタイプの人々も少なくない。分譲マンション
の管理運営の実態は、今後も日本という国の民主主義のレベルとシンクロし
ていくはずである。そこに楽観を許す余地はない、と考えるのは私だけでは
ないはずだ。


●構造的に「出口」が見つかりづらいマンション老朽化問題

　日本における初期のマンションブームは1960年代に発生した。それらのマン
ションの多くは、すでに築50年を超えてきている。今後、築50年超のマンション
は加速度的に増加する。我々は、これにどう対応すればいいのか？　「そん
なもの、建て替えればいいじゃないか」。そんな声が聞こえてきそうである。
しかし、ことはそれほど単純ではない。

　現状ではマンションの一戸当たりの建築コストは2200万円程度が目安になっ
ている。老朽化した分譲マンションの区分所有者全員が、この2200万円とい
うコストを負担できるのなら、大きな問題はない。しかし、建て替えを考え
るほどのマンションは、まず築30年以上である。分譲当時の区分所有者が半
分残っていると考えると、かなり高齢化している。多くは年金生活だろう。
だから、普通に建て替える場合はまず、資金的に不可能となる。

　法制面でのハードルも低くない。建て替えを行うためには管理組合の総会
において区分所有者の５分の４の賛成が必要である。これは、普通の築30年
超のマンションの管理組合においてはウルトラＣ級の難易度である。組合に
よっては、連絡の取れない区分所有者だけで５分の１を超えていることすら
ある。

　このままでは、老朽化する分譲マンションに「出口」はない。一方、老朽
化した賃貸マンションは続々と建て替えられている。賃貸マンションにおい
ては、オーナーに建て替えの意思があれば、比較的容易である。

　我々がマンションと日本人の幸せな関係を築くために考えなければならな
いのは、老朽化しつつある分譲マンションの「出口」である。老朽化したマン
ションでは、必ず管理費の未納が増加する。これは、区分所有者が高齢化す
ることと大きく関係する。中には、相続者がいないままこの世を去る区分所
有者もいる。

　管理費の滞納が増えると、管理会社への支払いに支障が生ずる（※管理会
社は管理組合の業務委託を受けている）。管理会社の業務サービスが受けら
れなくなったマンションは、徐々にすさんでいく。そこに待っているのは、
スラム化や廃墟化である。それを避ける方策を、我々はなるべく早く探り出
さなければいけない。

　今後、マンションに住む日本人は増えこそすれ、減ることはないだろう。
郊外の庭付き一戸建てを購入して住んでいるが、高齢となって何かと不自由。
広い住まいや庭の手入れも大変なので駅に近くてコンパクトなマンションに
引っ越す、というようなケースが増えている。つまり、今の日本人はかつて
先祖が暮らしてきた木造一戸建てという住形態を手放し、マンションへ向か
おうとしている。

　では、100年後に日本人はどんな住まいに住んでいるのだろうか。鉄筋コン
クリート以外の、我々がまだ知らない新たな素材を用いた住まいに住んでい
るのだろうか。今のマンションの主要な素材となっている鉄筋コンクリート
には優れた点が多いが、健康面や環境面においては数々の問題点も抱えてい
る。近い将来、この鉄筋コンクリートのデメリットを払拭しつつ、なおかつ
価格や建築工事の汎用度に勝る素材が開発される可能性にも期待したい。

　また、高層階に住まうことに関しても、乳児や幼児の健康などについては
まだまだ深く探らねばならない点が多い。高層階居住者に流産率が高いと指
摘する研究もある。軽々に結論を出せるものではないが、高層階居住が人間
の健康にどのような影響を与えるのか、様々な分野での深い研究が必要では
ないか。今後、日本人がマンションで暮らすことによって幸せになるには、
供給側の業界の視点に偏らずに、居住者側の視点を重視した科学的な探求が
求められる。

コメント：　近年、さまざまなサービスにおいて広がりを見せるシェアリン
グエコノミー（共有型経済）の中心概念は「所有」から「共有（シェア）」
への流れといえる。「所有」を主概念とする旧来の経済システムの中で、分
譲マンションは「シェア」の概念も含む特殊な商品なのではないか。シェア
リングエコノミーの本質に「コミュニティ」があることを指摘する研究者は
多い。本書を読めばわかるように、分譲マンションでは管理組合というコミュ
ニティが重要な意味を持つ。つまり分譲マンションは「早すぎたシェアリン
グエコノミー」であり、中途半端に「所有」の概念を含んでいるがゆえに、
歪みが出ているのではないだろうか。立教大学の貞包英之准教授は「現代ビ
ジネス」の記事の中で老朽マンション問題を「戦後的居住システムの死」と
表現しているが、私たちはそろそろ21世紀型の居住システムについて明確に
定義をしていく必要に迫られているのかもしれない。


===unqte===

[pappukun0623さんの感想 · 2017年5月13日]

著者の前著と重なる部分が多く、特に新しい話もない。私のようにアンチタワーマンション派にとっては心地よい話がたくさん載っているが、それだけの本。一つ気になったのが、バブルの主因が不動産デベロッパーとマンション仲介業者というようなことが書いてあったが、需要と供給のもとに経済合理的に動くのが資本主義の本来の姿であり、その通りに動いている経済主体を否定しては資本主義がなりたたない。バブルを発生させないようにするためには、業者を縛るのではなく需要者たる一般の購入者を啓蒙する方が大事なのではないかと思った。マンション購入予定者は本書のような本を読んで、失敗と後悔をしないようにすべきなのだろう。

著者プロフィール

住宅ジャーナリスト。1962年京都府生まれ。同志社大学法学部および慶應義塾大学文学部卒業。1980年代後半からマンションの広告制作や販売戦略立案などを手がける。現在は、一般ユーザーを対象にした住宅購入セミナーを開催するほか、新聞や雑誌などに多くの記事を執筆している。著書に『2025年 東京不動産大暴落』『すべてのマンションは廃墟になる』(ともにイースト新書)、『マンションは日本人を幸せにするか』『限界のタワーマンション』(ともに集英社新書)、監修に『コロナパニック最前線 不動産大暴落がはじまった』(宝島社)など多数。

「2020年 『激震！コロナと不動産　価値が出るエリア、半額になる物件』 で使われていた紹介文から引用しています。」