250万円の資金から始める失敗ゼロにする実戦「不動産投資」入門

著者 : 秋津智幸

• アスペクト (2008年8月25日発売)

感想・レビュー・書評

[隆一郎さんの感想 · 2010年12月3日]

流れ
不動産投資のメリット
↓
不動産のリスク
↓
不動産と経済の波
↓
コンサルタントからの実践指南


不動産投資を勧められるのは、
金融機関から融資を受けやすい
大企業もしくは公務員の方、
もしくは、芸能人やビジネスがうまくいって
一時的に大金を手にしている方だそうです。
著者は、準公務員であったそうですが、
周囲に不動産を持っている人がけっこういたそうです。(P. 26)

不動産投資をするにしても
それなりにお金がいります。
そこでどのくらいまで貯金したり
勤続年数をのばせば不動産投資がやりやすいのでしょうか。
著者はその最低基準を
『勤続年数2年以上
年収500万円以上
自己資金250万円以上
金融資産500万円以上』(P. 29)
と位置付けています。
これくらいないと、
何かあったときに困りますから、
安心して不動産投資が始められる、という観点からいくと
妥当な線かと思います。


『要望をすべて満たす物件はない』(P. 69)
理想の物件の要望を挙げるのはよいのですが、
いい物件というのは、そんな簡単に出てきません。
いい物件なら持ち主が手放さないからです。
市場に出てくるということは、
何らかの不具合があるから売主は売る気になったのだ
と考える方が自然です。
しかし、その売主にとっての不具合が、
買い付けを入れた人にとっては、
簡単に解決可能である場合もあり、
そのようなときには、
掘り出し物の物件である、ということになるのです。


実際にどのような書類が必要なのかが、
一覧で分かりやすく書かれていました。
また、物件取得までのフローチャートも
見やすくてとても良いと思います。(P. 192-195)
ここはよく頭にいれておくべきところです。

『不動産の場合は相続税路線価という
市場価格より低い価格で評価されます』(P. 20)
だから、相続税対策に良いと書かれてますが、
納税は基本的に現金で行うものです。
ですから、親が不動産をたくさんもっていて、
それに対して多額の税金がかかったときに持ち金がないとき
現金の用意に困るのです。
納税は相続してから10カ月以内に行わなくてはいけません。
しかし、その相続税路線価で計算された額で
土地がすぐに売れるということはありません。
現金が用意できないため、追い詰められた方が
資産はあるのに、黒字倒産のような状態に陥って
過去に幾人も自殺した、という例があります。
このことを知っておくべきでしょう。
あまりにも自殺者が続出し、批判が殺到したため
最近は相続税分の直接土地を国に納める
物納もできるようになったようですが、
これは本当に現金資産がなく、仕方のないときに限るようです。
以上の理由により、
相続のためだけに現金を土地に変えておくというのは、
必ずしも良い方法とはいえないでしょう。
しかし、意図的に現金資産を少なくして、
物納するという戦略なら、それはそれでアリだと思います。
うまくいのであれば、ですけれども。


『都心や中心地から「距離」が離れれば、
それだけ景気の影響が反映されるまで
「時間」がかかるのです』(P. 144)
昔はそうだったのでしょうけれど、
インターネットで東京の土地の値段や
景気の動向がつぶさに分かりますので、
いまはもうこんなタイムラグは、ほとんどないでしょう。
ただし、政府の地価公示はまだタイムラグがあるかもしれません。
あれは実態を表していないからです。
地価は一つではありません。
まずは以下に紹介いたします本を読んでみるとよいでしょう。
(濠壱成氏著「「地価」はつくられている｣参照)

[matsushouさんの感想 · 2010年6月16日]

マニュアル的な本

[cappumminoさんの感想 · 2009年11月15日]

09/03以前に読了

[しあわせサラリーマンさんの感想 · 2008年9月21日]

午堂プレミアムインベストメントのメンバーの秋津さんが本を出されたので早速購入して読みました。

タイトルからして初心者向きですが、失敗しない不動産投資の方法が書かれています。

<strong>勤続2年、年収500万円、自己資金250万円、金融資産500万円</strong>で購入できる不動産として

<strong>250万円÷17％=1,470万円</strong>　と計算し

<strong>都心部の築浅のワンルーム物件</strong>を推奨しています。

確かに手堅い投資手法です。
不動産のリスク解決方法やコンサルタントからの実践指南なども
読み応えがあります。


皆さんもためしてみてはいかがでしょうか？

[headshrinkさんの感想 · 2008年9月2日]

地味な内容ながら、なかなかよい。中古でキャッシュフローを重視するスタンスと、OPMで新築資産を買うスタンスと、根本的にやり方が異なってくると思うのだが、不動産本の多くは「私はこうやりました」という、一方的な見方しか提供しておらず、本書ではその辺がきちんと分けて書かれているのが好感が持てる。

著者プロフィール

不動産サポートオフィス代表コンサルタント。２級ＦＰ技能士、ＡＦＰ、公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士。住宅供給公社、不動産投資専門仲介会社等を経て独立。不動産関連の連載・著書多数。

「2023年 『〔２０２３～２０２４年版〕３０年後に絶対後悔しない中古マンションの選び方』 で使われていた紹介文から引用しています。」