経営者の手取り収入を3倍にする不動産戦略

著者 : 沖有人

• 日経BP (2016年1月16日発売)

作品紹介・あらすじ

不動産を使って経営課題を次々と解決！

「土地神話」が崩壊した今こそ積極的に活用する

あなたは、「土地は大切な資産だから」と後生大事に抱え込んでいませんか？
少子高齢化で土地の価格が大幅に下がっていくことは間違いありません。50年後には、ほとんど値段が付かない土地も出てきます。もはや不動産は、持っているだけでは、税金と維持費がかかるリスク要因にしかならないのです。
その一方で、不動産が持っている固有の特徴を上手に生かせば、決算、税務、事業承継など様々な面で企業経営に大きなメリットを生み出すことができます。

本書は、数多くの経営者や資産家の不動産戦略を指導してきた実績があり、不動産ビッグデータ活用の第一人者でもある著者が、これからの長期的な不動産のトレンドを基に、“経営者が知って得する”不動産による問題解決の話をやさしく解説します。
土地を公正に、高く売る方法をはじめ、海外不動産を用いた多額の減価償却の使い方、タワーマンション節税、相続税評価の下げ方、役員報酬の上げ方、そして手取り収入を増やすタックスマネジメントまで。不動産に関する意思決定のほとんどを、この1冊に沿って決めることができるようにしました。
さあ、あとはどこまでやるかを決めるだけです。

【主な内容】
■ 知っておくべき３つのメガトレンド
■ 経営者が解決できる７つの課題
■ 不動産固有の解決手段４つのメリット
■ 会社の経常利益を調整する
■ 固定資産の処分を真剣に考える
■ 流動資産で利益を上げる
■ 役員報酬を２倍にする
■ 事業承継・相続に不動産を活用する

感想・レビュー・書評

[charly0101さんの感想 · 2019年6月28日]

利回りがいいとキャピタルゲインは狙えない。
利回りが悪いとキャピタルゲインが狙え安定的。

金融緩和＝不動産価格上昇、金融引締＝不動産価格下落。

日本の土地の価格は下がっていく一方。

[tanketanketankeさんの感想 · 2018年3月16日]

知人から献本して頂いた一冊。
儲かっていたり、内部留保が多くある法人は節税対策の方法として保険買う以外にも不動産を活用する方法があることを教えてくれる。

2018年3月②

[shigeさんの感想 · 2016年9月19日]

結果的にはタワーマンション節税に落ちるのだが、
その他の取り組み要素（ただしいずれも不動産関連）も一通り説明あり。

[yaszさんの感想 · 2016年3月27日]

社会人になってからずっと会社勤務をしているので、この本の対象者（経営者）ではないとは思いますが、個人事業主でからこそできる、不動産を活用できる戦略があるようです。

低金利時代、不動産市場が長らく続いている日本ですが、不動産価格の上昇のみを狙うのではなく、不動産を持つことによりできる戦略がこの本では解説されています。

このような知識が役立つことがあるように、自分の将来を考えてみる良い機会となりました。

以下は気になったポイントです。

・変えようの無い将来に関する事実：１）土地価格は長期的に大幅に下がる、２）不動産は収益性で価値が決まる、３）法人税以外は増税される（ｐ１２）

・固定資産税は、市町村税収の４割、住民税と合計で８割、固定資産税の根拠になる公的地価は実勢価格に追いつかず高止まりする傾向にある（ｐ１４）

・固定資産税と都市計画税で、課税評価額の１．７％、資産価格の目減りと合わせると、毎年３％のロスを生み続ける（ｐ１４）

・二人の親から子供が１．４人しか生まれないので、３０年間で子供を産むと仮定すると人口は、１から０．７となる。６０年後には０．４９となる（ｐ１８）

・地価が上がる理由は３つのみ、１）大型施設・都市開発等、２）交通アクセス向上、３）観光リゾート需要（ｐ２５）

・現在、不動産の価格は得られる家賃収入から逆算して価値を測る「収益還元法」が主流になっている。賃料はアクセスの良さで決まるので、都心に近いほど有利（ｐ３０）

・所得税対策には、課税所得を減らすために大量に減価償却できる不動産を使う（ｐ４６）

・生命保険の欠点は、現金を使ってしまう事、不動産では現金支払いを押さえながら同様に原資づくりができる（ｐ６２）

・不動産固有の特徴として、１）資金のレバレッジ、２）多額の減価償却、３）安定したインカムゲイン、４）相続税評価減（ｐ７７）

・借入額は多く、金利は低く、期間は長く、借りるのが基本（ｐ７８）

・減価償却資産としてつかうのは、築２２年を超える木造アパート、４年間で償却するのが認められている。建物部分１．２億円の２億円物件ならば、毎年３０００万円ずつ減価償却できる。（ｐ８２）

・日本では建物をリフォームしても賃料をあげるのは難しく、日本は築浅が高く評価される。日本のマンションは１０年以内で買い替えた方がいい（ｐ８２）

・米国で不動産投資している人は、不動産購入→バリューアップ（リノベーション）→賃料上昇→購入価格以上で売却、が可能である（ｐ８４）

・国内資産の価格下落局面にはやることがない、そこで海外の別の動きをする安定資産に投資を分散することが有効（ｐ８９）

・日本での不動産取引は新築中心だが、米国では８割以上が中古取引、投資案件の平均築年数は４０年以上（ｐ１６１）

・全米の平均空室率は、７％（日本は１８％）で、過去２０年間で最低となっている（ｐ１６１）

２０１６年３月２７日作成

著者プロフィール

スタイルアクト株式会社代表取締役。慶應義塾大学経済学部卒業。コンサルティング会社、不動産マーケティング会社を経て現在に至る。 不動産ビッグデータを駆使したビジネス展開を得意とし、富裕層向け相続税対策などに実績を持つ。 同社が行うマンション購入のセカンドオピニオンサイト「住まいサ~フィン」の会員数は17万人超。 著書に、『マンションは10年で買い替えなさい』『タワーマンション節税』(以上、朝日新書)、 『マンションを今すぐ買いなさい』(ダイヤモンド社)など。

「2016年 『空き家は2018年までに手放しなさい』 で使われていた紹介文から引用しています。」