地面師 他人の土地を売り飛ばす闇の詐欺集団

著者 : 森功

• 講談社 (2018年12月6日発売)

作品紹介・あらすじ

全国の不動産関係者と銀行員必読の書！
いま日本中で「地面師」という名の詐欺師集団が跋扈している。彼らは不動産の持ち主になりすまし、勝手に不動産を転売して大儲けするのだ。騙されるのは、デベロッパーや不動産業者などの「プロ」たち。被害者の中には信じられないような大手も含まれている。積水ハウスは五反田駅前の旅館「海喜館」の土地建物を７０億円で購入したが、なんとその土地取引は完全な詐欺。被害があまりに巨額だったため、この事件が会長追い落としのクーデターに利用される後日談もあった。また、飛ぶ鳥を落とすあのアパグループも、赤坂溜池の駐車場を１２億円で買ったつもりが、これまた地面師詐欺で全額減損処理を余儀なくされた。名だたるプロがコロッとダマされる地面師の手口は実に巧妙で複雑だ。詐欺集団の実態とその犯行の内実を知ることしか、詐欺から身を守る方法はない。

感想・レビュー・書評

[すいびょうさんの感想 · 2022年7月10日]

【感想】
まるでドラマのようなプロットだ。
地面師による60億円の詐欺事件が発生したとき、そう思わざるをえなかった。不動産業界の巨人である積水ハウスに堂々と偽の契約を掴ませるなんて、どんなカラクリだと興奮したのを覚えている。

本書は、2017年に約60億円をだまし取られた地面師詐欺事件「積水ハウス事件」を徹底解剖し、犯行グループである地面師たちの実態を追う一冊である。富ヶ谷事件や世田谷事件などの複数の現場に関与しては、不起訴処分になって釈放されていく「内田マイク」と「北田文明」。彼らを逮捕するべく複数の事件を横断的に捜査する警視庁。暗躍する地面師集団、巧妙化された手口、被害者らの供述など、まさにドラマ顔負けのストーリーが展開され、読みごたえは満載だ。

事件当時から「何で積水ハウスレベルの会社が騙されたの？」と感じていたが、小山操（のちのカミンスカス操）に言わせれば、「積水なんてちょろいもん」だという。確かに終わってみれば積水側にだいぶお粗末な点があったが、それ以上に、地面師側の手口が巧妙すぎる。地主になりすます役者を面接で採ったり、ダミーカンパニーをあいだにかませて捜査をかく乱したり、パスポートや印鑑証明を偽造したりと、まるでスパイ映画のようだ。なんと公証人にまで偽地主が本物だと信じ込ませ、公正証書を作らせてしまうのだ。多少疑わしい部分があっても、本物の弁護士や本物の公証人が出てきてしまっては信じざるをえない。地面師側も結構ずさんな点があった（パスポートの生年月日と印鑑証明の生年月日が違う、なりすまし役の発言に齟齬があるなど）が、もし自分が担当者であっても「まぁ書類は揃ってるから本物で間違いないだろう」と思ってしまうに違いない。

そのような統率力で地面師たちは次々と犯行に及び、それを立件するべく警視庁が捜査網を広げていくのだが、本書での事件の殆どは警察側の敗北、つまり「不起訴」に終わっている。捜査が実を結んで犯行グループを摘発した事件もある反面、ほとんどは捜査が難航して立件にいたっていない。内田マイクも、浜田山以外の事件では不起訴処分に終わっており、数年後には一般社会に舞い戻ってくるそうだ。あらためて、詐欺事件で立件して有罪を勝ち取ることの難しさを知った。

事件の全貌と積水ハウス社内の問題点については、次のサイトが詳しい。本書を読む前に参考にするとよいかも。
https://www.d-quest.co.jp/topics/20210406-1
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【まとめ】
１　「地面師」と積水ハウス事件
2017年6月1日、事件はJR山手線の五反田駅から徒歩3分、目黒川を渡ったところにある旅館「海喜館」で起こった。不動産代金を払い込んで売買契約が成立したはずの積水ハウスの社員が、古くなった建物の取り壊し準備を始めた矢先の出来事だ。とつぜんパトカーがサイレンを鳴らして駆け付け、周囲が大騒ぎになったのである。積水ハウスの担当者と警察、地主の海老澤佐妃子から依頼された弁護士が海喜館の前で鉢合わせ、偽の地主から土地を購入していたことが発覚する。地面師グループの犯行であった。

地面師とは、他人の土地を自分のもののように偽って第三者に売り渡す詐欺師である。
概して地面師の犯行グループは、10人前後で構成されていることが多い。犯行計画を立てる主犯格のボスを頂点にし、なりすましの演技指導をする教育係やなりすまし役を見つけてくるのが「手配師｣。パスポートや免許証などの書類を偽造する役割の人間を「印刷屋」や「工場」あるいは「道具屋」と呼ぶ。その他、振込口座を用意する「銀行屋」や「口座屋」、さらには法的手続きを担う弁護士や司法書士の「法律屋」にいたるまで、それぞれが役割を分担して犯行にのぞむ。犯行グループのボス格が「内田マイク」と「北田文明」であり、彼らは常に計画の中心にいて、犯行の指揮を執ってきた。目下、東京都内で起きている地面師事件の多くに関係しているとされる大物地面師である。

内田らはまず、地主の海老澤の個人情報を集めるべく、旅館の脇にある月極駐車場の契約を海老澤と結んだ。次にニセ海老澤佐妃子を手配し、海喜館を担保に高利貸から2億円を引き出した。最初は海喜館の売買よりもなりすましを使った融資詐欺を目論んでいたのだ。しかし、その途中で高利貸への返済のためには海喜館ごと売買するのが手っ取り早いことに気づき、積水ハウスに話を持ちかけた。
本物の海老澤の容態が悪化したのは、2017年2月13日のことだったという。このあたりから、地面師グループの作成したニセ海老澤のパスポートや印鑑証明が不動産屋に持ち込まれる。多くの不動産屋は町内会などに海老澤の写真を確認して「おかしい」と気づいたものの、積水ハウスは違かった。

ニセの海老澤と海喜館の売買予定契約を交わし、法務局で登記簿に仮登記したのが、「IKUTA HOLDINGS」である。犯行グループが売買の仲介窓口として設立した会社だ。積水ハウスと売買する前に偽の地主とIKUTAの間で土地の売買契約書を作成しておけば、それをもとに積水ハウスの信用を得ることができる。また、あいだに法人を一枚かませることで、バレたとき関係者を逃してうやむやにすることもできる。

偽の契約が進んでいく中、5月10日に「積水は騙されている」と記された内容証明郵便が積水ハウス本社に届く。差出人は海老澤佐妃子となっており、海喜館を連絡先としていた。「相手は佐妃子のなりすましなので取引を中止せよ」という内容だ。
積水ハウスは中身の真偽確認をしないまま怪文書扱いし、契約締結を行ってしまったのだった。

事件が発覚したあとの8月2日付の積水ハウスの発表によれば、2,000平米（およそ600坪）の土地をはじめとした一連の不動産取引総額は70億円にのぼる。うち積水ハウスは63億円をニセ地主に支払い、最終的に55億5,000万円もの大金をまんまと騙し取られたのである。紛れもなく、これまで類を見ない史上最大の地面師詐欺であった。


２　地面師の頂点に立つ男
内田マイクは都心の地面師詐欺事件の多くに関わってきた犯罪集団のボスである。地面師集団は、新宿や池袋、錦糸町などの駅前の喫茶店やホテルにたむろしてきたため、当時、警視庁は「新宿グループ」や「池袋グループ」「総武線グループ」（別名・錦糸町グループ）などと名付けた。内田は池袋グループの頭目として逮捕され、その名が知られるようになる。

内田マイクが地面師として暗躍するようになったのは、バブル期ではなく90年代末から2000年代前半のIT・ファンドバブル期だ。新興のマンションデベロッパーが乱立する中、内田はいつしかマンションデベや暴力団関係者と接点を持つようになり、地上げを手伝うようになった。
警視庁のある捜査幹部は、内田についてこう分析している。
「地面師詐欺は地価が高騰してきた東京でここ数年、頻繁に起きているが、摘発できているのは氷山の一角というほかない。その地面師がらみの多くの事件で、マイクは何らかの足跡を残していると言われています。まさにスター地面師といえるでしょう」

地面師集団の犯行の第一段階は、地主の情報をかき集め、なりすましやすい資産家の物件を物色すること。第二段階は、ターゲット物件の地主と年格好の似たニセ地主役を仕立てることだ。
万一、なりすまし役が逮捕されても、当人に捜査が及ばないように、手配師と企画立案者は別々に動く。いざ捜査の手が伸びたときでも「地主が本物だと思った」と言い訳し、善意の第三者を主張するのだ。

地面師は暴力団を金主にして活動資金を得ているケースが多い。それは言い換えれば、彼らの資金を運用する役割を担っていることにもなる。ときに暴力団の末端組員が犯行に加担する場合もあるが、それはむしろ稀なケースかもしれない。地面師たちの活動資金を用意する暴力団の幹部たちは、あくまで闇金融業者的な役割にとどまる。


３　何故被害は止まらないのか
なぜ、不動産取引の知識豊富なデベロッパーが、こういとも簡単に騙されてしまうのか。
買い手の不動産会社と司法書士の力量不足もあるが、単純に詐欺技術の高度化が一因である。最近の地面師たちは不動産取引に必要な書類を偽造するというより、同じ物を作れる。たとえば印影さえあれば、3Dプリンターを使って実印を作り、本物と見分けがつかないほど精巧な書類を偽造する。また偽の実印を使って改印し、新たな印鑑証明を作り直す。そうした行為を繰り返せば、どの時点で書類が偽造されたかわからなくなる。
加えて、取引に本物の弁護士が登場することも簡単に騙されてしまう原因だ。都内の弁護士は過当競争であるため、地面師に雇われて金を稼ぐ弁護士もいるという。

地面師詐欺では、はじめに不動産ブローカーや事件師が蠢き、そのあと小さな仲介業者が出てきて実際に開発を手掛ける大手不動産業者に物件を売り渡すパターンが多い。そうした中間業者がいくつも登場するケースもあるが、最初の不動産ブローカーを含めたそのなかの誰かが、なりすまし犯を仕立て上げる地面師である。もっともいざ事件として発覚すると、そこにかかわった登場人物の多くは、自分たちもニセ地主だと気づかずに騙された被害者だと主張する。
数ある警視庁管内の地面師詐欺のなかで、捜査当局が摘発できても、逮捕した犯行グループ全員を起訴に持ち込むケースはほとんどない。その理由はさまざまだが、一つには犯行グループには、単なる口座貸しや見張り役といった比較的関与の薄い人物が紛れているからでもある。また、警察や検察が事件の全貌を詰めきれず、主犯を取り逃がして事件を矮小化してしまう傾向もある。したがって逮捕時より、起訴する人数が大幅に減るケースが散見される。なかにはかなり重要な役割を担っている犯人でさえ取り逃がすことも少なくない。その一つに計画の根幹を成す「なりすまし役」がいるが、なりすまし役を逮捕しても、認知症予備軍の高齢者であったりするため、証言能力に乏しいケースが少なくない。それはとりもなおさず捜査当局の敗北なのだが、それもまた地面師事件の特徴の一つともいえる。

地面師事件では、何億、何十億という現金を手にしてきた犯人が間違いなく存在する。しかし、仮に何人かの犯人が捕まっても、肝心の金の行方は杳として知れない。黒幕や頭目が罪に問われることもめったにないのだ。

[mapponさんの感想 · 2021年6月5日]

有名な積水ハウスの五反田事件他、他人の土地を売り捌く地面士達のルポルタージュ。タレント事務所のようにそれらしき老人を手配するところなど、なかなか興味深い。

[tokyobrainieさんの感想 · 2022年5月16日]

身内がこういう事件にあったので興味を持ちながら読みましたが…

本物の地面師はこんなもんじゃないっすよ…

犯罪と犯罪者の詳細を書くのは何か憚られるのかもしれませんが、地面師という犯罪集団の手口や犯行の詳細は思ったほど解説されていませんでした。

また事件の容疑者や犯人と面識があるというわりには、作者はその人物を全くといって描いてはいません。

どこかうさんくさいハイこの話終わり、みたいな適当な記述もありました。

そのわりに罪を問われた詐欺師の自分も被害者だというような類いの戯言にはページを割かれていました。

胸くそでした。

登場する地面師という犯罪者も捕まるどころか不起訴になったりそもそも逮捕もされない外道ばっかりで、警察も無能、検察も無能、被害者もアホ、読み終わってもカタルシスも何もありませんでした。

何を読ませたいのかわからない本でした。


飲み屋で嘘松ジジイに聞かされる話なんて本当でも嘘でもどうでもいい。
早く終わって欲しいだけ。

[p-leidさんの感想 · 2022年10月8日]

話自体は面白くないわけではないけど、構成がヘタ。

[naosunayaさんの感想 · 2021年8月31日]

まずとりあえず、めちゃ怖かった。

書類を偽造し、なりすまし役を手配し、他人の土地を勝手に売り払う詐欺師集団、地面師。

土地に限らないが、複雑な書類のやり取りを伴う交渉契約実務に携わったことがある人ならわかるだろう。
初の取引先からのビッグチャンスがもし偽造書類による詐欺だったら、、、そしてそれを見抜けなかったら、、、これだけでも十分ホラーのはず。

元々は、戦後のドサクサ期、空襲で役所の登記書類が焼けてしまった頃にでたらめな権利の主張や不法占拠がまかり通った。その結果は都内の様々な場所に爪痕を残す。そこで生まれた地面師詐欺は現代にまで受け継がれている。

ただ先祖から相続した土地を漫然と抱えている独居老人にとって、自分の登記簿がどうなっているか気にかけているわけもなく、また、買い手にとってもその老人の外見などわかるはずもない。
役所にとっても、必要書類が何かはわかっても、それが偽造かどうかを見抜く目まで養われているとは限らない。簡単な話、運転免許証が偽造されていても、チェックポイントを知らなければあっさり本人確認を完了してしまうだろう。

電子化の遅れと高齢化、ある意味現代日本の病巣を昭和の亡霊たちが食い荒らしている、それが地面師詐欺の構図ではないだろうか、、、。

[jpomega2020さんの感想 · 2021年5月30日]

凄すぎる、不動産詐欺の世界、独特の慣習も理由としてあるんじゃないかなあ

[ナミスケさんの感想 · 2020年2月9日]

何十億円もの詐欺をはたらくにも関わらず主にトボケることで逃げおおせている大物地面師がいるということを初めて知った。不動産の世界は地上げなどもすることから山師が入り込みやすい雰囲気があるのか。
題材は面白かったけど、「引き」の文章がいちいち長すぎるせいで時系列が前後して読みづらかった。

[33号さんの感想 · 2019年12月17日]

不動産登記に関わる仕事をしていたので、なぜ本人確認をかいくぐって地面師事件が起きるのか不思議だったが、本書を読んで少しは納得できた。ただのなりすまし以外にも融資詐欺など地面師事件は多様性に溢れていたのが意外。
ある意味原始的な犯罪だからこそ、意外となくならないのかもしれない。事件が大きいわりに逮捕されなかったり、逮捕されても起訴されないこともなんだかモヤモヤする。
しかし、憎むべき犯罪ではあるのだけど、ほんの少しだけロマンを感じてしまうのが不思議。

[ぽんきちさんの感想 · 2019年7月15日]

「地面師」という言葉を初めて聞いたのは、２０１８年の積水ハウスの事件の時だった。業界トップクラスの大企業が、「地面師」なるものに騙されて、５５億円もの巨額の損失を被ったというのだ。しかしニュースを聞いていても、なぜ大企業がコロリと騙されてしまったのか、犯人らがいったいどんな風に何をやっているのかさっぱりわからなかった。

地面師とは「他人の土地を自分のもののように偽って第三者に売り渡す詐欺師（大辞林）」のことをいうのだそうである。土地に特化した詐欺師であり、他人の土地をあたかも自分の所有物であるかのように見せかけ、他者に売りつける。
本書はこの「地面師」を追ったルポである。

地面師は、社会の混乱期や、地価が激しく上がる時期に暗躍してきた。
古くは戦後間もない頃。空襲などで土地の所有者一家がそろって命を落とした例も少なくなかった時代である。街は瓦礫の山と化し、役所の書類も焼失しているともなれば、どこが誰の土地だったか確かめようもない。縄を張って「ここは俺のもの」と主張したもの勝ちである。
次にはバブルの時代。地価が狂ったように上がるとなれば、悪い奴がそこに目をつけないはずはない。東京や大阪など、大都市で、組織だった地面師の事件が頻発した。
２つの時代に加えて、現代もまた、地面師の事件が増えている時代である。

地面師は得てして、組織的犯罪であるという。
所有者のふりをする「なりすまし犯」、なりすまし犯を見つけ出し演技指導もする「手配師」、なりすましの偽造書類を用意する「印刷屋」、銀行口座を用意する「銀行屋」、法的手続きを担う弁護士や司法書士の「法律屋」。そうしたさまざまな役割を担う者たちを束ねる主犯格のボスがいる。
狙われるのは、高齢で病気がちであったり、一人暮らしであったり、外国で暮らしていたりしている地主、そして一等地を持っているが、それを積極的に活用するつもりがないような持ち主である。こういった手薄でめぼしい土地に目をつけ、パスポートを偽造するなどして、持ち主になりすますのだ。弁護士などが同席し、本人証明書類を見せられれば、騙されても不思議はない。
そもそも、多くの手が加わって複雑なのが地面師絡みの事件なのだが、時には間に善意のまったくかかわりのない仲介業者が入り、転売が重なって、元々のなりすましが見えにくくなる場合もある。極端な話、なりすまし犯以外は、「自分も騙された」「詐欺なんかするつもりではなかった」と強弁することもできなくはないのである。

本書では、積水ハウスの事件を含めて何件かの事件の概要を追い、何人かの地面師に迫る。
巨額の金が絡むだけに、持ち主になりすますばかりではなく、あるいは持ち主を殺してしまったのではないかと憶測が飛ぶような物騒な事例もある。

売買の過程で詐欺行為があったとしても、その後、所有者が何度か変わり、直近の契約自体に不備がなければ、エンドユーザーに罪を問うわけにもいかない。
一律に白黒をつけられない、不動産特有の曖昧さも事件をややこしくする。

全国に空き家問題が増えつつある昨今。放置されたような、持ち主がはっきりしない土地も多い。
あの手この手で他人の土地を餌に一儲けする地面師が暗躍するには、格好の時代なのかもしれない。

[adagietteさんの感想 · 2019年2月25日]

積水ハウスが55億円だまし取られた事件の話。
犯人グループは捕まったのだが、肝心の金はどこかに消えてしまっているらしい。
契約書などの物証を精査していると、積水ハウスはもっと取られているんじゃないか？という疑惑が残るらしい。。犯人グループだけの話ではなさそうです。やだやだ。。。

著者プロフィール

森 功（もり・いさお）　
1961年、福岡県生まれ。ノンフィクション作家。岡山大学文学部卒業後、伊勢新聞社、「週刊新潮」編集部などを経て、2003年に独立。2008年、2009年に2年連続で「編集者が選ぶ雑誌ジャーナリズム賞作品賞」を受賞。2018年には『悪だくみ　「加計学園」の悲願を叶えた総理の欺瞞』で大宅壮一メモリアル日本ノンフィクション大賞受賞。『地面師　他人の土地を売り飛ばす闇の詐欺集団』『官邸官僚　安倍一強を支えた側近政治の罪』『ならずもの　井上雅博伝――ヤフーを作った男』『鬼才　伝説の編集人 齋藤十一』など著書多数。


「2022年 『国商　最後のフィクサー葛西敬之』 で使われていた紹介文から引用しています。」