磯野家のマイホーム戦略

著者 : 榊淳司

• WAVE出版 (2012年6月30日発売)

感想・レビュー・書評

[cernさんの感想 · 2020年1月8日]

かなり精度の高い情報だと思う。最近はタワーマンションの老朽化対策ができずに、廃墟になるマンションが増えていくことを指摘するユーチューブも多い。その点で2012年の見解はかなり正しい。8年前のデータと見比べることで、より見識が高まると思われるが、アベノミクスによる効果を加味しなければならない。

[dekochuさんの感想 · 2014年1月17日]

2014年1月17日借りてくる。マンション検索してたらひっかかったので。

[show5さんの感想 · 2012年12月15日]

　人口減少→不動産価格下落という話。人口減少→都心回帰の前提は不動産価格下落があるというのはなかなかなかった指摘かも。

[sakura soraさんの感想 · 2012年11月9日]

今、家を買うのはちょっと待て!!!!


一冊まるまる使って、そう主張する本作は、
住宅購入をそもそもの前提としている
住宅ノウハウ本とは、一線を画している。


あのサザエさん一家（磯野家、フグタ家）を例題としてあげながら、

波平さんのように、
持ち家をすでに持っている老後間近な世代、

サザエさんのように、
マイホーム購入を考え始める世代、

カツオくん・ワカメちゃん・タラちゃんのように、
２０年後に独立を考える世代、

に対し、これからの住宅事情予測から、
マイホームについての提案をしてくれる一冊となっている。




本作は、ネット掲示板上では、しばしば話題に上る
人口減少による住宅余剰、不動産価格下落について
ガッツリ取り上げている点で、新しいといえるだろう。



マイホームを購入しようかなぁ（したいなぁ）…
と、思ってノウハウ本を探している方は、
本作のような購入に否定的な意見を読むのも役に立つと思う。


なぜ欲しいのか。どうして必要なのか。
そういうきちんとした考えがあれば、
本作を読んでも購入意欲は衰えないであろうし、

逆に、世間の風潮に流されただけで、
確たる考えもなく購入を希望していたのであれば、
足を止める良い機会にもなろう。

[yaszさんの感想 · 2012年10月7日]

通勤電車内のつり革広告や我が家の郵便ポストに入れられる「ちらし」は住宅関連のものが多く、特に新築・中古を問わずマンション広告が目立ちます。私の住んでいるエリアでもここに引っ越してきてから数年で再開発が始まり、多くのマンションが建設され、小学校のクラスもここ数年増えてきたようです。

さて、この本はサザエさんで有名な磯野家（東京都世田谷区）の三世代に焦点をあて、各々の世代がどのような住居に住むべきかを解説しています。サザエさんは昔よく見たアニメで、人間関係等もよくわかっているので、より解説を理解できたと思いました。

私の採用した住居戦略（中古のマンションで駅近、住宅ローンは短め、余剰資金ができたら繰り上げ返済）というのはここで推奨されているものだったので少し安心しました。

また、類書とは異なって、地価はどうして下がり続けるのかの根拠や、中古マンションが新築マンション比較で良い理由、それを選ぶときの３つのポイント（物件の選び方、取引の安全確保、購入後のリフォーム：ｐ４１）が紹介されていました。

私が注目したのは、優良中古物件が登録される業者専用のデータベース（レインズレインズ）の紹介で、このために不動産屋さんには良い物件の情報があることがわかりました。良い物件は今の時代でも、コンピュータではなく不動産さんに通わないと探しにくいのですね。

以下は気になったポイントです。

・賃貸に住めば、所有していることによる固定資産税、維持・管理責任はなく、いつでも住み替えられる自由が確保される（ｐ３２）

・都市の郊外に住むべき理由があって（実家の近くにある）所有することにこだわるなら、中古に目を向ける（ｐ３３）

・中古マンション価格は市場が決めるが、新築マンションは売主企業が彼らの都合で決める（ｐ５５）

・新築住宅は買ったとたんに２割下がると言われる理由は、単純に「健全な市場価格として評価しなおされた」と考えるべき（ｐ５６）

・住宅ローンは現在の金利（２％）の場合、年収の３倍まで、１０－１５年で返済する（ｐ６０）

・３５年ローンという制度は、明らかに高度成長期の遺物、買った住まいが必ず値上がりする時代（ｐ６３）

・日本は持ち家推進政策を進めてきた、３５年ローン、住宅ローン控除、住宅取得資金の贈与税非課税等（ｐ６９）

・資産価値のあるコンパクトマンションは、人気エリア（港区＝白金・高輪・麻布等）、駅近い（５分以内）、買い物に便利な物件（ｐ８０）

・郊外の駅からバスで１０分も揺られてたどり着くようなニュータウン、庭付き一戸建てに住んでいる５０代夫婦は、子供たちが巣立ったらなるべく早くそこを売って、駅近マンションに移り住むべき（ｐ１１８）

・２０年後の賃料は大まかに言っていまの半額程度、ただし全国一律ではない、都内の一等地で２割減、地方都市では８割減もあり得る（ｐ１２３）

・２０１２年の生産年齢人口は8017万人だが、２０年後は6633万人で１７％減少、これは将来からなず起きるだろう（ｐ１２９）

・現在でも築１０年のマンションが、ほぼ同条件の新築マンションの半額という現象が起きている、千葉県の四街道、埼玉の久喜、滋賀県の草津、大阪府の堺市周辺（ｐ１３６）

・ずっと住むなら買った方が良いが、１０年程度で売却するなら、賃貸とほぼ同様、月額家賃の１００倍が目安（ｐ１５４、１６１）

・投資向けワンルームマンションは自分で住んでいないケースが多いので、建て替え決議はほぼ不可能、立て直すと一気に収益が悪化するため（ｐ１５９）

・ワンルームマンションはの価格が安くなる（月額家賃の１００倍以内）理由は、そのエリアの賃貸ニーズをにらむのではなく、投資家に売れるかどうかで開発するから（ｐ１６２）

・日本がデフレなのは、金融政策（おカネが回っていない）とそれによって生じる円高（ｐ１６５）

・中古住宅の場合は売主が個人であれば消費税はかからない、だたし不動産屋にはらう手数料（３％＋６万円）には消費税がかかる（ｐ１７２）

・現在の空き家率は13.1%@2008、戸数にして７５７万個、新築住宅が増えているのに住む人は減るので空き家率は今後も増える（ｐ１７６）

・港区がベストだが、買えない場合は、文京区・目黒区・新宿区の山手線内側、1981.6以降の新耐震基準以降の古くて状態のいい、駅近(5分以内、11分以上は不可）マンションがねらい目（ｐ１８３）

・ミニバブルが崩壊した今が買い時と言っている評論家は、ずっと同じことを言っている（ｐ１９６）

・中古の健全な市場価格が形成されているのは、都市圏（政令指定都市以上）のみ（ｐ２０６）

・ネット上で紹介されている物件は、「売れ残り」優良物件のみが流通しているクローズドな市場がある、業者が専任媒介契約の依頼を受けた場合は７日以内、専属専任媒介契約では５日以内にその物件を流通機構である「レインズ」に登録する必要がある（ｐ２０８）

・人口が減るから不動産価格が下がるという当たり前のことが言われていないのは、１）歴史が経験したことがないので疑問、２）都合の悪い企業がメディアに対して絶大な力を持っている、３）国交省が不動産価格の下落を歓迎していない（ｐ２２１）

2012年10月7日作成

[ふぁっさーさんの感想 · 2012年8月24日]

２０年後、住宅価格は今の半値に！との大胆な予測のもと、住宅購入を真剣に検討するなら、「中古・都心・駅近」の物件を勧める著。

著者プロフィール

住宅ジャーナリスト。1962年京都府生まれ。同志社大学法学部および慶應義塾大学文学部卒業。1980年代後半からマンションの広告制作や販売戦略立案などを手がける。現在は、一般ユーザーを対象にした住宅購入セミナーを開催するほか、新聞や雑誌などに多くの記事を執筆している。著書に『2025年 東京不動産大暴落』『すべてのマンションは廃墟になる』(ともにイースト新書)、『マンションは日本人を幸せにするか』『限界のタワーマンション』(ともに集英社新書)、監修に『コロナパニック最前線 不動産大暴落がはじまった』(宝島社)など多数。

「2020年 『激震！コロナと不動産　価値が出るエリア、半額になる物件』 で使われていた紹介文から引用しています。」